Как расторгнуть договор аренды земельного пая?

Расторжение договора аренды земельного участка

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Владельцы неиспользуемых земельных участков стремятся их сдавать гражданам для получения прибыли. При этом заключается договор аренды, в котором указываются обязанности сторон. Иногда действие таких соглашений приходится прекращать досрочно. Рассмотрим в нашей статье, в каких случаях и как это происходит.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли:

существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки;

нарушение конкретных пунктов договора;

нецелевое использование земли;

невнесение арендной платы в установленные сроки;

порча надела или расположенных на нем сооружений;

сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.

Зачастую причиной расторжения являются нарушения условий соглашения со стороны арендатора.

Инициатором прекращения договорных отношений может быть как арендатор земельного участка, так и его владелец. Иногда обе стороны заинтересованы в расторжении действующего соглашения.

По инициативе арендодателя

Чаще инициативу проявляют землевладельцы. В данном случае хозяин участка должен уведомить о прекращении отношений арендатора. Если возражений не последует, то действие сделки можно прекратить через Росреестр, обратившись с заявлением.

Если арендатор не соглашается расторгнуть договор, единственный способ решения спора — обращение с исковым заявлением в суд.

В иске должны быть указаны:

данные о наделе;

обстоятельства сдачи его в аренду;

причины, на основании которых арендодатель требует расторжения сделки;

доказательства, подтверждающие заявленные доводы.

Сбор доказательств нарушения другой стороной условий заключенного договора всегда ложится на истца. Мы рекомендуем привлечь к делу опытного юриста, который поможет грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые подтверждения вашей позиции.

По инициативе арендатора

Если инициатива расторжения договора исходит от арендатора, он обязан уведомить о своем решении арендодателя. Иногда владелец участка согласен на прекращение отношений и сделка расторгается через Росреестр.

Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление должно содержать аналогичные сведения.

Арендатору необходимо доказать наличие оснований для прекращения сделки.

По соглашению сторон

Идеальным вариантом расторжения сделки является соглашение сторон. Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге. В этом случае прекращение сделки не повлечет неблагоприятных последствий в будущем.

Придя к соглашению, следует подать заявление о расторжении договора аренды земли в Росреестр для официального оформления.

Порядок действий

Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.

Уведомление о расторжении договора аренды

Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.

К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.

В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.

Срок

Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.

Госпошлина

Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.

Последствия

Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.

Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Я Индивидуальный предприниматель (ИП), заключил договор аренды земельного участка

площадью 60 кв.м. в Московской области, Мною был построен магазин на земельном участке (за собственные средства), в счет будующей аренды земли, которую арендадатель земельного участка определил как 4 месяца в денежном эквиваленте, а я потратил денег на 5 месяцев аренды.

При расторжении договора я обратился к арендадателю земельного участка с просьбой вычесть мне последний месяц аренды, так как при постройке эта сумма была потрачена на помещение, которое оставлял арендадателю в собственность после прекращения деятельности. Позже в мой адрес посыпались угрозы и срочное погашение долга за последний месяц. Я считаю это не законно не говоря уже о справедливости.

Что мне делать в сложившейся ситуации?

сумма затрат указана в чеках которые находятся у меня

Здравствуйте. При решении вашего спора нужно руководствоваться нижеуказанной статьей с учетом всех особенностей вашего договора и согласия сторон.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Договор аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, первоначально заключён сроком на 3 года. По истечении данного срока в договор внесены изменения в отношении срока аренды, а именно он продлен ещё на 3 года. Договор и соглашение о внесении в него изменения зарегистрированны. Вопрос: на какой срок договор аренды земельного участка считается заключённым? и применимы ли к нему положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в части права в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления?

По ряду причин общество не имело возможности зарегистрировать договор аренды земельного участка с МО. срок аренды по договору скоро закончится. В настоящее время готовятся документы для регистрации данного договора. Но велика вероятность, что до окончания срока аренды договор зарегистрировать не удастся. Возможно ли зарегистрировать договор аренды земельного часика после истечения предусмотренного договором аренды срока?

Но велика вероятность, что до окончания срока аренды договор зарегистрировать не удастся. Возможно ли зарегистрировать договор аренды земельного часика после истечения предусмотренного договором аренды срока?
Инна

Добрый день, Инна, если у вас в договоре аренды есть пункт об автоматической пролонгации, то вы можете зарегистрировать таким образом договор аренды земельного участка, в ином случае это не возможно.

