Как построить дом в другом городе?

Как получить разрешение на строительство дома

Чтобы потом не ходить по судам

Разрешения на строительство домов больше не выдают

Мы пишем статьи, но российские законы меняются. С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство частных домов. Теперь вместо них нужно подавать и получать уведомления. Это касается садовых домов и ИЖС.

В статье все равно много полезного про подготовку участка, градостроительные нормы и присвоение адреса. Все это актуально, изменились только формальности. Если собираетесь строить дом — обязательно почитайте.

Мой брат Олег получил по региональной программе участок 15 соток под Белгородом.

Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.

Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания — правда, на разрешение это не влияет. Расскажу, как это делал мой брат.

Как правильно

По закону возводить дом без разрешения нельзя. Без документов его не получится продать, поменять, подарить или оставить в наследство. Но по факту, если построиться на своем участке, потом уже готовый дом можно узаконить через суд. По гражданскому кодексу можно признать право собственности на самовольную постройку, если она соответствует всем нормам. На практике это иногда быстрее, дешевле и проще, чем получать разрешение.

Но вдруг выяснится, что сосед против того, что дом близко к его забору? Или через участок проходит центральный кабель и земельные работы запрещены. Тогда постройку признают незаконной, дом потребуют снести, а хозяин заплатит штраф. Поэтому безопаснее все сделать как положено.

Выписка из реестра

По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.

Категорию земельного участка можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Выписку получают в Росреестре или МФЦ . Она стоит 200 Р . Если есть свидетельство о регистрации на участок, то категория земель указана там.

Дом нельзя строить в санитарно-защитной зоне рядом с промышленными предприятиями, аэропортами, кладбищами и свалками.

В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередачи.

Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.

Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но это не значит, что у вас их тоже не будет. Есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают. Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.

Инженерно-геологические изыскания

Грунтовые воды и разная плотность грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.

Фирм, которые этим занимаются, много. Специалисты приедут на участок, пробурят скважины на месте будущего строительства, возьмут пробы почвы и воды. В итоге подготовят отчет на несколько десятков страниц, в котором будут разные схемы и графики, понятные только другим специалистам. Можно попросить геодезистов, чтобы они на словах объяснили, можно ли начинать стройку.

Если денег на специалистов нет совсем, стоит поговорить с соседями: иногда совет старожила полезнее заключения эксперта. Хозяин, который сам строил дом и много лет в нем живет, знает все особенности почвы на участке и подскажет, какой глубины делать фундамент и подвал.

стоят инженерно-геологические изыскания в Белгороде

Белгородская компания, которую нашел брат, попросила за свою работу 65 000 Р . Так как денег было впритык, он решил геологические изыскания не делать и положиться на авось. Стройка еще идет, трещин пока не видно. Брат надеется, что ему повезет: у него участок без уклона, плотная почва, а грунтовые воды глубоко. Но вам он так делать не советует: переделка обойдется дороже изысканий.

Адрес и кадастровая выписка

Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.

Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.

Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер. Фактически это адрес участка, но записанный специальным кодом в общей базе. Зная кадастровый номер, на сайте Росреестра можно посмотреть, где расположен участок, на землях какой категории, какой он площади. Разрешение на строительство можно получить только для участка, у которого есть кадастровый номер, подтвержденный кадастровой выпиской.

Кадастровую выписку брат получил в местном МФЦ . К заявлению приложил копию свидетельства о регистрации права собственности и документ о присвоении адреса.

Проект и ситуационный план

Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений. Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения. Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.

Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в 20—30 тысяч рублей. Верхняя планка цен не ограничена. Чисто теоретически можно нарисовать проект и самостоятельно, но для этого нужны инженерные знания. Готовые проекты есть и в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.

Брат окончил строительный вуз, поэтому чертил план сам. Но ему все равно пришлось сверяться с документами, чтобы не пропустить ни одно из требований. Вот некоторые из них:

Расстояние между соседними домами, если они сделаны из дерева, должно быть минимум 15 м; если из кирпича — 6 м.
Расстояние от дома до хозпостроек должно быть минимум 4 м.
Площадь общей комнаты должна быть не меньше 12 м², спальни — 8 м², кухни — 6 м².
Газопроводные трубы нельзя проводить через весь дом.
Каждая спальня должна иметь как минимум одно окно.

Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.

Получить разрешение

В Белгороде разрешение на строительство выдает местное управление архитектуры, на территории которого расположен участок. Чтобы получить разрешение, брат написал заявление. К нему попросили приложить проект и ситуационный план, копию кадастровой выписки и копию свидетельства о собственности на землю.

Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа. Официальный срок ответа — семь дней.

Через неделю Олегу позвонили и пригласили прийти за разрешением на строительство и градостроительным планом участка.

На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.

В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:

На оформление всех бумаг для получения разрешения у Олега ушло три месяца. Но это может и затянуться. Я знаю случай, когда только на получение адреса ушло четыре месяца. А еще бывает, что нужно проводить межевание или наносить границы на план города. Кажется, что осталось получить одну справку, а на деле оказывается, что все только начинается. Иногда даже законы успевают поменяться, пока оформляется разрешение.

Разрешение действительно 10 лет, поэтому можно начинать строить дом не сразу, а, например, через пять лет. А после строительства предстоит еще много бумажной волокиты и расходов.

Строительство дома в другом городе

Могу ли я использовать мат. капитал на строительство дома в другом городе?

У меня сгорел дом, Администрация города разрешила строительства нового дома в течении 5 лет, но несмотря на это она приступила к строительству на участке и вообще отдала его другому застройщику! Что делать.

Для строительства дома использован материнский капитал. В доме нет ещё коммуникаций. Доли не распределены. Хотим с детьми уехать в другой город. Мне нужно его продать. Как мне правильно поступить? Если я выделю доли, отец детей не даст разрешение на продажу из вредности (мы в разводе). Можно сначала продать и купить дом в другом городе, и уже там выделить доли детям?

Могу ли я использовать мат. капитал на строительство дома в другом городе?

На мои деньги построен дом, находится он в собственности младшего сына, который непосредственно занимался строительством. Я проживал в другом городе и не имел возможности вести стройку.

1. Если дом переписать на мое имя в форме дарения, какие налоги предусмотрены в этом случае?

2. В случае перерегистрации дома на мое имя и в случае моей смерти будет ли иметь долю в нем мой старший сын, не вносивший средств на строительство и не принимавший участия в строительстве?

Нужно ли платить налог и какой его размер, за проданную квартиру в городе, если эти деньги пошли на строительство дома в другом городе, причем стоимость строительства почти вдвое больше стоимости проданной квартиры и в собственности нашей семьи вообще нет абсолютно никакой недвижимости (снимаем жилье) Спасибо!

Такой вопрос: хочу приобрести земельный участок в и дом в собственность. У продавца — свидетельства о праве собственности и на то и на другое 2012 года (получено по наследству), с документами все в порядке. Участок в городе, выделен под ИЖС. Дом старый, хотя и пригодный для проживания. Хочу снести его и построить новый дом в другом конце участка, соблюдая все строительные нормы. В отделе архитектуры города мне сказали, что район, в котором я хочу приобрести участок, относится к зоне Ж-3 (многоэтажное строительство) и мне никогда не дадут разрешение на строительство, и оформить ввод дома в эксплуатацию я тоже не могу. Смогу ли я после приобретения участка и старого дома и строительства нового дома оформить новый дом по дачной амнистии без разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию? Если да, то потом, если его будут сносить — выплатят ли мне компенсацию за него?

Такой вопрос если материнский получили на строительство дома на определенном участке, средства полученные на строительство ещё не потрачены, но участок находится далеко. Есть другой участок в центре города оформленный на мужа могу начать строить дом на втором участке используя средства мат капитала, который выдали на строительство дома на первом участке. Получается перераспределить эти средства на строительство только на другом участке, чтоб это было законно.

Взяла кредит на строительство, часть оплатила материнским капиталом, строительство не начала, планирую срочно уехать в другой город, хочу продать участок и старый дом. Деньги не потрачены. Могу ли я вернуть деньги (мат. капитал) государству или выделить доли детям в новом жилье в другом городе, чтобы исполнить обязательство? Какая ответственность за нарушение условий обязательства о выделении доли именно в данном доме (имею ввиду, который хотела построить)?

Взяли ипотеку на недострой дома и погасили материнским капиталом, имеем ли мы право продать дом и купить земельный участок для строительства нового дома в другом городе. Спасибо.

Я получила материнский капитал, и хочу строиться в другом городе. Сейчас в котором доме мы живем собственники я и дочь. Нам на строительство немного не хватит, могу ли я продать дом и достроить в другом городе?

04 мая 2009 года заключила договор о передаче денежных средств в порядке долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Срок окончания строительства и ввод жилого дома в эксплуатацию IV квартал 2010 года. Договор зарегистрирован ФСГ регистрации и кадастра. 22 июля 2007 г. на основании определения арбитражного суда в отношении фирмы введена процедура банкротства-наблюдения, назначен конкурсный управляющий. На мои запросы о ходе строительства я не получаю никакую информацию (проживаю в другом регионе). Однако, зайдя на сайт города, где я приобретаю жилье, узнала, что дома переданы другому застройщику. Позвонив в эту организацию узнала следующее, что некоторые дома действительно уже достроены, кроме моего, и что строительство передали опять другому застройщику. Дозвонившись в эту организацию мне в очень грубой форме ответили, что строительство еще не началось, т.к. им некуда нас расселить! Из всех дольщиков в этом доме нас осталось человек 12, которые не расторгли договора и мы являемся залогодержателями. Вопрос: на какую организацию мне подавать запрос о ходе строительства? И имею ли я право подать на моральный и материальный вред? Спасибо.

Земельный участок меньше 6 сот., дом старый. Все в собственности в черте города. Можно ли в огороде построить небольшое помещение 60 — 100 кв.м с Отоплением и открыть Салон красоты., а потом снести дом. Разрешение на строительство дома не дадут), т.к. Участок меньше 6 соток.

Земельный участок назначение: для строительства: ИЖС.

Как назвать новое строение, что бы не было проблем для открытия салона красоты: хозблок или по другому.

После сноса дома можно ли поменять назначение земли: для строительства нежилых помещений или на другое назначение.

Налог на землю намного повыситься?

Или все таки дом не сносить?. Так то он пригоден для жилья, хоть старый)

Застройщик собирается построить две открытые 6-этажные автостоянки по 300 мест каждая в непосредственной близи от окон многоэтажного дома, в котором я живу. Большинство жителей дома не согласны со строительством стоянки. Также прочитал в санпинах, что расстояние от стоянки до дома должно быть не менее 35 метров. Это условие застройщик не соблюдает. Подскажите, в какие инстанции необходимо писать письма, чтобы повлиять на строительство (перенос в другое место или запрет строительства) и приблизительный текст письма. Город Одинцово.

У меня ребенок-инвалид! Проживаем мы в городе Мончегорск мурманской области, полагается ли ему земельный участок под строительство жилого дома в городе или в другом городе мурманской области? Спасибо.

Могу ли я использовать сертификат по программе молодая семья для строительства дома в другом городе по ипотеке?

Как приобрести землю по льготе ветерана боевых действии под строительство дома в одном городе, проживая и имея прописку в другом.

Была куплена приватизированная квартира, но через месяц дом признали аварийный нас эвакуировали с дома, и дали временное жилье и аварийное, теперь ждем строительства на переселение, мы хотим уехать в другой город, а строительство будет запущено в 2015 году, могу ли я отказаться от предоставления жилья и попросить компенсацию у администрации?

Земля оформлена на мое имя. Но я в другом городе. Может ли муж заниматься строительством дома через доверенность.

Я вступила в долевое строительство,1 комнатная квартира, договор долевого строительства оформила на несовершеннолетнего сына (2 года), он единственный собственник. Сдача дома будет в июле 2014 года. Документов на квартиру пока нет, кроме договора долевого строительства, зарегистрированного в регпалате. Квартира 40 квадратных метра. Сейчас хочу продать ее в связи с переездом в другой город. В другом городе недвижимость дороже. Могу ли я сейчас купить меньше квадратов, чтоб еще на ремонт деньги остались? Квартиру которую сейчас приобрели-будет в черновой отделке на ремонт средств нет. Разрешат ли мне органы опеки купить меньшую площадь, чтоб я могла сделать ремонт на оставшиеся средства?

У меня договор от ЖСК на квартиру в Одинцово от су, по договору дольщика, там указан ориентировочный срок строительства дома июль 2014 г, но вот вот он наступит, а разрешения на строительство еще нет. что я могу в данном случае сделать или потребовать? Могу ли я составить претензию и перевести мой договор на ДУ, или потребовать исполнения договора. но в другой новостройке, и другом городе, где дом уже готов.? Или еще какие то варианты? Как повлиять на стройку.

Как можно использовать материнский капитал на строительство и можно ли построить дом в другом городе РФ.

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Что такое ИЖС
Плюсы и минусы
Ипотека под ИЖС
Как построить дом на участке ИЖС
Налоги и льготы
Из СНТ в ИЖС
ИЖС 2020 — вопросы эксперту

Эксперт в этой статье

Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое ИЖС

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Плюсы ИЖС:

в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

Минусы ИЖС:

земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.

Ипотека под ИЖС

У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
поручительство физического лица до оформления залога;
договор, если жилье возводит строительная компания;
смету работ и расчет подведения коммуникаций;
уведомление или разрешение на строительство.

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

это отдельно стоящее здание;
не больше трех этажей и не выше 20 м;
рассчитан на одну семью.

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

уведомление о начале работ;
документы о собственности на землю;
внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

уведомление о завершении строительства;
технический план дома, который делает кадастровый инженер;
соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

чтобы участок был в собственности;
относился к категории земель населенных пунктов;
имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
состоял на кадастровом учете и имел границы;
подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

земельным и градостроительным законодательством;
правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

*Заплатить пошлину за изменения ВРИ нужно только за участки в Московской области .

По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].

Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.

Согласование проходит четыре стадии:

собственник участка подает заявление о предоставлении разрешения на ИЖС, можно в электронном виде, в комиссию при местной администрации;
комиссия составляет проект решения, который рассматривается на публичных слушаниях или общественных обсуждениях;
по результатам слушаний комиссия готовит рекомендации о разрешении или отказе в предоставлении условного вида использования;
на основе рекомендаций глава местной администрации принимает решение о разрешении ИЖС или отказе в заявлении.

На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.

ИЖС 2020 — вопросы эксперту

Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Можно ли изменить категорию земель?

— Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.

Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.

— Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?

— Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.

Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.

К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.

— Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?

— Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.

Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.

Участок ИЖС: что можно строить, как получить, плюсы и минусы

«Что нам стоит дом построить, просто вырыть котлован», — поется в одной известной песне. Хорошо, если у вас уже есть земля для котлована и строительства дома. Если нет, то ее нужно купить.

На сайте объявлений вы найдете много разных предложений о продаже загородных соток. Есть среди них участки с аббревиатурой ИЖС. Рассказываем, что такое земля ИЖС, как ее получить, каковы достоинства недостатки такого надела.

На участке ИЖС можно построить капитальный дом и получить постоянную прописку. Фото: remontmechty.ru

Что такое участок ИЖС

Земельные участки в России подразделяются на категории по целевому назначению. Все перечислять не будем, речь пойдет об одной из них — земли ИЖС. Их назначение кроется за аббревиатурой «ИЖС» — индивидуальное жилищное строительство.

На участке ИЖС вы можете построить дом, коттедж или дачу по индивидуальному проекту для постоянного проживания. Можно поставить хозпостройки, разбить сад и огород. Такому участку присваивается почтовый адрес и предоставляется возможность получить постоянную регистрацию.

Земля ИЖС может находиться в пределах населенного пункта, за городом, на территории дачного или коттеджного поселка, садового товарищества. То есть вы, как собственник участка, вправе пользоваться транспортной сетью и инфраструктурой (поликлиники, магазины, почтовые отделения, детсады, школы и т. д.) близлежащего города или поселка.

Что можно и что нельзя делать на участке ИЖС

Основная цель земель категории ИЖС — строительство жилого здания, хозяйственных и бытовых построек. Требования к жилым и хозяйственным объектам определяются Земельным кодексом и положениями СНиПа от 2001 года.

Основные требования для строений и их размещения:

площадь жилого дома должна быть не более 1,5 тыс. кв. м;
высота здания не должна превышать трех этажей или 20 м;
для возведения хозпостроек размер участка должен быть не менее 12 соток;
расстояние между ограждением участка и домом — не менее 3 м;
расстояние между забором и хозблоками — не менее 1 м;
интервал между каменными строениями может – от 6 м;
деревянные дома располагаются на расстоянии не менее 15 м от жилой постройки.

Стоит напомнить, что дом, дача или коттедж на участке ИЖС возводится на одну семью. То есть вам не выдадут разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. Кроме того, жилой дом не может быть разделен на несколько объектов недвижимости.

Важно! Если в течение 3 лет с момента оформления участка ИЖС не было начато строительство жилого дома, возникает риск безвозмездного изъятия земли государством. В этот период не включается время, которое требуется для освоения земли.

Вы вправе установить на своей земле необходимые бытовые постройки: гараж, баню, теплицу, парник и другие строения. При строительстве учтите, что гараж можно ставить не менее чем 6 м от стены соседнего дома, а баню — на расстоянии 5 м до ближайшей жилой постройки.

Помимо возведения бытовых строений, ИЖС позволяет заниматься на участке огородничеством, благоустройством придомовой территории, посадкой зеленых насаждений, разбивкой сада.

Правила посадки деревьев и кустарников на земле ИЖС:

расстояние от кустарника до границы соседнего участка – не менее 1 м;
расстояние между забором и невысокими деревьями – 2 м;
высокие деревья высаживают на расстоянии свыше 4 м от границы участка.

Как уже было сказано ранее, основное назначение участка ИЖС — постоянное проживание. Поэтому если вы планируете заняться животноводством, разводить скот и птицу, освоить пчеловодство и т. д., данная категория землевладения вам не подойдет.

Достоинства и недостатки ИЖС

В РФ предусмотрено семь категорий земель, и каждая из них имеет свои особенности, выгоды владения и недостатки.

Плюсы

Минусы

Возможность получить постоянную прописку

Земля дороже, чем садовые участки, где тоже можно построить жилой дом

Возможность получить адрес

Для постройки жилья требуется разрешение от местных властей

Можно строить капитальный дом для постоянного проживания и хозяйственные постройки

Не позднее чем через 3 года после покупки должно быть начато строительство, за исключением периода освоения земли

Доступна инфраструктура и транспортная сеть близлежащих населенных пунктов

Запрещено использовать участок не по назначению: пчеловодством, птицеводством и т. д. заниматься нельзя

Возможность оформить кредит под залог участка

Дом должен соответствовать всем нормам и выдержать проверку БТИ на пригодность для постоянного проживания

Независимость от различных товариществ

Любые проблемы на ИЖС вы должны решать самостоятельно

Сокращение налоговых вычетов и возможность оформить возврат на 13% от суммы сделки

Более высокие налоги, чем, к примеру, в СНТ

Как получить участок под индивидуальное жилищное строительство

Получить участок ИЖС в собственность можно двумя способами: государство предоставит надел бесплатно или вы приобретете землю по договору купли-продажи.

