Как оценивается дом при продаже?

Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

Если вы покупаете, продаете или хотите застраховать недвижимость, вам наверняка понадобится отчет об оценке стоимости недвижимости. Отвечаем на самые популярные вопросы: что это, когда нужен, где заказать оценку и сколько стоит отчет.

Что такое отчет об оценке стоимости недвижимости

Отчет об оценке стоимости недвижимости — это документ, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» , который содержит информацию о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вы можете скачать пример отчета об оценке, чтобы узнать, как выглядит документ.

Зачем оценивать недвижимость

Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы:

  • Покупаете или продаете недвижимость
  • Получили недвижимость по наследству
  • Хотите застраховать квартиру
  • Оформляете кредит под залог недвижимости
  • Решаете спорные вопросы

Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь документальное подтверждение стоимости. Для этого вы можете заказать оценку стоимости недвижимости в оценочной компании.

Оценка недвижимости онлайн

Если же вам не нужно иметь официальный документ с подтверждением стоимости недвижимости, но важно определить ее цену, воспользуйтесь сервисом «Анализ цены» от ДомКлик.

«Анализ цены» — это сервис онлайн-оценки стоимости квартир, основанный на реальных ипотечных сделках Сбербанка. Он поможет продавцам назначить адекватную цену и не упустить выгоду, а покупателям — не переплатить.

Зачем отчет об оценке недвижимости банку

Отчет об оценке стоимости недвижимости необходим банку для определения рыночной стоимости вашей квартиры — ведь банк берет ее в залог. Отчет можно оформить онлайн — быстро и безопасно.

Оценка точно понадобится, если вы:

  • рефинансируете ипотеку другого банка в Сбербанке
  • купили в ипотеку Сбербанка квартиру на стадии строительства и дом наконец построен
  • покупаете квартиру или жилой дом с земельным участком на вторичном рынке

Если вы купили квартиру или апартаменты в новостройке, обязательно предоставьте в банк отчет об оценке в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, одновременно с полисом страхования недвижимости, но не позднее 36 месяцев с даты подписания кредитного договора. Подготовка отчета и передача его в банк в этом случае обязательны и предусмотрены условиями кредитного договора и Федеральным законом «Об ипотеке» .

Также оценка может понадобиться при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку Сбербанка.

Документы для оценки квартиры

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

  • документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи квартиры
  • документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

Где заказать оценку недвижимости

Заказывать отчет об оценке лучше в надежной оценочной компании с большим опытом работы и хорошими отзывами.

Если же вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию. Вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании прямо на ДомКлик.

Аккредитация оценочной компании в Сбербанке — это показатель ее надежности. Кроме того, в этом случае вы можете быть уверены, что все требования к отчету об оценке будут соблюдены.

Как заказать оценку

Есть несколько вариантов.

Вариант 1: на ДомКлик

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Перейдите в личный кабинет, вы увидите баннер «Закажите отчет об оцене недвижимости»
  3. Оплатите услугу

Вариант 2: менеджер закажет отчет для вас

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, отчет об оценке может заказать для вас менеджер.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Позвоните или напишите менеджеру — сообщите о том, что хотите заказать отчет об оценке
  3. Получите от менеджера договор на оценку и ссылку на оплату, оплатите услугу

Вариант 3: в оценочной компании

Подойдет в любой ситуации — если вы только оформляете или уже оформили ипотеку Сбербанка.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Зайдите на страницу «Поиск оценочных компаний» на ДомКлик
  3. Введите адрес квартиры, чтобы узнать, какие оценочные компании работает по этому адресу
  4. Выберите компанию из появившегося списка
  5. Нажмите на кнопку «Получить консультацию» — и мы соединим вас с оценочной компаний безопасно и бесплатно
  6. Обсудите условия и — если они вам подходят — закажите отчет напрямую в выбранной компании
  7. Оплатите услугу

Что будет после заказа и оплаты отчета

Если вы заказали отчет об оценке в личном кабинете ДомКлик или через менеджера, после оплаты с вами свяжется представитель оценочной компании. Вы сможете выбрать удобное время для встречи. Специалист приедет на объект, осмотрит его и сделает фото, а после — подготовит отчет об оценке недвижимости.

Как получить готовый отчет об оценке

При заказе отчета через ДомКлик вам ничего не нужно будет делать дополнительно.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка

Готовый отчет об оценке, подписанный электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании, автоматически отправляется в банк, а вы сможете скачать его в личном кабинете ДомКлик — никаких лишних поездок.

