Амурская область.  Хроника региона БЛАГОВЕЩЕНСК
новости региона
 


Версия для печати

Новости региона

Снижение цен на жилье в Приамурье никому не выгодно

14.07.2012
Источник информации: Комсомольская правда
Адрес новости: http://kp.ru/daily/25914/2867945/



Амурская область оказалась на непочетном пятом месте в рейтинге регионов нашей необъятной Родины по дороговизне жилья. Сегодня в центре Благовещенска «однушка» в тридцать квадратных метров в среднем стоит 2,5 - 3 миллиона рублей. И как бы застройщики и органы власти ни убеждали нас, что ценник этот вполне адекватный, остаются два серьезных вопроса: «Почему так дорого?» и «И можно ли сделать дешевле?» На этой амурской проблеме, кстати, совсем недавно сделал акцент президент России Владимир Путин при встрече с главой региона Олегом Кожемяко. Чтобы попытаться на них ответить, «за круглый стол» «КП» сели начальник отдела строительства и стройиндустрии министерства строительства и архитектуры области Леонид Емельянов, заместитель руководителя УФАС по Амурской области Александр Дегодьев, директор некоммерческого партнерства СРО «Объединение строителей Приамурья» Александр Кряжев, индивидуальный предприниматель, бывший директор строительного кооператива Николай Кирпа, директор проектной мастерской ООО ПМ «Архстройпроект» Виктор Рябченко, генеральный директор строительной компании «СИТЕХ» Сергей Перепечин и заместитель генерального директора строительной компании ООО «АПИН» Федор Бельчиков. А также доктор технических наук, профессор ДальГАУ Александр Жирнов, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Благовещенске Светлана Усенко и ведущий менеджер отдела розничных продаж ОАО «АТБ» в Благовещенске Ульяна Еремей.

Давят коммунальщики и энергетики

- Почему у нас в области такое дорогое жилье? Регион с трудом можно назвать высоко промышленным, да и отток населения налицо. Откуда такие цены?

Николай Кирпа

Николай Кирпа: - Государство сегодня разработало программу доступности жилья, коэффициент этой самой доступности к 2015 году должен быть выражен так: семья из трех работающих человек должна иметь возможность купить себе квартиру в 54 квадратных метра. Я считаю, что в нашей области это нереально - ну где вы видели среднестатистическую семью из трех человек, где все работают? Работающие дети должны создавать свою семью и проживать в собственной квартире. Я вижу главное объяснение проблемы дороговизны жилья в том, что сегодня строительством жилья занимаются только частные фирмы. Естественно, что главной своей задачей они ставят зарабатывание денег. Их интересует, прежде всего, чистая прибыль. В целом это нормально. Но откуда такие цены - в среднем 60 тысяч за квадратный метр - все равно не понятно, притом что новые застройщики, приходящие на рынок, определяют цену в 30 - 40 рублей за квадратный метр, то есть чисто формально продавать жилье дешевле можно.

Виктор Рябченко

Виктор Рябченко: - Но, знаете ли, дешево - еще не значит надежно. Здесь нужно внимательно подходить к каждому конкретному примеру. Я вижу две главные проблемы. Первая - это высокие цены на землю. Отсюда и ценовая разница квартир в черте города и в тех же Чигирях или в поселке Аэропорт, там земля в разы дешевле. Далее, давайте посмотрим, что входит в ценник квадратного метра: расходы на землю, проектирование, расходы на подключение дома к коммунальным услугам и техническим коммуникациям и, конечно, прибыль. Отсюда вторая проблема - это желание коммунальщиков заработать денег на сдаваемом в эксплуатацию жилье. То есть, выдавая технические условия на готовящийся к сдаче дом, коммунальные компании закладывают в ценник все свои текущие нужды, порой не касающиеся многоквартирного жилья, формируя просто кабальные условия для застройщика. Например, перенос теплотрассы, которая находится в 400 метрах от будущего дома и отношения к нему не имеет. А деньги дерут. И застройщикам приходится платить, потому что без технических условий дом не подключат к водоснабжению, электроснабжению и канализации. А еще важно то, что эти две проблемы порождаются одной общей - практически полное отсутствие контроля ситуации на рынке жилья со стороны государства, слабая законодательная и нормативная база в этой области. Между тем у нас работают антимонопольный орган и региональные министерства градостроительства. Кому, как не им, должно регулировать все эти вопросы.

