Договор купли продажи недвижимости это

Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 — 566)

Глава 30. Купля-продажа

ГАРАНТ:

См. схему «Договор купли-продажи»

Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ см. Федеральный закон от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ

• § 1. Общие положения о купле-продаже (ст. 454 — 491)
  • Статья 454. Договор купли-продажи
  • Статья 455. Условие договора о товаре
  • Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара
  • Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар
  • Статья 458. Момент исполнения обязанности продавца передать товар
  • Статья 459. Переход риска случайной гибели товара
  • Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
  • Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
  • Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара
  • Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар
  • Статья 464. Последствия неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару
  • Статья 465. Количество товара
  • Статья 466. Последствия нарушения условия о количестве товара
  • Статья 467. Ассортимент товаров
  • Статья 468. Последствия нарушения условия об ассортименте товаров
  • Статья 469. Качество товара
  • Статья 470. Гарантия качества товара
  • Статья 471. Исчисление гарантийного срока
  • Статья 472. Срок годности товара
  • Статья 473. Исчисление срока годности товара
  • Статья 474. Проверка качества товара
  • Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
  • Статья 476. Недостатки товара, за которые отвечает продавец
  • Статья 477. Сроки обнаружения недостатков переданного товара
  • Статья 478. Комплектность товара
  • Статья 479. Комплект товаров
  • Статья 480. Последствия передачи некомплектного товара
  • Статья 481. Тара и упаковка
  • Статья 482. Последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке
  • Статья 483. Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи
  • Статья 484. Обязанность покупателя принять товар
  • Статья 485. Цена товара
  • Статья 486. Оплата товара
  • Статья 487. Предварительная оплата товара
  • Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
  • Статья 489. Оплата товара в рассрочку
  • Статья 490. Страхование товара
  • Статья 491. Сохранение права собственности за продавцом
• § 2. Розничная купля-продажа (ст. 492 — 505)
  • Статья 492. Договор розничной купли-продажи
  • Статья 493. Форма договора розничной купли-продажи
  • Статья 494. Публичная оферта товара
  • Статья 495. Предоставление покупателю информации о товаре
  • Статья 496. Продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок
  • Статья 497. Продажа товара по образцам и дистанционный способ продажи товара
  • Статья 498. Продажа товаров с использованием автоматов
  • Статья 499. Продажа товара с условием о его доставке покупателю
  • Статья 500. Цена и оплата товара
  • Статья 501. Договор найма-продажи
  • Статья 502. Обмен товара
  • Статья 503. Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества
  • Статья 504. Возмещение разницы в цене при замене товара, уменьшении покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества
  • Статья 505. Ответственность продавца и исполнение обязательства в натуре
• § 3. Поставка товаров (ст. 506 — 524)
  • Статья 506. Договор поставки
  • Статья 507. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки
  • Статья 508. Периоды поставки товаров
  • Статья 509. Порядок поставки товаров
  • Статья 510. Доставка товаров
  • Статья 511. Восполнение недопоставки товаров
  • Статья 512. Ассортимент товаров при восполнении недопоставки
  • Статья 513. Принятие товаров покупателем
  • Статья 514. Ответственное хранение товара, не принятого покупателем
  • Статья 515. Выборка товаров
  • Статья 516. Расчеты за поставляемые товары
  • Статья 517. Тара и упаковка
  • Статья 518. Последствия поставки товаров ненадлежащего качества
  • Статья 519. Последствия поставки некомплектных товаров
  • Статья 520. Права покупателя в случае недопоставки товаров, невыполнения требований об устранении недостатков товаров или о доукомплектовании товаров
  • Статья 521. Неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров
  • Статья 522. Погашение однородных обязательств по нескольким договорам поставки
  • Статья 523. Односторонний отказ от исполнения договора поставки
  • Статья 524. Исчисление убытков при расторжении договора
• § 4. Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд (ст. 525 — 534)
  • Статья 525. Основания поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 526. Государственный или муниципальный контракт на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 527. Основания заключения государственного или муниципального контракта
  • Статья 528. Порядок заключения государственного или муниципального контракта
  • Статья 529. Заключение договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 530. Отказ покупателя от заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 531. Исполнение государственного или муниципального контракта
  • Статья 532. Оплата товара по договору поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 533. Возмещение убытков, причиненных в связи с выполнением или расторжением государственного или муниципального контракта
  • Статья 534. Отказ государственного или муниципального заказчика от товаров, поставленных по государственному или муниципальному контракту
• § 5. Контрактация (ст. 535 — 538)
  • Статья 535. Договор контрактации
  • Статья 536. Обязанности заготовителя
  • Статья 537. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции
  • Статья 538. Ответственность производителя сельскохозяйственной продукции
• § 6. Энергоснабжение (ст. 539 — 548)
  • Статья 539. Договор энергоснабжения
  • Статья 540. Заключение и продление договора энергоснабжения
  • Статья 541. Количество энергии
  • Статья 542. Качество энергии
  • Статья 543. Обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования
  • Статья 544. Оплата энергии
  • Статья 545. Субабонент
  • Статья 546. Изменение и расторжение договора энергоснабжения
  • Статья 547. Ответственность по договору энергоснабжения
  • Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам
• § 7. Продажа недвижимости (ст. 549 — 558)
  • Статья 549. Договор продажи недвижимости
  • Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
  • Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
  • Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
  • Статья 553. (утратила силу)
  • Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
  • Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
  • Статья 556. Передача недвижимости
  • Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
  • Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
• § 8. Продажа предприятия (ст. 559 — 566)
  • Статья 559. Договор продажи предприятия
  • Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия
  • Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия
  • Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия
  • Статья 563. Передача предприятия
  • Статья 564. Переход права собственности на предприятие
  • Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
  • Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора

> Общие положения о купле-продаже (ст. 454 — 491)

Содержание Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2021 году

1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН, потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества по праву считается одним из наиболее важных. Любые просчеты и ошибки при его составлении могут иметь критическое значение впоследствии. Вплоть до потери приобретенной собственности.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, то есть факт его заключения отсчитывается с момента достижения подписантами согласия и его последующего оформления законным, взаимным и возмездным образом.

Подписантами в нем выступают продающий недвижимость и покупающий. С обеих сторон ими могут быть как физлица, так и юрлица, или другие определенные законом субъекты.

Обычно, в роли продающего выступает сам владелец недвижимости.

Важно! Законом запрещается отчуждение недвижимости у собственника, то есть передача прав другому, без его согласия.

Особенности заключения

Договор продажи недвижимости заключается только в письменном виде. Без этого он считается недействительным. Составленное соглашение подписывается обоими участниками.

Заверять нотариально не обязательно, этот момент остается на усмотрение подписантов. Однако факт правопередачи от продающего к покупающему требует обязательной госрегистрации.

Свидетельство о госрегистрации — единственное законное подтверждение права собственности на недвижимость.

Если один из подписантов уклоняется от госрегистрации сделки, то другой вправе добиться фиксации факта правопередачи собственности в судебном порядке.

Важно! Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.

Какие сведения указываются

1. Предмет соглашения.
2. Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
3. Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.

Земля и строение на ней: неразрывна ли эта связь?

Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором есть недвижимость, так и при смене владельца строения, находящегося на определенном участке земли.

Обычно, по договору, при правопередаче, новому владельцу передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

Если продающий — владелец участка, на котором расположен продаваемый объект, приобретателю передается право собственности либо право аренды на часть необходимой для эксплуатации этого объекта земли.

Если такое право на участок не определено соглашением, приобретателю все равно переходит право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

Важно! Если участок, на котором расположен продаваемый им объект, не принадлежит продающему, то он все равно имеет право продать данный объект, даже без согласия собственника этого участка. При условии, что это не идет вразрез с законными условиями пользования данным участком. Причем приобретатель получает те же права на использование этого участка, которые имела до этого продающая сторона.

Если на участок передается право собственности другому, а при этом находящиеся на нем строения остаются в собственности продающего, то последний имеет право пользования этим участком в рамках необходимых для использования данной недвижимости. Однако условия пользования определяются соглашением между продающей и покупающей сторонами.

Если условия пользования необходимой части участка не определены соглашением, продающий все равно сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.

Передача недвижимости: нюансы

Передача недвижимости фиксируется путем подписания акта передачи продающей и покупающей сторонами.

Если кто-то из участников сделки отказывается от подписания такого акта, этот факт считается отказом от выполнения оговоренных в соглашении условий.

Важно! Если объект, принятый покупающей стороной, не соответствует оговоренным в соглашении условиям, даже если эти несоответствия указаны в акте передачи, то ответственность за них все равно возлагается на продающую сторону.

Обращайтесь к специалистам

Как и любой важный документ, договор купли-продажи собственности требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.

Так, обратившись в компанию «РосКо», которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.

Как оформить договор купли-продажи объекта недвижимости?

