Как оценить долю в квартире для продажи?
Оценка доли в квартире
Одним из важных этапов при продаже доли в квартире является ценообразование. Данная процедура значительно сложнее, чем продажа жилья полностью. Сложность при подготовке к сделке зачастую состоит в конфликтных отношениях между сособственниками. Рассмотрим, как проводится оценка доли в квартире.
Продажа доли без оценки
Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов.
| № п/п | Способ |
|---|---|
| 1 | Обращение в специализированную организацию |
| 2 | Анализ аналогичных предложений на рынке |
Причем, величина может быть установлена собственником по его инициативе. Единственным ограничением является необходимость продажи объекта не менее 0,7 от кадастровой стоимости. В противном случае необходимо оплатить повышенный налог.
С долей ситуация обстоит сложнее. Как показывает практика, большинство собственников при выставлении часть жилья на продажу для третьих лиц определяют стоимость от общей цены квартиры. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире, стоимостью 3 000 000 р. Он устанавливает цену в размере 1 000 000 р.
Такая часть называется идеальной. Получить ее при продаже квартиры не полностью, а по долям, практически невозможно.
Риелторы рекомендуют установить цену на 20 – 30% ниже идеальной доли. Но даже в таком случае скорая продажа не гарантирована.
В [current_date format=’Y’] году рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей в квартире. Он пользуется популярностью, а основной причиной избытка предложений является необоснованно завышенная цена.
Как правило, завышенное ценообразование формируется агентствами недвижимости. При посещении организации, специалист сразу ориентирует продавца на максимальную стоимость.
Однако получение такой цены не гарантировано. Объект стоит без продажи 6 – 12 месяцев. После чего агентство предлагает значительно уменьшить стоимость. Собственник, желая сбыть часть жилья, соглашается.
Чтобы не тратить время на бесполезное ожидание, можно оценить долю самостоятельно. Рассмотрим, как это сделать.
Как определить стоимость доли в квартире при продаже
Оптимальным решением является обращение в специализированное агентство. Стоимость услуг таких компаний обычно невысока. Не более 3 000 – 5 000 р.
При выборе организации целесообразно отдать предпочтение крупному агентству, которое имеет лицензию на данный вид деятельности. Обязательным условием является заключение контракта с организацией. Подготовка документации займет 3 – 5 дней.
Важно! Обращение за оценкой потребует наличие всех документов на квартиру. Поэтому необходимо обратиться в специализированную компанию до обращения в агентство недвижимости.
Без определенного порядка пользования
Под порядком пользования понимается наличие соглашения с содольщиком или решения суда о использовании квартиры. Мера может быть применена в отношении жилья, которое поделено на доли. Если часть соответствует одной из комнат, то гражданин получает право пользования конкретной комнатой на постоянной основе, а также местами общего пользования.
Зачастую такой документ у граждан отсутствует, так как определить порядок использования в однокомнатной квартире невозможно. Поэтому гражданин будет владеть долей юридически, но не сможет вселиться в помещение.
С определенным порядком пользования
При наличии документа об определении порядка пользования объектом, продать часть проще. Поэтому стоимость доли будет выше.
Наличие документа подразумевает возможность свободного доступа в квартиру. Это повышает приоритет жилья на рынке недвижимости.
Положительные факторы
Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.
| Перечень факторов | Увеличение цены | Комментарии |
|---|---|---|
| Отсутствие других жильцов в квартире | +50% к цене | Ситуация случается редко. Но многие граждане желают пользоваться всей квартирой, купив часть. Даже если ситуация временная (сособственник несовершеннолетний, осужденный, лицо, имеющее другое жилье), покупка будет выгодной. |
| Вторая доля сдается в аренду | +10% | Совладельцы определили порядок пользования и каждый из них распоряжается объектом по своему усмотрению. Часть будет аналогией коммунальной квартиры. |
| Квартира имеет только 2 владельцев | +20% | Чем больше сособственников, тем ниже собственность. Причем, не имеет значение, какие у них части. Даже купив 2/3 доли, по факт гражданин сможет пользоваться только 1/3. Поэтому если объект имеет 2 совладельцев, которые имеют равные доли. |
| Большая площадь | +30% | На практике, 80 кв.м. можно разменять на 2 однокомнатные квартиры. Поэтому, покупатель в дальнейшем может получить размен. |
| Наличие изолированных комнат по числу владельцев | +40% | Например, двухкомнатная квартира с изолированными комнатами при наличии 2 совладельцев. |
| Хорошие отношения между сособственниками | +20% | Если второй владелец не ограничивает возможность использования жилья, это существенный плюс к цене. Приобрести квартиру с конфликтными соседями предпочитают «профессиональные соседи». |
Отрицательный факторы
Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части. В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной. В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги.
Список факторов:
- Большой размер части (-20%). Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это не возможно. Поэтому большая часть часто переоценена.
- Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%). Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки.
- Много жильцов (-50%). Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи.
- Дорогая квартира (-100%). Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно. Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире.
- Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%). Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен. Если потребуется доплата, они откажутся. А получение помощи от государства может растянуться на десятки лет.
- Наличие несовершеннолетних сособственников (-30%). Продажа доли ребенка возможна только с согласия отдела опеки. Получить его достаточно сложно. Поэтому получить размен будет сложно. Чем больше детей, тем больше сложностей с квартирой.
Порядок оценки
Предварительно необходимо выяснить, сколько стоит идеальная доля. После чего, необходимо провести анализ положительных и отрицательных факторов. Цена рассчитывается от идеальной части.
Пример. 3 комнатная квартира оценивается в 9 000 000 р. Дольщиков 3, один из них несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составит 9 000 000/3=3 000 000. Один из несовершеннолетних собственников уменьшает стоимость на 30% Возможность пользоваться долей увеличивает цену для выкупа на 20%. Таким образом, цена составит 2 700 000 р.
Но для того, чтобы доля продалась скорее, целесообразно уменьшить цену еще на 10 – 15%. Исходя из данной стоимости можно выставлять объект на продажу.
Чтобы узнать сколько стоит доля в квартире, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании выводов можно делать расчеты. Дополнительно необходимо привлечь специалистов. Однако перед продажей объекта целесообразно получить консультацию юриста. Чтобы специалист дал точную консультацию, нужно описать ситуацию в форме обратной связи.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Определение микродоли в квартире
Моя бабушка написала на меня завещание на все свое имущество. После ее смерти я и ее супруг (мой дед) открыли наследственное дело. Каждый из нас получил свою долю в квартире. Я получила 3/4 доли, а дед получил 1/4 доли (обязательная доля). Мы оформили свои права на наследство и права на собственность в Росреестре. Через полгода умирает дед, не оставив никакого завещания. По закону его 1/4 доля перешла по наследству трем наследникам: мне и двум братьям – детям моего отца от второго брака (отец умер). Нотариус определил каждому из нас по 1/12 из доли деда. Какое количество метров попадает под определение «микродоля»? Какие права у собственников микродоли? Имеют ли право собственники микрододей вселиться в данную квартиру и проживать там, если 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади? Имеют ли право взломать дверь при помощи слесаря и вселиться в присутствии полиции? И как этому воспрепятствовать?
Ситуация, озвученная автором вопроса, к сожалению, очень типичная и распространенная, часто разворачивается болезненно для ее участников.
Если не удается договориться с сособственниками «микродолей» мирным путем, а именно: определить порядок пользования квартирой, провести сделку, выкупив «микродолю» или принять решение о продаже всеми собственниками квартиры целиком, то без судебного процесса не обойтись.
В настоящее время действующим законодательством РФ размер «микродоли» в праве собственности на недвижимость не определен, поэтому юридически не запрещено быть собственником любого размера доли в праве собственности, которая соответствует даже 1 кв. м в площади квартиры.
Законопроект, которым планируется запрещать «дробить» жилые помещения на «микродоли» размером меньше учетной нормы, с мая 2018 года находится на рассмотрении в Госдуме и до настоящего времени еще не принят (на декабрь 2020 года).
Данным законопроектом собираются установить, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы.
Основная цель данного законопроекта – ввести ограничения на выделение в жилых помещениях долей меньше, чем пригодно для вселения и проживания одного человека, привязав минимальный размер «микродоли» к установленным учетным нормам. Повторюсь, данный законопроект еще не принят.
В соответствии с действующим законодательством учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ). Например, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв. м площади жилого помещения (при этом площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади балконов, лоджий, п. 3 ст. 1 и ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
Возвращаясь к вопросу о правах собственника «микродоли» в жилом помещении, он обладает тем же объемом правомочий, который имеет и любой другой собственник, т.е. ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
Также собственники «микродолей» могут без вашего согласия встать на постоянный регистрационный учет по адресу квартиры. Следует заметить, что для вселения (по бытовому, прописки) своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц вашего согласия, как другого собственника, также не потребуется (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ).
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
При этом права и обязанности собственников жилого помещения не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).
Основным болезненным вопросом как раз и является практическая реализация прав собственника «микродоли» по владению и пользованию жилым помещением с учетом интересов других сособственников этого жилья.
Собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Следовательно, собственники микродолей имеют право вселиться в квартиру, в которой им принадлежит доля в праве.