Соглашение о расторжении договора аренды земельного пая

Земельным паем называется участок сельскохозяйственной территории. Такие участки принадлежат собственникам, которые получили их в результате ликвидации бывших колхозов, либо в порядке наследования.

Зачастую, земельный пай никак не выделен. Существует массив территории, которая обрабатывается арендатором. И такая территория включает десятки и сотни наделов. При этом они не имеют конкретных границ. Владелец знает только площадь участка.

Специфика сельхозотношений данных субъектов такова, что самостоятельная обработка надела очень затратна и нерентабельна. Поэтому, владельцы участков передают их по договорам аренды крупным производителям сельскохозяйственной продукции. А взамен, арендатор выплачивает регулярное вознаграждение собственнику надела.

Можно ли расторгнуть договор аренды земельного пая досрочно?

Одним из ключевых положений соглашения с арендатором, является его обязанность выплачивать вознаграждение. Это может быть денежная сумма или ее эквивалент в натуральном выражении. Как правило, владельцы земельных паев получают натуральную форму оплаты от арендаторов. Она представляет собой ту сельхозпродукцию, которая выращивается соответствующим производителем. Это может быть кукуруза, пшеница или любая другая культура.

Помимо формы оплаты, соглашение о земельном пае с арендатором должно включать нормы о его расторжении. По стандартному правилу, которое установлено гражданским законодательством, расторжение отношений с арендатором возможно при нарушении им условий использования земельного пая.

Самым существенным нарушением условий, является уклонение от перечисления арендной платы за участок. Но конкретные нормы и порядок расторжения договора, следует определять в каждом случае отдельно.

Основания для расторжения договора земельного пая

На сегодняшний день всеми экспертами отмечается нехватка территорий для занятий сельским хозяйством. Это стабильная отрасль, которая дает высокие доходы. Поэтому, востребованность земельных паев весьма высока. Соответственно, чтобы получить более выгодные условия от другого арендатора, следует расторгнуть соглашение с прежним. Это возможно только, при условии нарушения им положений договора.

Среди них необходимо указать наиболее существенные:

• Невыплата вознаграждения от арендатора. Даже если такое положение отсутствует в договоре, ГК РФ содержит несколько норм на этот счет. Согласно требованиям закона, можно расторгнуть соглашение, когда неуплата составила два месяца. А когда срок оплаты арендатором исчисляется годами, то достаточно одной просрочки, которая не будет погашена в течение двух месяцев. При таких обстоятельствах, можно расторгнуть отношения;
• Когда участок используется не по назначению. Например, на нем начато возведение построек или прокладка коммуникаций. В этих случаях тоже допускается расторгнуть договор. Необходимо отметить, что существует возможность не расторгать его, если дополнительно согласовать с арендатором несколько иную форму эксплуатации участка;
• Расторгнуть соглашение можно, если действия пользователя создают угрозу свойствам участка. Например, надел подвергается воздействию запрещенных химикатов, что снижает качество почвы. Или же участок стал местом слива отходов ГСМ, что загрязняет его. При таких фактах, следует расторгнуть соглашение.

Но в любом случае, чтобы расторгнуть отношения с пользователем, необходимо иметь основания. Иначе, он будет вправе потребовать компенсацию за упущенную выгоду. Ведь в результате расторжения, он не сможет дальше возделывать участок.

Как расторгнуть договор аренды земельного пая?

Порядок расторжения договора аренды земельного пая универсален и подходит для всех землепользователей. При истечении срока действия, владелец просто может не продлить соглашение и оно будет расторгнуто.

Если же имеются основания, необходимо соблюсти определенный порядок. Следует за две недели уведомить арендатора о нарушении им условий сделки и возможности расторгнуть ее.
Если пользователь не принимает мер к восстановлению прав собственника надела, то он вправе заявить о прекращении действия их правоотношений. Но об этом также следует уведомить данное лицо. Рекомендуется вручить ему специальное уведомление. В нем следует проставить дату, с которой действие соглашения считается прекращенным.

Иногда вместо этого заключается договор переуступки права аренды земельного участка, по образцу 2018 года.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды земельного пая?