Александр Дегодьев

Александр Дегодьев: - Хочу сразу сказать, что в соответствии с законодательством Российской Федерации цены на недвижимость, и в частности на жилье, не подлежат государственному регулированию, являются свободными и формируются продавцами, исходя из ситуации на рынке, то есть в соответствии со спросом и предложением. Искусственное завышение цен может быть вызвано сговором застройщиков, но, исходя из наших проверок и анализа рынка, такие сговоры не выявлены, возможно, из-за того, что рынок развит, у нас зарегистрировано только крупных застройщиков 15 комапний. Что же до кабальных условий от коммунальщиков и энергетиков, прецеденты действительно случаются, но тут застройщику просто нужно не молчать, а обращаться к нам, мы разберемся и, если нарушения есть, заставим нерадивых коммунальщиков их устранить. Более того. Есть конкретные примеры воздействия: на одну из крупных коммунальных компаний за подобное нарушение был наложен штраф в 12 миллионов рублей.

Леонид Емельянов

Леонид Емельянов: - Нужно понять, что это - рынок. Да, проблема есть, она волнует всех - и нас, как орган власти, в первую очередь, однако на законные рыночные механизмы мы не можем влиять, можем только контролировать цену «квадрата», которую устанавливает Минрегион на строительства социального жилья. Рост стоимости квартир на вторичном рынке, например, определяют реализация отлаженного спроса, доступность и улучшение условий по ипотеке, инфляция, отсутствие политики в области регулирования рыночных цен на вторичное жилье. Но эта политика должна меняться не на местах, а на федеральном уровне! Нельзя ограничить в условиях рынка желание продавца установить ту или иную цену на квартиру. Это незаконно. А вот на первичном рынке немножко другая ситуация, здесь действительно играют большую роль подорожание стоимости земли и стройматериалов, подорожание за последнее время на 30 - 40% выполнения технических условий присоединения к сетям инженерных коммуникаций, увеличение в шесть раз платы за использование строительными организациями песчано-гравийных карьеров.

Нормальный ценник - 45 тысяч за квадрат

- Хорошо. Сколько тогда, по-вашему, должен стоить квадратный метр жилья в Приамурье?

Виктор Рябченко: - Я уверен, что реальный ценник на квадратный метр в Благовещенске равен 45 - 50 тысячам рублей в среднем. Но это максимум, не больше!

Федор Бельчиков

Федор Бельчиков: - Сегодня на первичном рынке трудно усреднить стоимость одного квадратного метра. Это очень индивидуальный вопрос, все зависит от места строительства, от класса дома, от материалов. Но в среднем стоимость одного квадратного метра в новостройке - 50 тысяч рублей плюс-минус 5 тысяч. Другое дело, что цену застройщика увеличивают перекупщики, а они могут продать квадратный метр и за 70 тысяч.

Леонид Емельянов: - Согласно статистике, средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир на рынке жилья Приамурья за первый квартал 2012 года составила на первичном рынке - 50 тысяч 801рубль 68 копеек, а на вторичном - 38 тысяч 490 рублей 63 копейки. Сегодня стоимость квадратного метра, установленная Министерством регионального развития РФ, исходя из которой мы заказываем строительным компаниям жилье для ветеранов, детей-сирот и переселенцев из ветхого аварийного фонда, равна 35 тысячам 850 рублям.

Нужен жесткий контроль государства

- Но в чем тогда вы видите способ справиться с этой ситуацией?

Николай Кирпа: - Одним из выходов я вижу создание государственного или регионального строительного предприятия, которое снизило бы уровень получаемой прибыли соответственно и стоимость квадрата. Его, к слову, можно и не создавать. Есть, например, тот же ГБУ «Строитель».

Леонид Емельянов: - Они строят, когда есть заказ, но власти тоже ограничены в финансовых возможностях, сегодня мы можем строить и строим социальное жилье по программам, но строить дешевое жилье для всех мы не можем.

Александр Жирнов

Александр Жирнов: - Есть чудесная западная технология строительства жилых малоэтажных домов из отцилиндрованого круглого леса. В условиях нашего географического положения это просто идеальный вариант, с лесом у нас проблемы нет. Но тут нужно, опять же, подключиться органам власти и взять дело в свои руки, наладив экономичный процесс заготовки древесины. Нашими лесопромышленниками, а не китайцами и корейцами, у которых себестоимость кубометра древесины оценивается двумя - тремя чашками лапши или риса. Мы в Институте леса на сегодняшней день не имеем информации о том, сколько леса у нас готовится, куда вывозится.

Николай Кирпа: - Наша область в состоянии готовить шесть миллионов кубометров леса в год - без ущерба экологии, естественно. Сегодня главная дороговизна кубометра леса формируется из-за устаревших технологий и дышащей на ладан техники. В итоге, если одна бригада у нас заготовит пять тысяч кубометров в год, у нас готовы хлопать в ладоши и ордена вешать. Чтобы снизить себестоимость кубометра, нужно приобрести иностранную технику, но это удовольствие не из дешевых, тот же канадский комплекс стоит порядка 60 миллионов рублей. Но с ним можно легко готовить от 100 до 300 тысяч кубометров древесины в год. В итоге стоимость квадратного метра одного деревянного каркаса такого дома будет стоить примерно 2 тысячи рублей. То есть 50 квадратных метров будут стоить порядка 100 тысяч, соответственно при внутренней отделке и подведении к коммуникациям стоимость двухкомнатной квартиры приблизится к миллиону рублей - это все-таки более или менее приемлемый ценник.