Если вы заказываете отчет для себя

Готовый отчет вы получите на электронную почту, указанную при заказе услуги. Отчет будет подписан электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании.

Сколько стоит оценка

Примерную стоимость отчета об оценке в вашем городе вы увидите на ДомКлик на странице сервиса после ввода адреса.

В среднем же стоимость отчета составляет от 3 до 6 тысяч рублей. Точную стоимость вы сможете узнать в оценочной компании. Она зависит от региона, города и типа недвижимости и не зависит от оценочной компании.

Кто оплачивает оценку: продавец или покупатель

По традиции, оценку оплачивает та сторона, которой отчет необходим. Чаще всего, эта сторона — покупатель. Но ни один из законодательных актов не регламентирует — кто именно должен оплачивать оценку недвижимости.

Тем не менее, если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, оплачена она должна быть со счета покупателя. При этом, если вы покупатель, и вам удастся договориться с продавцом о том, что он оплачивает оценку полностью или частично — для банка имеет значение только счет, с которого оплачена оценка, а не то, как именно об оплате договорились стороны.

Срок подготовки оценки

Средний срок подготовки отчета об оценке — 3 дня. Отчет об оценке в электронном виде готовится быстрее, чем отчет на бумажном носителе и при этом имеет ту же юридическую силу.

Если вы заказываете отчет об оценке на ДомКлик, вы можете быть спокойны: вам не придется ничего переделывать — отчет подготовят в соответствии с требованиями банка.

Читайте также  Как провести в дом газ?

Срок действия отчета об оценке

Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Читайте также  Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры?

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Стоимость имущества при разделе через суд

Какая стоимость берется в расчет при разделе совместно нажитого имущества супругов через суд – кадастровая или рыночная? Если рыночная, то кто производит оценку? Если суд выносит решение о продаже, например, дачи, и разделе полученных от этого средств, то есть ли сроки такой продажи (один хочет скорей продать, а другой не соглашается, ставит завышенную цену и ждет покупателя) и кто их определяет? Есть ли практика, когда суд присуждает выплатить часть стоимости имущества, которое остается одному супругу? Какая стоимость берется в этом случае?

Понятия «кадастровая» и «рыночная» — практически одно и то же, просто первая – предназначена для недвижимости, вторая – для всего остального.

Согласно п. 1 ст. 38 Семейного кодекса РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Согласно абз. 1 п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. 128, 129, п.1 и 2 ст. 213 Гражданского кодекса РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.

На время рассмотрения дела стоимость имущества (движимого) определяется как рыночная (т.е., за сколько здесь и сегодня эту вещь готовы купить) с учетом износа, и определяют ее путем назначения судебно-оценочной или товароведческой экспертизы, если представленные сторонами заключения оценщиков противоречивы, взаимоисключаемы или имеют иные пороки. Каждая сторона вправе предложить суду «своего» оценщика, но последнее слово остается за судом (ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Что касается недвижимости, то и здесь все более или менее понятно.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном этим законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст. 16, 20, 21 или 22 этого закона.

Согласно ч. 2 ст. 3 данного закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 7 указанного закона полномочиями бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, являются сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения.

Таким образом, кадастровая стоимость определяется по тем же параметрам, что и рыночная, и они сближены до полного совпадения. Экспертиза может быть поручена любому экспертному учреждению, список которых имеются у судьи, либо предложенному сторонами.

Суд сначала определяет все совместно нажитое имущество, имеющееся в наличии, затем рыночную (кадастровую) его стоимость, взятую из кадастрового паспорта (для недвижимости) или из заключения экспертизы, анализирует предлагаемые сторонами вариантами раздела (кому что передать) и производит раздел. В случае если один супруг продал вещь (автомобиль) без согласия другого супруга, суд присуждает другой стороне половину рыночной стоимости, даже несмотря на то, что вещь продана ниже рыночной стоимости.

Читайте также  Как оформляется дом купленный на материнский капитал?

Законом предусмотрен и случай передачи вещи одному супругу с выплатой его стоимости другому супругу.

Так, согласно абз. 2 п. 3 ст. 38 при разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. И в этом случае – стоимость рыночная (кадастровая).

раздела имущества при разводе»,»float»:»right»>]»>

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: