Как было сказано в статье “Категории земли и виды разрешенного использования участков для строительства частного дома” – и на землях населенных пунктов, и на землях сельхозназначения можно строить капитальные дома, если вид разрешенного использования участка – “индивидуальное жилищное строительство” или “дачное строительство” или “ведение садоводства” или “личное подсобное хозяйство”.

Для начала в двух словах о терминологии. ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Именно так звучит и вид разрешенного использования в документах. СНТ и ДНТ – садоводческое или дачное некоммерческое товарищество. Этот термин, собственно говоря, никакого отношения непосредственно к земле не имеет. СНТ и ДНТ – это “некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства” (Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 14.10.2014) “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”). Я почему об этом пишу. Потому что частенько читаю: у меня земля СНТ, скажите, пожалуйста… и дальше вопрос. Так вот. “Земли СНТ” – не бывает (если не имеются в виду общие земли СНТ – но они не могут находится в собственности одного человека : ). Бывает участок, предназначенный для ведения садоводства. При этом владелец этого участка вовсе не обязательно должен быть членом СНТ. Вроде, понятно? 🙂
Теперь несколько слов об особенностях. Первое – что касается строительства дома. Для строительства дома на участке ИЖС требуется получение разрешения на строительство, а при регистрации дома – разрешение на ввод в эксплуатацию (хотя последнее органы регистрации должны запрашивать в муниципалитете сами, если вы его не принесли. Прим. Это правило действует с 1 марта 2018 года). Процедура эта обычно подробно расписана на сайте районной администрации. Мы получали разрешение на строительство нового дома в 2016 году, и об этом есть отдельная статья.
Для строительства дома на дачном участке и участке для садоводства разрешение на строительство не требуется. Регистрация дома происходит по декларации, бланк который можно получить в администрации или БТИ и заполнить самостоятельно. Заявление подается в местное отделение Росреестра.

(UPD! В 2018 в Градостроительный кодекс внесены изменения. Согласно части 17 статьи 51 выдача разрешения на строительство не требуется в случае “строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства” и “строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек”. Теперь достаточно подать уведомление. Подробно читать в Градостроительном кодексе, статья 51.1
На сайте администрации Ленобласти есть одобренный проект регламента по этой услуге. Можно ознакомиться с ним вот здесь (№90))

Второе – что касается прочего. Владельцам домов на участках ИЖС практически все услуги “жизнеобеспечения” оказывает местная администрация и монополисты. Т.е. улицу вам чистит муниципалитет, фонари обслуживает муниципалитет, дорогу ремонтирует муниципалитет, электричество поставляет непосредственно местный “Тьмутараканьэнерго”, газ – местный “Тьмутараканьрегионгаз” (договор, соответственно, заключается напрямую с ними), вода и канализация – по-разному. На вывоз мусора обычно требуется заключить договор с какой-нибудь местной организацией, этим делом занимающейся.

В СНТ и ДНТ всеми этим делами ведает общее собрание товарищества. Которое, я вам скажу, просто ужас ужасный, базар и бардак. Поэтому обычно все решает правление, а нередко и лично председатель, который общественное мнение уже настраивает так, как ему удобно. Оплата ремонта и чистки дорог, уличное освещение, вывоз мусора в СНТ и ДНТ осуществляется из членских взносов, размер которых ежегодно утверждается на общем собрании. Электричество также нередко находится в ведении товарищества, что, честно говоря, на мой взгляд является нарушением закона, потому что СНТ сетевой организацией не является и торговать электроэнергией не может. Но на практике так и есть. У СНТ или ДНТ есть лицевой счет у компании-монополиста, общий счетчик на всех, обслуживание сетей по эту сторону счетчика осуществляет электрик СНТ или ДНТ, мощности распределяет правление, тарифы утверждаются на общем собрании с подачи правления. Тарифы эти обычно несколько выше тех, по которым платит население в ближайшей деревне, потому что в СНТ бывают большие “потери в сетях” – так завуалировано называют киловатты, неоплаченные нерадивыми садоводами. Выбить из них деньги обычно очень непросто, поэтому недостачу попросту делят на всех, чтобы не отключили все садоводство целиком, потому что, как было сказано выше, у монополиста на СНТ счетчик один, общий. И если по нему задолженность, то отключат всех разом. Газовщики обычно заключают договор индивидуально, поэтому тут никаких отличий от ИЖС нет.

В двух словах это все. Многие считают, что земля в садоводстве тем и плоха, что многие работы на общественных территориях приходится проводить за свой счет – скидываться все миром. Но может быть это и не так плохо? Чем ждать милостей от государства, может быть, скинуться и поставить, наконец, три фонаря, чтобы на улице стало светло? Заказать машину асфальтовой крошки, чтобы подсыпать дорогу? Построить детскую площадку? Кстати, в местных новостях то и дело проскальзывают сюжеты о том, что в деревнях местные старосты тоже собирают по тысяче-полторы в год, чтобы построить детям футбольное поле, подремонтировать дорогу, на другие нужды. Речь идет об ИЖС, конечно. Лично для меня самый проблемный здесь вопрос – это электричество. Неприятно оплачивать воровство соседей. Но если председатель – человек энергичный и заинтересованный, то и этот вопрос можно решить.

Как было сказано выше, можно вести хозяйство и индивидуально, не вступая в товарищество. Цитирую закон 217-ФЗ: “Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества.” Честно говоря, не вижу смысла: платить все равно придется, а голосовать по всем вопросам на общем собрании – нельзя. Но, тем не менее…

Про ЛПХ я ничего не написала. Этот вид разрешенного использования встречается довольно редко, и я ничего о нем не знаю. Спросите у Яндекса 🙂

В следующей статье – немного о том, как живется за городом детям. А далее – краткая обзорная статья о коммуникациях и их подключении.

Как оформить дом по дачной амнистии в 2021 году

Время чтения: 7 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-

8 декабря 2020 года вступил закон № 404-ФЗ, который вновь продлил условия так называемой дачной амнистии, по которой можно регистрировать жилые дома в упрощенном порядке до 1 марта 2026 года. Отметим, что 2019 год стал единственным годом, который прервал действие дачной амнистии с момента ее введения – 1 марта 2019 года она закончилась, но с 3 августа вновь была продлена законом № 267-ФЗ. Ровно 5 месяцев упрощенные правила для домов на садовых участках не действовали, но некоторые обладатели таких участков успели за это время на себе прочувствовать сложности «неупрощенного» порядка, а порой даже невозможность его применения. Читайте в нашей статье, для кого дачная амнистия является единственной возможностью строительства и регистрации дома на собственном участке, а также, как будет происходить оформление дома по дачной амнистии в 2021 году.

• 1. Дачная амнистия в отношении садовых домов: особенности, преимущества, значение
• 2. Как зарегистрировать дом на садовом участке. Пакет документов
• 3. Реконструкция домов на садовых участках
• 4. Стоимость оформления домов по дачной амнистии

Дачная амнистия в отношении садовых домов: особенности, преимущества, значение

«Потенциальных клиентов» дачной амнистии можно условно разбить на 3 категории:

1. Владельцы давно построенных домов на садовых участках, обладатели которых за много-много лет так и не решились зарегистрировать свои домики. Причина проста – вот стоит и стоит садовый домик, по характеристикам скорее относящийся к нежилому дому. Прописка в нем особо не нужна, пользуются им сезонно, на регистрацию и на налоги тратить деньги не очень-то и хочется. Приспособить такой дом под что-то более подходящее для постоянного проживания пока руки не доходят. Такие граждане сомневаются, что регистрация дома им вообще нужна или что она им понадобится в ближайшие несколько лет.
2. Застройщики или иные лица, осознанно приобретающие садовые участки для строительства жилых домов с правом регистрации проживания. Данные граждане, наоборот, всеми силами стараются «попасть в сроки», отведенные дачной амнистии, чтобы без разрешительной документации успеть оформить объекты недвижимости.
3. Садоводы, которые зарегистрировали дом, но с тех пор провели реконструкцию, увеличили площадь, поменяли назначение, а изменения в документы так и не внесли.

И если сомнения в необходимости регистрации садового дома для первой категории садоводов вполне понятны, то для второй и третьей продление дачной амнистии выгодно – можно быстро и с наименьшими затратами зарегистрировать объекты недвижимости.

Условие применения дачной амнистии: земельный участок должен иметь вид разрешенного использования «садоводство».

Даже если участок располагается в СНТ, но назначение у него «ИЖС» – упрощенный порядок не действует. Дачная амнистия распространяется только на участки, официально зарегистрированное назначение которых – «садоводство».

Преимущества дачной амнистии :

• Не нужно получать согласие от местных органов власти на строительство жилого дома на садовом участке.

В настоящий момент, это согласие представляет собой уведомление о соответствии, которое, по-прежнему, требуется на участках с назначением «индивидуальный жилой дом», или «ИЖС».

При строительстве дома на садовых участках нужно соблюдать требования к отступам от межи, к высоте и этажности постройки. Жилой дом должен быть возведен в соответствии с нормами правил землепользования и застройки (ПЗиЗ), действующими на момент строительства .

Если дом построен, например, в 2004, 2009 году и т. д., то при его регистрации в 2021 году объект должен проверяться по тем требованиям к отступам, которые были действительны в год ведения строительства, то есть в 2004 и 2009 году, а не актуальные на момент регистрации.

• На оформление садовых домов по дачной амнистии уйдет гораздо меньше времени и денег, по сравнению с обычным порядком регистрации домов.
• Любые изменения площади и конфигурации садового дома можно зарегистрировать в упрощенном порядке. Не нужно получать разрешение, согласовывать реконструкцию с аэропортами, тратиться на подготовку проекта и т. д.
• Дачная амнистия позволяет построить и узаконить дом на тех землях, на которых администрация дала бы отказ при обычном порядке оформления документов.

После того, как срок дачной амнистии закончится, строительство домов на садовых участках понадобится согласовывать с органами местного самоуправления. То есть нужно будет направлять в администрацию уведомление о начале и окончании строительства, получать в ответ уведомления о соответствии, заказывать еще кучу других платных документов… Но даже с кипой разнообразных бумаг можно получить отказ в строительстве или регистрации дома. Это касается тех, кто не сумел соблюсти градостроительные или противопожарные нормы (отступы от межи, требования к высоте, этажности, площади исходя из градостроительного плана участка), или тех, кто попал в так называемую глиссаду – траекторию захода самолетов на посадку.

Приведем случай из практики – граждане купили садовый участок в СНТ в одном из российских городов. В период отмены дачной амнистии они стали оформлять документы на строительство, но получили отказ в согласовании от военного аэропорта, по причине попадания участка в зону глиссады, и как следствие, отказ от администрации. Разрешение на строительство в зоне глиссады получить невозможно даже через суд.

Получается, что владельцы приобрели неликвидную землю. Это при том, что их участок находится в зоне плотной застройки зарегистрированными домами. Вот такое противоречивое законодательство – по дачной амнистии можно оформить те объекты недвижимости, которые никак не узаконить после ее окончания.

Несмотря на то, что закон един для всех, в каждом регионе своя практика его применения. Перед строительством жилого дома или его регистрацией воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста по вопросу оформления документов, получения необходимых согласований, особенностей прохождения учета в зависимости от зоны расположения объекта.

Как зарегистрировать дом на садовом участке. Пакет документов

Помните, что надземных этажей у садового дома должно быть не более трех (мансарда входит в этажность). Он может быть какого угодно года постройки, главное, чтобы собрать документы для регистрации вы успели до 1 марта 2026 года.

Пошаговая инструкция регистрации домов на садовых участках, действующая до 1 марта 2026 года:

1. Заказываете технический план . Вместо разрешительных документов при дачной амнистии используется простая декларация, заполненная собственником земельного участка. В ней он указывает характеристики построенного дома. Материал стен – кирпич, количество этажей – 2, и т. п. Декларация является частью технического плана.
2. Подаем пакет документов для регистрации в Росреестр . Вместе с техническим планом для регистрации понадобится заявление о постановке на учет жилого дома с одновременной регистрацией права собственности от каждого собственника, и государственная пошлина в размере 350 рублей. Если дом оформляется в долевую собственность, размер пошлины делится на количество владельцев. Документы удобно подавать через МФЦ. Право собственности на дом возникнет на основании технического плана и права собственности на земельный участок.
3. Получаем выписку ЕГРН . Выписка из ЕГРН на здание будет результатом процедуры, она будет готова через 10 рабочих дней.

Таким образом, упрощенная регистрация домов на садовых участках избавляет от необходимости согласования строительства с администрацией. Представители администрации не выезжают на участки с целью проверки соблюдения градостроительных и противопожарных норм. Но при регистрации садового дома в Росреестре наличие отступов будет проверяться. Регистраторы не имеют права отказывать собственнику садового участка в регистрации жилого дома по причине недостаточных отступов от межи, если ваша постройка соответствует градостроительным нормам того года, когда велось строительство.