Виктор Рябченко: - Это все, конечно, нужно точнее просчитывать, но, я думаю, строительство домов из древесины вряд ли будет дешевым, хотя строить дома из дерева можно и нужно - это долговечный, экологически чистый материал.

Сергей Перепечин

Сергей Перепечин: - Я выскажу сейчас, в первую очередь, свое мнение, но думаю, со мной согласятся большинство застройщиков. Жилье не упадет в цене и, более того, будет продолжать расти просто потому, что его удешевление невыгодно всем заинтересованным в этом процессе лицам. Давайте разберемся. Застройщикам удешевлять жилье невыгодно, все-таки это их прибыль. Невыгодно удешевление риелторам - это тоже их прямой заработок. Оно невыгодно и владельцам квартир, ведь, если ты собираешься продавать недвижимость, ты хочешь продать ее выгоднее. Государству это удешевление, по сути, тоже невыгодно, потому что высокая цена оттягивает спрос, она создает производственную структуру и, скажем так, создает баланс на рынке. Это удешевление выгодно только людям, собирающимся купить квартиру - но и то только «трамвайно», то есть, пока не купили - нужно подешевле, а как купят - сразу захотят, чтобы недвижимость возросла в цене. Здесь два основных пути решения проблемы - либо жесткая воля государства, которая, по сути, сломает рынок, либо кризис, которого мы с вами все не хотим. Есть способы стабилизировать рост, например, путем возвращения института типового проектирования, когда застройщик может использовать уже имеющийся разработанный и проверенный проект дома, ведь серьезная часть расходов по строительству уходит именно на проектирование дома. А таких проектов может быть хоть сотня, у нас все равно каждая компания строит дома со сходной архитектурой. Но я хотел бы народ немножко успокоить. Если исходить из стоимости квадратного метра установленного Минрегионом, то есть стоимости, по которой строят социальное жилье региональные власти, выдают жилищные сертификаты и так далее, получается, что самое дорогое жилье на Дальнем Востоке - на Сахалине, у них квадратный метр стоит 45 тысяч 900 рублей. На втором месте – Якутия, у них 39 тысяч 700 рублей, потом Владивосток - 39 тысяч 650 рублей, дальше – Хабаровск, 38 тысяч 300, а уж потом Благовещенск. Как уже было сказано, по последним данным - 35 тысяч 850 рублей.

Александр Кряжев

Александр Кряжев: - Роль государства очень важна. Стабилизация стоимости жилья зависит еще и от того, насколько быстро застройщики прокручивают процесс подготовки к строительству и строительство объекта. Сделали все быстро - стоимость ниже, мучаются три-четыре года - квадратный метр будет дороже. Российской общественной организацией «Национальное объединение строителей» («Нострой») было проведено исследование по 43 субъектам Федерации административных барьеров при строительстве жилья. Так вот в среднем застройщик проходит 100 процедур при строительстве многоквартирного дома, затрачивая на это около трех лет и около 25 миллионов рублей, большая часть этих затрат, примерно 80 процентов, уходит на подключение объекта к коммунальным сетям. «Нострой» вышел с инициативой на президента, в итоге по его указу от 7 мая 2012 года за номером 600 правительством будет разработан проект постановления, в котором будет прописано, что перечень этих административных процедур будет исчерпывающим, не должен превышать 53 пунктов. Остается надеяться, что так оно и будет.

Сергей Перепечин: - И еще риелторы. Они сами формируют цену. Вот беру газету рекламных объявлений по продаже недвижимости, в одном и том же районе один и тот же дом, сдающийся осенью, квадратура та же - но цена почему-то разная! Ответ один - продает перекупщик!

Федор Бельчиков: - Согласен, что все названное влияет на рост цен на жилье, но нужно сказать, что ценник не упадет, и мы сейчас должны вести речь, в первую очередь, о стабилизации цен на недвижимость, а не об их снижении, а все вышеперечисленные меры, если они действительно начнут работать, поспособствуют этой стабилизации.

- Обыватели упорно твердят, что на спрос и соответственно на цену жилья здорово влияют гости из КНР, покупающие в Благовещенске недвижимость. Это так?

Александр Кряжев: - Можно, я отвечу? Это категорически не так, строители и граждане Китая, как и все остальные, всего-навсего участники рынка. Они соглашаются с его условиями - и все, как-то влиять на него они не могут. В общей массе покупателей жилья их совсем не так много, как кто-то пытается представить. А вот их легальным рабочим хочется сказать настоящее спасибо, они помогают справляться с нехваткой российских специалистов, тех же каменщиков и плотников. Если бы не китайские рабочие, строить было бы некому.