В случае вашего отказа предоставить доступ в квартиру – они могут подать иск с требованиями о вселении в квартиру и обязании нечинения (устранения) препятствий с вашей стороны в пользовании собственностью.
Исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно 1/12 доле, например, в виде изолированной комнаты.
Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ и п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Как указано в вопросе, размер 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади. Следовательно, общая площадь – 62,4 кв. м (5,2 х 12) соответствует параметрам трех- или четырех комнатной квартиры в типовом пятиэтажном панельном доме, в которых размеры жилых площадей комнат никак не могут являться соразмерными относительно указанной «микродоли».
Таким образом, использование жилого помещения (или его части) в соответствии с его назначением (т.е. для проживания граждан) собственником 1/12 «микродоли» в данной квартире практически невозможно, поскольку будет отсутствовать помещение пригодное для проживания – жилая комната столь малого размера.
Согласно сложившейся судебной практике по данному вопросу суд может и отказать собственнику «микродоли» в исковых требованиях о его вселении в квартиру, применив нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ, и установить в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другим собственником (в данном случае вами) денежных средств за фактическое пользование его долей (плата за аренду), «учитывая, что правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предполагает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счет получения платы за пользование вещью другими лицами» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 № 18-КГ18-186).
Как вариант, вам не стоит забывать и о таком практическом способе решения существующего вопроса, как принудительный выкуп «микродоли» в праве собственности у ваших родственников: есть возможность выплатить им компенсацию, доказав в судебном порядке незначительность доли, невозможность ее реального выдела и отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны ваших родственников-ответчиков.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ). На практике возможно проведение с ответчиками расчетов с привлечением депозитного счета суда.
При этом обязательно следует учесть, что критерий «незначительности доли» для суда никак не связан с учетной нормой площади жилого помещения, которая была упомянута в самом начале.
«Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 56-КГ17-13).
Поэтому с учетом грамотно составленной правовой позиции вашего представителя в суде и соблюдением требований п. 4 ст. 252 ГК РФ, у вас есть реальная возможность стать единоличным собственником всей квартиры.
Как рассчитать стоимость доли в квартире
Содержание:
Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.
Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.
Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.
Нет времени читать статью?
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Порядок пользования общей жилой площадью
В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.
Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?
Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.
Беспрепятственный доступ в квартиру
Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.
Площадь доли
Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.
Отдельный вход в комнату
Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.
Количество собственников и прописанных людей
Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.
Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.
Несовершеннолетние собственники
Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.
Элитность жилья
Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).
Формула расчета
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи
Не всегда человек является единоличным собственником жилой недвижимости.
Очень часто у квартиры может быть несколько владельцев.
При совершении сделок с таким имуществом требуется его оценка.
В определении стоимости части жилья могут возникнуть некоторые нюансы.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !
Что такое оценка доли в квартире?
Если квартира принадлежит нескольким владельцам, то на основании ст. 244 Гражданского кодекса они являются долевыми собственниками.
Соответственно, если один из них пожелает продать свою часть, то ее необходимо оценить.
Следует отметить, что остальные хозяева жилья имеют преимущественное право на покупку одной из долей.
Это закреплено в ст. 250 ГК РФ.
Определение стоимости части недвижимости может потребоваться не только при продаже, но и в других случаях:
- при заключении договора имущественного страхования;
- если владелец хочет внести свою долю в уставный капитал создаваемого им предприятия;
- при расторжении брака для решения имущественных вопросов с бывшим супругом;
- при оформлении договора кредитования, когда жилье выступает залогом по обязательствам.
Приказом Минэкономразвития РФ № 297 от 20.05.2015 г. утверждены Федеральные стандарты оценки, в которых установлен срок действия оценки – 6 месяцев.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Руководство для продавца: как продать свою долю в квартире, если второй собственник против
- Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже
- Основные правила продажи квартиры долями собственников
- Несколько способов выгодно продать одну вторую долю в квартире
- Учимся оформлять документы: как написать уведомление о продаже доли в квартире и ответ на него самостоятельно
От чего зависит стоимость доли в квартире?
Одинаковые по метражу и местонахождению доли могут иметь разную цену.
В этом нет ничего удивительного, на окончательную стоимость части жилья влияет множество факторов:
- Есть ли свободный доступ в помещение. Для покупателя это один из самых главных факторов. От него зависит, как быстро после заключения сделки он сможет начать пользоваться своей недвижимостью.
- Если в квартире несколько комнат, которое не превышает число владельцев, то это делает долю дороже. Идеальная ситуация – это когда жилец может занять отдельную изолированную комнату.
Если же часть комнат в квартире смежные, то стоимость доли, напротив, будет меньше.
Ведь в будущем он может просто сдать свою часть в аренду новому хозяину и оба останутся при своем интересе: первый имеет дополнительный источник дохода, а второй проживает в отдельной квартире.