• Образец договора купли-продажи недвижимости 2017 года
• Форма составления договора по ГК РФ
• Оформление сделки
• Нотариальное оформление договора
• Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости
• Договор с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи недвижимости довольно распространен в гражданских правоотношениях и подробно регламентирован действующим законодательством, но процедура регистрации недвижимости и прав на нее существенно изменилась с 2017 года. Кроме того, особенности договоров купли-продажи конкретных недвижимых объектов и тонкости каждой сделки зачастую порождают множество вопросов, непонимание, коллизии, которые могут привести не только к отказу в государственной регистрации перехода права собственности, но и к срыву самой сделки.

Образец договора купли-продажи недвижимости 2017 года

Вопросам договорных отношений по приобретению недвижимых вещей посвящен самостоятельный § 7 главы 20 Гражданского кодекса (далее также ГК РФ), кроме того, к данным договорам применяются общие нормы о купле-продаже § 1 указанной главы в части, не противоречащей специальным нормам (в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Наиболее важным условием договора является определение его объекта, то есть в данном случае объекта недвижимости, право собственности на который передается за плату. В договор продажи недвижимости следует включать максимально конкретизированное описание объекта в целях его индивидуализации и четкого определения. При отсутствии должной конкретизации на основании абз. 2 ст. 554 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ и обычаями делового оборота описание предмета договора должно включать:

• адрес квартиры, дома или иного помещения;
• этаж, на котором находится объект;
• кадастровый номер недвижимой вещи;
• площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Помимо объекта договор купли-продажи недвижимости 2017 года должен содержать:

• наименование сторон сделки и их персональные данные, в том числе сведения удостоверения личности;
• основания права собственности на объект у продавца;
• цену недвижимого объекта и особенности расчетов за него (момент и способ передачи средств);
• указание лиц, проживающих либо прописанных в жилом помещении, а также наличие прав иных лиц, которые сохраняются после продажи объекта;
• указание на сторону, которая должна нести расходы по сделке;
• момент передачи объекта продавцу.

Также в договоре могут фигурировать иные условия, которые стороны считают необходимым упомянуть. Образец договора купли-продажи недвижимости можно скачать на нашем сайте.

Форма составления договора по ГК РФ

Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме. Вместе с тем абз. 1 указанной статьи предусмотрено, что для такой сделки подойдет не каждая письменная форма, а лишь та, которая подразумевает составление единого документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

В том случае, если стороны не облачали свои намерения по совершению сделки с недвижимым имуществом в форму единого договора, подписанного обеими сторонами, или пытались закрепить свои намерения в различных бумагах, направляемых друг другу или подписываемых одной из сторон, то условие о форме считается несоблюденным.

Свидетельством тому в том числе служит обширная судебная практика, например апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 15.02.2017 № 33-3314/2017 и Свердловского областного суда от 03.09.2015 по делу № 33-12967/2015 и т.д.

Отсутствие же надлежащей формы договора согласно абз. 2 ст. 550 ГК РФ свидетельствует о недействительности сделки и, как следствие, отсутствии каких-либо правовых последствий для сторон и третьих лиц.

В то же время столь популярные расписки о передаче задатка (или аванса — именуют их различными способами) не принимаются судами в качестве доказательства о совершении сделки также вследствие несоблюдения установленной законом формы договора. Такая позиция, в частности, была озвучена Новгородским областным судом в апелляционном определении от 20.08.2014 по делу № 2-423-33-1843/2014.

Оформление сделки

По ГК договор купли-продажи недвижимости сам по себе никакого особо оформления, помимо наличия письменного договора, не требует. Однако, согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса, необходимо зарегистрировать переход права по таким сделкам в специально уполномоченном органе. Таковым на основании ч. 1 ст. 3 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ является служба Росреестра.

На основании п. 3 ч. 3 ст. 15 закона 218-ФЗ стороны, заключившие соответствующий договор, обязаны обратиться с соответствующим заявлением в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода права. Форма указанного заявления является унифицированной, т. к. она утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 (в качестве приложения 1).

Порядок предоставления данного заявления сторонами утвержден другим приказом Минэкономразвития — от 26.11.2015 № 883. Данный правовой акт регламентирует способы направления заявления и необходимого пакета документов (лично, по почте или посредством электронного документа), способы подписания в зависимости от выбранного способа направления, требования к прилагаемым документам (в форме отсылочной нормы). Непосредственно требования к документации для прохождения процедуры регистрации указаны в ст. 21 закона 218-ФЗ.

Сроки проведения регистрации права собственности нового владельца недвижимости установлены в зависимости от подачи заявления непосредственно в регистрирующий орган или через многофункциональный центр в количестве 7 и 9 рабочих дней соответственно (согласно пп. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ).