Осенью жилье опять подорожает

- Время подвести итог, но из всего сказанного я уяснил пока только одно - очередного подорожания не избежать.

Федор Бельчиков: - Об этом трудно говорить точно. Но осенью может произойти сезонное подорожание. В летнее время затишье наблюдается во всех отраслях экономики. Сезонные же колебания цен были, есть и будут, меняются цены на те же энергоносители.

Сергей Перепечин: - Сейчас люди отдохнут, к осени вернутся из отпусков, включат телевизор - а там, например, в Греции коллапс, в Америке кризис (смеется), нужно деньги куда-то вкладывать, начнут покупать недвижимость - это же самый верный сегодня путь получения прибыли. Вырастет спрос - вырастет и цена. Потом вернутся из отпусков риелторы - и еще цену поднимут. Тем не менее, сегодня есть возможность приобретать недорогое жилье в пригороде. Строится микрорайон Северный, только уж больно долго строится. Расстраивается зона возле Игнатьевского шоссе и улицы Мухина, еще много новых районов должно появиться, поэтому можно успеть купить у застройщиков жилье по приемлемым ценам, на мой взгляд, дефицита жилья, как многие говорят у нас нет.

P. S. Несмотря на конструктивную дискуссию, найти выход из сложившийся ситуации участникам «круглого стола» не удалось. Все названные пути решения сегодня могут только приостановить рост цены на квадратный метр жилья, но не снизить его, и, то лишь в том случае, если будут реализованы. Что делать? Остается только смириться с аномалиями рынка недвижимости в Приамурье, где спрос на жилье бешено, растет, невзирая на такие же бешеные цены, и делает их еще больше. Или совершать хитрые маневры - участвовать в долевом строительстве или становиться бюджетным работником, чтобы иметь возможность пользоваться льготной ипотекой. Так что пока вопрос по-прежнему открыт. Может быть, предложения есть у вас?

Предлагаем вам поучаствовать в обсуждении проблемы.

Вернуться на главную



Внимание!
При использовании материалов просьба указывать ссылку:
«Амурская область. Хроника региона»,
а при размещении в интернете – гиперссылку на наш сайт: amur-news.ru

Все новости раздела






Следствие рассматривает три причины крушения Ан-2 в Амурской области

Минтранс Приамурья назвал три рассматриваемые причины крушения самолета Ан-2 7 ноября в Амурской области. Об этом пишет РИА "Новости". Напомним, самолет разбился в районе поселка Экимчан 7 ноября. В ведомстве говорят, что пилоты в последние секунды ...

В Амурской области при взлете разбился самолет

Утром 7 ноября в поселке городского типа Экимчан Селемджинского района Амурской области разбился самолет Ан-2, принадлежащий частной компании. Как сообщает пресс-служба СК РФ, на борту находились два члена экипажа, один из которых погиб. ...

Глава поселка пропал в Амурской области

Следователи возбудили уголовное дело после исчезновения жителя поселка Новобурейский Амурской области. Об этом сообщает РИА "Новости". Между тем, региональные СМИ сообщают, что пропал глава поселка Андрей Новокрещенов. 39-летний мужчина исчез 2 ноября. ...

Дом, где живет любовь: Игорь Саруханов растит дочерей вдали от большого города

«Строилось, но не у меня» Дом я начал строить в 2000 году. Переехал на участок и взялся за дело. А до этого руководил процессом на расстоянии: жил в московской квартире и общался со строителями по телефону. Мне говорили, что все в порядке, можно ...

С Днем учителя! Поздравление губернатора и спикера Заксобрания Амурской области

В Приамурье живут и работают замечательные педагоги влюбленные в профессию, верные долгу, истинные патриоты своей малой родины. ...

  • Команда КВН из Усть-Нюкжи поедет в Москву после блестящей игры в «Артеке»
  • Благовещенская таможня с трудом справляется с резким наплывом туристов из Хэйхэ
  • Задержавшие отопительный сезон районы Приамурья проверит прокуратура
  • «Амурская правда» разыскивает в офисах самую красивую и творческую амурчанку
  • Гороскоп на 4 октября: Овнам лучше не злоупотреблять диетами, а Львам – не рисковать деньгами
  • Никита Пресняков: «Мои друзья — простые пацаны со двора»
  • Перманентный макияж: как исправить дефекты внешности без риска для здоровья
  • Утро с «Амурской правдой»: позабыты спиннеры, голодный слон-гроза и «Мир» Елки
  • Тяжело больному сыну амурского спортсмена дали квоту на лечение в Санкт-Петербурге