Кто может получить землю бесплатно

По Земельному кодексу РФ получить землю бесплатно можно только при соблюдении определенных условий, в противном случае вам предложат купить земли с аукциона.

Получить бесплатно участок ИЖС могут следующие категории льготников:

многодетные семьи, в которых есть трое и более несовершеннолетних детей;
пользователи земли, которые получили ее в бессрочное пользование или аренду до 1991 года;
ветераны боевых действий;
контрактные военнослужащие, которые отслужили 15 лет и более;
сотрудники правоохранительных органов, вышедшие на пенсию;
герои труда, а также награжденные орденами славы, и так далее.

Местные власти вправе добавить в список свои льготные категории. Получить землю бесплатно можно только один раз. После этого льготник приобретает участок ИЖС на общих основаниях.

Как купить участок ИЖС

Процедура купли-продажи участка организуется в зависимости от собственника – продавца земли. Тут может быть два варианта: сделка с государством или с частным лицом.

Кроме денег за участок, покупатель оплачивает услуги нотариуса и госпошлину 350 р. Фото: proekt-sam.ru

Чтобы купить участок земли у местных властей, придется участвовать в аукционе. На участие вам нужно будет сделать заявку. О правилах торгов и о землях, выставленных на продажу, можно узнать из печатных СМИ и на официальном сайте муниципалитета.

Покупка земли у частного лица оформляется через договор купли-продажи. Если кратко, то вы самостоятельно или с помощью риэлтора подбираете участок ИЖС, договариваетесь с продавцом, собираете документы и регистрируете права собственности в Росреестре.

Налоговые льготы

Если вы налоговый резидент России и получаете «белую» зарплату, то имеете право на несколько видов налоговых вычетов. Иными словами, по закону вы можете компенсировать свои расходы, вернув ранее уплаченный НДФЛ.

Возврат налога при покупке земельного участка

Иная земля ИЖС по стоимости сравнима с добротным домом. Поэтому покупка загородного участка, даже без строения, относится к крупным расходам. При соответствии всем условиям вы вправе облегчить это финансовое бремя, получив имущественный налоговый вычет.

Условия предоставления вычета:

Вы должны являться налоговым резидентом РФ. То есть непременно должны платить НДФЛ по ставке 13% с зарплаты и иных заработков. При этом можно не иметь российского гражданства, но проживать на территории страны как минимум 183 дня в году.
Приобретенный земельный участок должен иметь категорию земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Максимальный размер уменьшения налогооблагаемой базы — 2 млн рублей, следовательно вы сможете вернуть не более 260 тыс. рублей. Если участок стоит меньше 2 млн рублей, то сумма вычета будет меньше.
Вам не оформят налоговый вычет, пока вы не получите разрешение на строительство дома. Этот документ нужен для подтверждения факта, что земля куплена для строительства жилья.

Важно! Налоговая компенсация будет предоставлена и по расходам на оплату процентов по кредиту, взятому для покупки участка.

По закону вы можете получить вычет не только при покупке участка, но и на строительство дома. Учитывают как расходы на постройку строения, так и оплату процентов по кредиту, выданному под строительство.

В вычет при строительстве дома можно включить следующие расходы:

приобретение земельного участка ИЖС;
приобретение недостроенного жилого дома;
покупка строительных и отделочных материалов;
оплата строительных и отделочных работ;
составление проектно-сметной документации;
подключение к инженерным сетям и коммуникациям.

Важно! Для получения вычета необходимо подтвердить все расходы документально: иметь на руках квитанции, чеки, расписки и другие платежные документы.

Налоговый вычет при покупке участка гарантирован ст. 220 Налогового кодекса РФ. Фото: yarosonline.ru

Советы бывалых

Прежде чем покупать участок ИЖС, взвесьте все «за» и «против». Узнайте, как обстоят дела с загородными наделами в вашем регионе. Ведь в теории можно сделать одни выводы, а на практике ситуация окажется иной.

К примеру, известны случаи, когда земля, купленная под жилищное строительство, требовала подведения абсолютно всех коммуникаций не только на территорию участка, но и к его границам. С получением разрешительной документации весь процесс может занять более полугода и обойтись владельцу в несколько сотен тысяч рублей.

Выбирайте участок под индивидуальное жилищное строительство с подведенными коммуникациями. Да, это будет дороже, но намного экономичнее, чем самостоятельное присоединение к сетям.

Кроме того, постарайтесь ознакомиться с генеральным планом застройки близлежащего населенного пункта. Может случиться так, что рядом с вашим домом запланировано строительство многоквартирного жилого комплекса.

Мой загородный дом

блог о жизни за городом с детьми, поделки своими руками, юридические вопросы

Из квартиры в дом: с чего начать (и начать ли)

Мы переехали из квартиры в дом в 2007 году. Мы решались не очень долго. И наделали много ошибок. Мы не жалеем о переезде, и готовы поделиться своим опытом.
p.s. Если у вас уже участок, и вы не знаете, с чего начать строительство дома, то можете посмотреть, как это делали мы на абсолютно пустом участке с нуля.

Город или деревня?

Готовы ли вы жить за городом? Что вы теряете и что приобретаете, переезжая в свой дом. Вы все-таки выбираете деревню? Прочитайте статью и подумайте еще раз. Будем исходить из того, что о собственном доме за городом…
Читать далее…

Мифы о загородой жизни

1. Стоимость приобретения.
Часто, услышав про дом за городом, люди впадают в две крайности: в воображении одних возникает покосившаяся бревенчатая избушка с удобствами во дворе, в которую ни один уважающий себя горожанин не переедет (если только…
Читать далее

Выбор места
Ищем участок шаг за шагом. Допустим, вы окончательно решили, что в городе вам не жить, и вплотную подошли к решению вопроса покупки загородной недвижимости. Что в этом вопросе самое главное? Место! Место…
Читать далее

Участок или готовый дом

Какой вариант переезда за город выбрать — покупка готового дома или пустого участка, чтобы заниматься строительством самостоятельно? Зависит от многих обстоятельств. Главный плюс самостоятельной (или с помощью надежной бригады) постройки дома — это…
Читать далее

Категории земли и виды разрешенного использования участков для строительства частного дома

Земельные отношения в РФ регулируются Земельным кодексом. Помимо прочего, в нем описывается подразделение земель на категории по целевому назначению (статья 7). Еще один важный для рассматриваемого вопроса документ — «Классификатор видов разрешенного использования участков». Итак, если вы хотите построить жилой дом…
Читать далее

ИЖС и СНТ — немного о различиях

Как было сказано в предыдущей статье — и на землях населенных пунктов, и на землях сельхозназначения можно строить капитальные дома, если вид разрешенного использования участка — «индивидуальное жилищное строительство» или «дачное строительство» или «ведение садоводства» или «личное подсобное хозяйство». При этом на землях для садоводства такой дом будет называться «жилое строение». Но для простоты в этой статье мы все их будет назвать просто — дом. Для начала в двух словах о терминологии.
Читать далее

Один из первых вопросов, которые возникают к семье с детьми, живущей за городом — а как со школой? Поэтому с него и начнем.
Для меня школьное обучение детей подразделяется на три основных типа:
1) Школа рядом с домом
2) Престижная школа не рядом с домом
3) Надомное обучение….
Читать далее

Коммуникации загородного дома

Эта статья — не подробная инструкция и не руководство к действию, а только краткий обзор с парой поучительных историй. За инструкциями необходимо обратиться к профессионалам или в организации, ответственные за подключение конкретных коммуникаций. Вопрос подключения коммуникаций — очень и очень…
Читать далее

Как мы переехали за город

Решила в двух словах рассказать историю нашего переезда за город. Может быть, кому-нибудь поможет принять решение: бросить все и рискнуть купить (или построить) дом, или все-таки остаться в привычной городской квартире.
Читать далее

Если вам интересны картинки и короткие рассказы о нашей загородной жизни, подписывайтесь на Instagram