Образец заявления на расторжение договора аренды земельного пая включает несколько важных положений. Их следует указать подробнее:

• Требуется отразить основания, по которым владелец принял такое решение;
• Следует указать на непринятие мер по требованию владельца надела для разрешения ситуации;
• Включить в документ ссылку на дату, с которой сделка не будет действовать.

Остальные вопросы можно оговаривать дополнительно.

Расторжение договора аренды земельного пая по инициативе арендодателя

Как правило, именно арендодатель становится инициатором прекращения сделки. При этом ему потребуется принять меры к сохранению чужого имущества, которое находится на его территории. Это может быть неубранный урожай или техника. Следует составить список имущества и указать на его индивидуальные признаки. А в уведомлении необходимо выразить предложение забрать такое имущество.

В каких случаях возможно досрочное прекращение аренды земли

Большинство земельных ресурсов нашей страны являются собственностью государства, субъектов и отдельных муниципальных образований, которые в свою очередь предоставляют участки во временное пользование физических и юридических лиц. По общему правилу арендные отношения прекращаются по истечению установленного срока. Но закон предусматривает и досрочное расторжение договора аренды земельного участка.

Основание прекращения аренды

В зависимости от того, кто является арендодателем и для каких целей берется в пользование участок, период действия арендных отношений будет отличаться. По желанию сторон договор может быть заключен на срок от нескольких месяцев до нескольких десятков лет.

Так, максимальный срок аренды применяется при передаче государственной или муниципальной земли для размещения линейных объектов. В данном случае аренда может длиться до 49 лет.

По истечению прописанного в договоре периода в силу ст. 46 ЗК РФ и ст. 610 ГК РФ арендные отношения подлежат прекращению. Данное основание является главным, однако, закон допускает и иные правила расторжения договора.

Как можно расторгнуть договор

У сторон несколько способов расторжения договора. Первый предусматривает автоматическое прекращение действия договора после истечения определенного законом или соглашением сторон срока.

При этом статья 610 ГК РФ поясняет, что в тех случаях, когда период действия не определен, договор считается заключенным на неограниченный период, однако, все равно подлежит прекращению по истечению предельно допустимого законом срока.

Второй способ носит добровольный характер и реализуется по соглашению сторон. В данном случае предполагается отсутствие взаимных претензий участников сделки, которые могут послужить основанием обращения в суд.

Третий, самый сложный, способ реализуется по инициативе одной из сторон. На практике чаще всего инициатором выступает арендодатель, но не исключается возможности прекращения аренды и по требованию пользователя земли.

Основания расторжения по инициативе арендодателя

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:

1. Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:

• использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
• портит землю;
• не соблюдает требование по рекультивации;
• не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
• не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
• возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.

1. Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:

• арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
• в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
• землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.

Основания расторжения по инициативе арендатора

Из смысла статьи 450 ГК РФ следует, что расторжение либо изменение первоначальных условий договора допускается по соглашению сторон. При этом ч. 2 той же статьи поясняет, что по инициативе одной из сторон документ расторгается или меняется по решению суда в тех случаях, когда:

• можно говорить о существенном нарушении договора;
• имеются основания, предусмотренные действующим законодательством.

Понятие существенного нарушения предполагает причинение одной из сторон ущерба, несоизмеримого с выгодой, которая могла быть извлечена в случае соблюдения всех условий.

Важно! С правовой точки зрения собственник земли имеет более прочную защиту, в то время как пользователь, практически лишенный полномочий в отношении переданного ему участка, может рассчитывать лишь на восстановление нарушенных арендодателем прав.

Расторжение по обоюдному согласию

Единственно верный и законодательно обоснованный способ отказаться от взаимных обязательств — это расторгнуть договор по соглашению. В данном случае риски возникновения последствий и значительных расходов минимальны, а от сторон требуется только урегулировать конфликт, сев за стол переговоров.

Достигнутая договоренность и порядок расторжения договора аренды земельного участка, прописываются в письменном соглашении, которое регистрируется в органах Росреестра. При этом в документе, помимо выражения желания прекратить арендные отношения, могут быть прописаны условия их прекращения, например, условие о выплате определенной суммы.

Одностороннее расторжение

Когда урегулирование конфликта по соглашению сторон договора невозможно, инициатор вправе обратиться в суд для расторжения договора в одностороннем порядке. Если заявленные истцом основания являются достаточными, суд выносит решение о прекращении договора аренды и определяет юридические последствия, которые в зависимости от обстоятельств дела могут отличаться.