Нотариальное оформление договора

Нотариальная форма договора продажи недвижимости является одной из форм сделки, указанной в п. 1 ст. 158 ГК РФ. В силу ст. 163 ГК РФ данная форма сделки означает, что нотариус осуществляет проверку на предмет законности проведения такой сделки, в том числе наличие полномочий на то всех сторон договора. Нормативными правовыми актами устанавливаются следующие случаи нотариального удостоверения такой сделки:

• когда предметом договора выступает доля в праве общей долевой собственности на тот или иной недвижимый объект (ч. 1 ст. 42 закона 218-ФЗ);
• когда сделка по отчуждению недвижимости совершается опекуном в интересах опекаемого, иными лицами в отношении имущества, которое принадлежит несовершеннолетним либо лицам, чья дееспособность ограничена (ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ);
• при наличии соглашения между сторонами об оформлении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Следовательно, при наличии хотя бы одного из указанных условий оформление договора купли-продажи недвижимости должно проходить процедуру нотариального удостоверения. При этом на основании ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, сторонам надлежит обратиться в ту нотариальную контору, которая находится в субъекте федерации, на территории которого расположен объект недвижимости, составляющий предмет такого договора.

Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью в силу абз. 2 подп. 2 п. 3 и абз. 3 п. 4.1 ст. 378.2 Налогового кодекса являются здания и сооружения, занятые площадями, используемыми для размещения офисов, сопутствующей инфраструктуры, торговых объектов, предприятий общественного питания, бытового обслуживания и т. п. В более широком смысле к коммерческой недвижимости можно отнести и производственные площади, а также предприятия в целом (§ 8 главы 30 ГК РФ).

В целом правила составления договоров купли-продажи недвижимости, имеющей коммерческое назначение, имеют мало различий с куплей-продажей жилья и обычно ограничиваются отсутствием необходимости указывать прописанных лиц, разницей перечня технических характеристик и другими аналогичными. Однако существует одна более значимая особенность, касающаяся специфики налогообложения подобных сделок: в отличие от сделок по продаже недвижимости физическими лицами (которые обычно не облагаются налогом в силу трех- или пятилетней давности владения ею — п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при совершении данной сделки продавцы (если ими выступают не физические лица) не освобождены от уплаты соответствующего налога.

В связи с тем, что налоговой базой в данном случае является стоимость предмета договора, указанная в документе, то ей необходимо уделить особое внимание во избежание проблем с налоговыми органами. Цена такой недвижимости должна быть максимально приближена к рыночной, для чего целесообразно проводить предварительную независимую оценку стоимости такого недвижимого имущества.

Договор с рассрочкой платежа

Гражданским кодексом (п. 1 ст. 489) допускается возможность составить договор купли-продажи объекта недвижимости с внесением в него условия о продаже в рассрочку (то есть с рассрочкой платежа). Главной особенностью такого договора будет являться пункт, касающийся порядка оплаты передаваемого в собственность недвижимого объекта. Так, в договоре необходимо указывать, какие суммы и в течение какого времени покупатель должен передать продавцу недвижимости. Обычно указывается конечная дата периода и сумма, которую надлежит уплатить покупателю.

Также в таком договоре в силу ст. 556 ГК РФ необходимо определить момент передачи предмета договора продавцу и порядок такой передачи (по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами). Государственная регистрация производится после подписания акта приема-передачи, но для продавца предпочтительно указание на то, что до полной оплаты недвижимости она находится у него в залоге. При этом все зарегистрированные обременения должны быть сняты после получения продавцом всей причитающейся суммы (на основании расписки продавца о получении всей суммы).

В заключение статьи подведем некоторые итоги:

• правовое регулирование договоров, связанных с отчуждением и приобретением объектов недвижимости, осуществляется § 7 и 1 (в части, не противоречащей специальным нормам) главы 20 ГК РФ;
• данный договор по общему правилу имеет простую письменную форму единого документа;
• сам договор Росреестром не регистрируется, но надлежит совершать регистрацию перехода права собственности на недвижимый объект;
• в случаях, прямо указанных в п. 2 ст. 163 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен иметь нотариальную форму;
• основной особенностью сделок купли-продажи коммерческой недвижимости является специфика налогообложения, в связи с чем особое значение следует придавать цене сделки (лучше, если будет проведена независимая оценка);
• при совершении сделки по продаже-покупке недвижимости в договор может включаться условие о рассрочке платежа, предусматривающее не единовременную, а постепенную (в течение определенных периодов времени) оплату недвижимого объекта.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно купчая, без которой не произойдет смены собственника. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон. Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний. Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

• у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
• если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
• если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
• если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
• когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Оставлять комментарии могут только зарегистрированнные пользователи