Есть ли проживающие в квартире или она свободна. У жилья может быть несколько хозяев, но они могут только иметь имущественное право, но не проживать там и не быть прописанными.
На некоторое время они за относительно небольшие деньги смогут пожить в отдельной квартире, а потом продать ее.
Но, с другой стороны, еще неизвестно, когда такая возможность будет предоставлена, и согласятся ли соседи на предлагаемые варианты. Не исключено, что проживание на старом месте будет тянуться годами.
Все эти факторы оказывают свое влияние на то, какой будет окончательная стоимость доли.
Определить цену части жилой недвижимости может только лицензированный оценщик.
Кроме того, у такого специалиста должно иметься государственное разрешение.
И в обязательном порядке оценщик должен являться членом саморегулирующей организации оценщиков.
Только такой профессионал сможет не только правильно оценить стоимость части жилья, но и выдать заключение, которое будет иметь юридическую силу при совершении сделок с недвижимостью.
Ликвидность имущества может изменяться под влиянием ряда причин.
Если планируется продажа доли для обычного покупателя, который собирается в дальнейшем проживать там, то наиболее негативным фактором будет невозможность определить порядок пользования помещением (например, в случае однокомнатной квартиры или двухкомнатной со смежными комнатами).
Если же доля продается профессиональным участникам рынка недвижимости, то цена снижается в случае отсутствия других собственников (т.е. с ними невозможно переговорить на этапе согласования сделки).
Также ликвидность понижается, если собственник, продающий свою долю, не является первым (если ранее она уже перепродавалась несколько раз).
Как оценить долю в квартире для последующей продажи: пошаговая инструкция
Процедура оценки доли квартиры состоит из нескольких этапов.
- В первую очередь надо изучить все факторы, которые могут повлиять на ее конечную стоимость.
- Далее необходимо подготовить документы. Потребуется их немало: выписка из ЕГРН, справка о регистрации по форме 9, договор купли-продажи (или иной, если доля перешла, например, по дарению и наследству), технический и кадастровый паспорта, описание объекта по форме 7, паспорт собственника.
- После того, как все бумаги собраны, необходимо обратиться в компанию, которая имеет право провести оценку, и предоставить туда заверенные копии всех перечисленных документов.
- Следующий этап – подписание договора с оценщиком.
- Далее специалист проводит оценку и выдает подробный отчет (он может достигать 40-50 страниц) с описанием объекта, его оценкой, проведенной разными методами, и итоговой ценой.
Длительность процедуры оценки и сроки ее действия
Процедура оценки доли может занять несколько дней.
Более точный срок зависит от того, где находится объект, нужно ли будет выезжать на место.
Как правило, оценщики занимаются этим вопросам 2-3 дня.
В отчете оценщика обязательно должна быть проставлена дата его оформления.
Дело в том, что оценка действительна не более 6 месяцев.
Если этот срок прошел, то придется заказывать новую процедуру.
Особенности и нюансы
Иногда полагают, что стоимость доли квартиры пропорциональна ей.
Например, если человек владеет половиной квартиры, то и цена будет равна 1/2 рыночной стоимости объекта.Это неверно.
Как уже было сказано, на стоимость доли влияет множество факторов.
В данном случае наличие еще одного или нескольких собственников существенно снизит ее стоимость.
Если, к примеру, двухкомнатная квартира стоит 10 млн. руб., то ее половина не будет оценена в 5 млн., а только в 2-3 млн. руб.
Ведь для такой сделки требуется именно справедливая стоимость.
Может сложиться так, что потребуется определить не текущую цену, а стоимость на определенную дату в прошлом (например, для суда или при разводе).
Это также разрешается, но такая процедура может занять больше времени. Для того, чтобы иметь возможность провести сделку с долей квартиры, ее необходимо оценить.
Эта процедура может потребоваться и в случае развода (при дележе имущества) или при страховании.
Обязательно следует обращаться к лицензированным оценщикам, которые имеют всю разрешительную документацию.
Прежде чем заключить договор на эту услугу, потребуется пакет документов. После получения отчета профессионала можно считать оценку завершенной.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области
Общие понятия
Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.
Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:
- выкуп доли другим собственником;
- продажа доли на открытом рынке;
- раздел имущества между супругами или наследниками;
- оформление наследства у нотариуса;
- определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.
Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.
В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.
Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%. Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире.
Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие «справедливая стоимость» в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям. При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).
Услуги по оценке доли в квартире
Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 20 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.
С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры.
При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке — как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке.
Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке.
Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы.
Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.
Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив
«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире»
Пример отчета об оценке доли в квартире
Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».
Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:
Оценка доли в квартире онлайн
Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.
«Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве»
ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.