К примеру, если арендатор за время пользования землей значительно улучшил ее состояние, в его пользу может быть взыскана денежная компенсация.

При отсутствии претензий после вынесения решения землепользователь должен передать участок арендодателю. Процедура оформляется отдельным приемопередаточным актом.

Порядок расторжения договора в суде

Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.

В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.

В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:

• арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
• районным или городским судом, если спор возник между гражданами.

При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.

К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:

• документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
• договор аренды;
• уведомление с отметкой о вручении ответчику;
• квитанция об уплате пошлины.

Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.

Рассмотрение заявления и вступление в силу решения суда осуществляются в установленные ГПК или АПК сроки. В первом случае решение выносится в двухмесячный срок, а вступает в силу по истечению месяца, во втором разбирательство может длиться до 6 месяцев, а вынесенное решение вступает в силу не ранее, чем истечет месяц после его принятия.

Порядок и особенности расторжения договора аренды земельного пая

Одним из юридически возможных оснований для пользования землей является аренда. Передавая таким образом имущественные права, собственнику необходимо знать о порядке расторжения соглашения. Расскажем в статье, как расторгнуть договор аренды земельного пая и какие особенности имеет эта сделка.

Аренда земельного пая

Пай – это не участок в общем понимании. Этот термин применяется для определения права на долю в коллективной собственности. Эту долю можно выделить из общей собственности в объеме, пропорциональном установленному размеру земельного пая.

Примерно по тому же принципу работали колхозы и совхозы в СССР. Например, члены, имеющие земельный пай, вправе получить часть собранного урожая в соответствии с собственной долей в общем имуществе.

Владельцы земельного пая не знают, на какую конкретно часть надела они вправе рассчитывать. Однако собственник, как уже говорилось выше, вправе установить четкие границы и выделить участок для дальнейшего распоряжения.

Чтобы разумно использовать сельскохозяйственную землю, требуется наличие специализированной техники и определенной квалификации. По этой причине зачастую обширные участки земли простаивают, ведь крайне мало собственников земельных паев, обладающих требуемыми ресурсами.

В таких условиях вполне рационально передать земельный пай в аренду. Этот способ имеет выгоду и для арендатора – оформить участок в аренду проще и быстрее, чем приобретать ее в собственность.

Предметом арендных отношений может быть только выделенный земельный пай. Чтобы осуществить выделение из общей собственности потребуется обратиться в управление коллективного хозяйства и написать заявление о начале процедуры межевания с целью определения конкретной части земли. Для правомерности процедуры нужно уведомить остальных дольщиков о проводимых мероприятиях.

После согласования границ необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для осуществления процедуры государственной регистрации прав на надел. Внесение соответствующей записи сопровождается нанесением объекта на публичную кадастровую карту.

По итогам выделения участка сотрудник Росреестра или МФЦ выдает собственнику выписку из ЕГРН, копия которой прикладывается в дальнейшем к договору аренды. Сам договор может быть оформлен только письменно. Экземпляров два – по одному для каждой стороны сделки.

Установленной законодательно формы договора аренды не предусмотрено. Однако в нем нужно прописать:

• данные сторон;
• идентификационные сведения об участке;
• права и обязанности сторон;
• срок аренды;
• порядок внесения арендной платы;
• порядок расторжения договора;
• порядок пролонгации сделки.

Многие граждане напрасно пренебрегают описанием порядка расторжения. Несоблюдение правил аренды земельного участка – далеко не редкость. К примеру, арендатор может:

• использовать надел не по целевому назначению;
• нарушать экологические нормы;
• задерживать выплату арендных платежей и т.д.

Максимально возможный срок аренды земли сельскохозяйственного назначения составляет 49 лет. Поэтому арендодателю следует учесть все возможные ситуации.

Минимального срока законом не предусмотрено. Однако следует учесть, что при заключении соглашения на период более года, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации.

Расторжение договора аренды земельного пая

Расторгнуть договор аренды земельного пая можно по согласованию сторон или по решению суда. Рассмотрим каждый способ подробнее.

Добровольный порядок

Когда срок договора аренды подходит к завершению, сделка расторгается. Однако может случиться так, что стороны арендных отношений испытывают желание прекратить действие договора досрочно.

Для этого потребуется оформить дополнительное соглашение о расторжении. В тексте документа прописывается причина окончания отношений и указание на отсутствие у арендатора и арендодателя претензий друг к другу. Если основной договор регистрировался в Росреестре, потребуется зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему. В противном случае документ не вступит в законную силу и прекращения прав не произойдет.

Гораздо чаще возникает необходимость одностороннего расторжения договора аренды до истечения срока. К примеру, может сложиться ситуация, в которой арендатор прекратит выплату арендной платы или нанесет ущерб участку земли.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

В этом случае арендодателю необходимо постараться договориться с арендатором в досудебном порядке. Возможно, произошло недоразумение, и вопрос будет урегулирован мирным путем. К помощи суда следует обращаться в самую последнюю очередь, когда никакие попытки достижения соглашения не увенчиваются успехом.

Уведомить арендатора о желании расторгнуть договор аренды можно двумя способами:

1. Почтой. Направляется заказное письмо с уведомлением о получении адресатом.
2. Лично. Составленная претензия вручается нарушителю в присутствии трех свидетелей под личную подпись на экземпляре собственника.

В дальнейшем события могут развиваться по-разному. Сторона, нарушившая условия договора аренды, может согласиться с обоснованностью претензий и предъявляемых требований. Тогда нарушитель обязуется исправить все нарушения в разумные сроки. Такое обязательство подтверждается в письменной форме.

Другой вариант – нарушитель выразил свое несогласие с претензией и выдвинул встречные требования и уведомление о нарушениях условий договора. Если они обоснованы – необходимо урегулировать все недочеты или постараться договориться о расторжении соглашения.

Может случиться так, что арендатор согласен на расторжение договора, но не согласен с обозначенной в претензии суммой ущерба. Тут либо придется договариваться, либо привлекать для оценки суммы ущерба независимого оценщика, либо обращаться в суд.

Когда нарушитель всячески избегает общения и систематически нарушает условия договора, единственный способ расторжения арендных отношений – обращение в судебные органы.

Судебный порядок

Для обращения в суд арендодатель должен подготовить доказательную базу иска. Это могут быть:

• показания свидетелей;
• документы и справки;
• заключения независимых экспертов;
• фото- и видеосъемка.

Необходимо подтвердить, что действия нарушителя были неправомерны, а арендодатель сделал все возможное для урегулирования конфликта без привлечения судебных органов.

Исковое заявление с пакетом документов и доказательств необходимо предоставить в районный суд по месту расположения предмета иска, то есть, земельного надела.

В тексте искового заявления кратко излагается суть претензии к ответчику и требования к суду. Если говорить о расторжении договора аренды, то следует прописать, какие пункты соглашения были нарушены, период действия арендных отношений, список прилагаемых бумаг, подтверждающих изложенное в иске.

Суд рассмотрит прилагаемые документы и все обстоятельства, имеющие отношение к делу. Если судом будет решено, что требование о расторжении обосновано, арендные отношения прекратятся в одностороннем порядке. Судебное решение вступает в законную силу по истечению 10 дней с даты его принятия.

Решение суда является основанием для расторжения отношений и регистрации этого факта в Росреестре.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как расторгнуть договор аренды земельного пая. Будьте готовы, что при несогласии второй стороны, потребуется потратить много времени для прекращения арендных правоотношений.

ВС защитил право собственника публичных земельных участков на расторжение договора аренды с банкротом

16 декабря Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС18-10926(4) по спору о расторжении 22 договоров аренды земельных участков между государственным органом и арендатором, впоследствии ставшим банкротом, по требованию арендодателя.

Госоргану не удалось расторгнуть договоры аренды с арендатором-банкротом в судах трех инстанций

В январе и августе 2014 г. Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы (арендодатель) и ОАО «Ивановская домостроительная компания» (арендатор) заключили 22 договора аренды земельных участков на срок до 18 февраля 2020 г. для строительства многоквартирных домов и ряда объектов инфраструктуры.

В июле 2015 г. суд возбудил процедуру банкротства в отношении общества, которое спустя два года признали банкротом. Впоследствии арендодатель обратился в суд с заявлением о расторжении договоров аренды и об обязании должника возвратить земельные участки. В обоснование своих требований Управление сослалось на то, что строительство на земельных участках никогда не велось, должник не уплачивал арендную плату с 30 июля 2015 г. Кроме того, заявитель указал, что общество добровольно не исполнило судебные решения о взыскании текущей задолженности по арендной плате.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требования заявителя, его определение устояло в апелляции и кассации. Суды исходили из того, что право аренды является оборотоспособным активом должника, поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий 5 лет. Следовательно, этот актив вошел в конкурсную массу и подлежит реализации на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника. Суды также сочли, что расторжение договоров повлечет за собой предпочтительное погашение требований арендодателя к должнику, что нарушит права и законные интересы других кредиторов. Кроме того, суды заключили, что действия арендодателя, направленные на прекращение арендных отношений, не отвечают принципу добросовестности.

Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

ВС встал на защиту интересов арендодателя

Изучив материалы дела № А17-4841/2015, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила о возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Суд отметил, что нижестоящие инстанции не обосновали свои выводы какими-либо специальными нормами или договорными условиями, которые устанавливали бы запрет на расторжение спорных договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе незавершенные строительством.

«В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами. Вопреки выводам судов, возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ», – отметил Верховный Суд.

Он добавил, что сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

ВС также не согласился с выводом нижестоящих инстанций о том, что сам факт предъявления арендодателем требования о расторжении сделок, чьи интересы ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, свидетельствует о злоупотреблении им правом. Он подчеркнул, что в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. Так, в рассматриваемом случае это, с одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, и, с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов (к числу последних могут относиться граждане – участники строительства, имеющие к арендатору земельного участка требования о передаче жилых помещений).

«Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий должника, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление», – отметил ВС.

В рассматриваемом деле, как пояснил Суд, нижестоящие инстанции не ссылались на такие обстоятельства. Они также не проверили доводы Управления, которое, наоборот, утверждало о своем добросовестном поведении. Ведь для строительства на спорных земельных участках денежные средства населения не привлекались, само строительство объектов на них не велось. Кроме того, кредиторы – юрлица, вложившие свои средства в строительство, не принимали никаких мер к погашению текущей задолженности по арендной плате (в том числе за свой счет), если полагали, что последующая реализация права аренды на торгах покроет издержки на выплату текущего долга по арендной плате и хотя бы частично – реестровые требования.

В этой связи Верховный Суд вернул дело на рассмотрение в суд первой инстанции, которому предстоит проверить аргументы арендодателя об отсутствии оснований для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества, а также оценить доводы и возражения участников спора относительно допустимости прекращения договорных отношений.

Эксперты неоднозначно оценили позицию ВС

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев положительно оценил выводы Суда. «Нижестоящие суды слишком далеко зашли в развитии так называемого “банкротного права”, они совершенно несправедливо решили, будто прекращение договора аренды будет преимущественным удовлетворением требований арендодателя», – отметил он.

По словам эксперта, в рассматриваемом деле следует учесть, что аренда – это не купля-продажа, по итогам которой, если покупатель стал банкротом, а продавец не получил покупной цены, последнему остается включиться в реестр требований кредиторов, а купленный товар, будучи собственностью банкрота, подлежит включению в конкурсную массу. «При защите интересов кредиторов банкрота не стоит все-таки забывать, что речь идет о возврате имущества, не принадлежащего должнику, а находящегося у него только лишь во временном владении и пользовании, причем это владение и пользование обусловлены внесением им арендной платы. При отсутствии арендных платежей арендодатель всегда вправе потребовать прекращения аренды (за исключением, разве что аренды земельного участка под зданием или сооружением, принадлежащим арендатору участка, так как в этом случае у последнего всегда будет исключительно право на получение этого участка в аренду). В рассматриваемом же случае земля предоставлялась под застройку, однако она так и не была осуществлена», – пояснил Александр Латыев.

Он добавил, что расторжение спорных договоров было связано именно с просрочкой внесения текущих арендных платежей за пользование землей после подачи заявления о банкротстве арендатора. «Текущие платежи в принципе остаются в том же режиме, что и обычные требования, безотносительно к банкротству. Отказывать в расторжении договора здесь в связи с преимущественным удовлетворением как минимум странно, ведь текущие требования и без того удовлетворяются преимущественно», – полагает Александр Латыев.

По словам эксперта, если допустить, что договор аренды не был бы расторгнут, а арендные права были бы проданы (как этого хотели иные кредиторы и с чем соглашались нижестоящие суды), то не стоит забывать про разъяснение п. 29 Постановления Пленума ВС РФ о перемене лиц в обязательствах № 54 от 21 декабря 2017 г. «Согласно ему приобретатель этих прав должен был бы стать солидарным должником по ранее накопившейся задолженности по арендным платежам, что весьма существенно снизило бы стоимость этих прав, а арендодателя, возможно, только порадовало бы. Правда, для этого ему пришлось бы дождаться проведения этих торгов», – отметил он.

Александр Латыев также указал на преждевременный характер выводов некоторых юристов о том, что комментируемое определение доказывает, что владение арендатора – вовсе никакое не вещное право: «В сущности, Верховный Суд не сказал ничего нового: аренда может быть прекращена при невнесении арендной платы – фактор банкротства и потенциальной реализации арендных прав на торгах здесь абсолютно ни при чем».

Партнер и руководитель практики «Арбитражное, налоговое и банкротное право» КА г. Москвы № 5 Вячеслав Голенев указал на скупость и неокончательный характер определения и неясность его мотивировки. «Банкротный состав Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в очередной раз попытался найти выход из сложившейся ситуации путем развития права и выработки новой позиции. Но такая попытка не совсем удалась», – полагает эксперт.

В обоснование своего тезиса адвокат пояснил, что Верховному Суду следовало бы основательно поразмыслить над тем, почему в рассматриваемом деле право аренды является нужным или ненужным (в связи с большим количеством расходов) активом должника, проанализировать правовую природу договора аренды. «Такое рассуждение, кроме вывода об “отсутствии норм о запрете расторжения”, в определении не приводится, – отметил он. – Если бы это был любой другой договор (не арендный), с правом одностороннего расторжения, не требующий обязательного судебного расторжения, то после такого расторжения контрагентом должника (при наличии ценного имущества или прав для конкурсной массы) управляющий должника пошел бы в суд оспаривать такое расторжение как недействительное».

При этом Вячеслав Голенев отметил, что более обоснованной с буквальной точки зрения является ссылка нижестоящих судов на ст. 22 ЗК РФ и п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства от 24 марта 2005 г. № 11, так как они позволяют включить земельные участки в конкурсную массу.

В то же время адвокат счел, что Судебная коллегия верно квалифицировала как существенное нарушение должником условий договора аренды: «В этой связи ВС РФ привел довод о том, что возврат арендованной вещи не приведет ни к увеличению долга, ни к прекращению обязательства по его погашению. Но конкурсная масса в этом случае утрачивает право, которое могло быть реализовано на торгах, выручка от которого пошла бы на пропорциональное погашение требований всех кредиторов».

Вячеслав Голенев также согласился с выводом ВС РФ о том, что нижестоящими судами не обоснован вывод о злоупотреблении правом. «Действительно, своим поведением публичный собственник не нарушил каких-либо требований к добросовестности. Собственник может пользоваться без ограничения во времени своим правом на расторжение арендного договора, вопрос заключается лишь в наличии нарушений со стороны арендатора и в каком состоянии находится последний», – отметил он.

Таким образом, эксперт назвал определение в целом все же справедливым. «В данной конкретной ситуации, наверное, есть смысл расторжения договора аренды – если долг по аренде и расходы по участку были очень высокими (и потенциальная продажа права аренды с торгов не окупила бы их и не позволила бы расплатиться с кредиторами), и, действительно, как верно подмечает Судебная коллегия, для строительства на участках по анализируемым договорам денежные средства населения не привлекались, строительство на этих участках не велось, а кредиторы – юридические лица, вложившие свои средства в строительство, не принимали никаких мер к погашению текущей задолженности по арендной плате», – заключил Вячеслав Голенев.

Тем не менее он отметил, что излишняя акцентуация статуса публичного собственника может привести на практике к более «высокому» положению кредитора или контрагента должника в лице публичного субъекта (госоргана): «Так можно дойти и до того, что публичный собственник сможет расторгать (и забирать из конкурсной массы активы без конкурса) спорные договоры, а частный – нет». Адвокат добавил, что в делах о банкротстве застройщиков эта позиция может стать «ядерной» – вместо возможного спасения дольщиков в виде возможной достройки объекта государство сможет забрать земельный участок. «Хорошо, что в рассматриваемом деле ВС РФ сделал оговорку насчет того, что деньги населения не собирались. Это будет концом призрачным надеждам обманутых людей. Поэтому такое определение не должно быть практикообразующим во избежание его неправильного истолкования судами», – подытожил Вячеслав Голенев.