Реконструкция домов на садовых участках

Реконструкция жилого дома на садовом участке, как мы уже упоминали выше, происходит без согласования с органом местного самоуправления. Порядок точно такой же, как при постановке здания на учет:

1. Заказываете технический план, заполняете декларацию.
2. Подаете в Росреестр заявление об учете изменений жилого дома на основании технического плана. Госпошлина в данном случае не оплачивается, так как право собственности на дом не возникает.
3. Получаете через 10 рабочих дней выписку из ЕГРН с измененными характеристиками объекта недвижимости.

Стоимость оформления домов по дачной амнистии

Затраты на регистрацию дома на садовом участке по упрощенному порядку складываются из стоимости технического плана и государственной пошлины. Что касается проекта будущего дома, он подготавливается только по желанию собственника и может использоваться вместо декларации.

Подведем итоги

Дом на садовом земельном участке до 1 марта 2026 года можно зарегистрировать только по техническому плану. После этой даты для регистрации будет нужна разрешительная документация, поэтому очень важно успеть достроить объект до февраля 2026 года (как минимум 1 месяц уйдет на оформление документов).

Если дачную амнистию не продлят, с 1 марта 2026 года все дома без разрешительной документации (уведомлений о соответствии) будут являться самовольными постройками.

Строительство домов на садовом участке нужно вести в соответствии с нормами ПЗиЗ.

Реконструкция дома на садовом участке

Содержание

Планируете провести реконструкцию дома на садовом участке? Думаете, что не обязательно регистрировать изменения и можно провести ремонтные работы без последствий? На самом деле, требуется узаконить реконструкцию даже в доме на садовом участке. Неофициальное строительство без разрешительной документации грозит владельцу солидными штрафами.

1. Реконструкция дома в СНТ

Для начала, необходимо разработать и составить технический план, на стоимость которого влияют различные факторы. Средняя цена в Москве и МО составляет в районе 20 тысяч рублей. На оформление документации требуется 25-30 рабочих дней, а на конечную стоимость также влияет общая площадь дома.

После того, как вы получите план, то с этими документами можно обращаться в местную администрацию и оформлять недвижимость в собственность. На заключительном этапе требуется регистрация объекта и для этого нужно обратиться в Росреестр.

2. Регистрация в СНТ – пошаговые действия

С 2021 года при регистрации дачного дома произошли некоторые изменения, касающиеся документации. Для разработки технического плана требуется привлекать к работам кадастрового инженера. После этого нужно оформить недвижимость в собственность и узаконить реконструкцию и для этого следует обратиться в архитектуру.

В ходе обращения в компетентную службу потребуется следующий пакет документов:

1. план на проведение реконструкции;
2. тех.паспорт;
3. подробное описание запланированных работ;
4. план дома и земельного участка с изменениями.

Вам нужно будет написать заявление и приложить описанные выше документы. Рассмотрение заявки не занимает более 1 месяца.

3. Дачная амнистия

В I квартале 2020 года процедура оформления была упрощена. Сейчас все равно от владельцев требуется проходить процедуру сбора документов и составлять план. Если провести работы без разрешения, то такую постройку могут признать незаконной, а хозяина обязательно привлекут к ответственности. В любом случае, после получения разрешительного документа потребуется обращаться в Росреестр и архитектуру города, чтобы получить разрешение на ввод жилья в эксплуатацию. Отметим, что все дачные строения, которые не были оформлены, с 1 марта 2020 года признаются самостроями.

4. Реконструкция с увеличением площади

Если вы планируете перепланировку домика на даче и хотите увеличить площадь, в обязательном порядке следует уведомить компетентные службы. Чтобы все сделать по закону, вам следует написать заявление в местную архитектуру, подготовить документы и отправить их на рассмотрение почтой или через МФЦ.

К прошению обязательно приложите тех.паспорт и документы на участок. Администрация и местная архитектура рассмотрят ваше заявление в течение 7 рабочих дней, после чего уведомят о своем решении. При получении положительного результата можно приступать к реконструкции дома с увеличением площади.

5. Надстройка второго этажа

Если вы собираетесь построить мансарду или надстроить еще одни этаж, то в этом случае поменяется и статус постройки. Для этого нужно отразить корректировки в технической и кадастровой документации.

В случае, когда дачный дом имел до этого высокую крышу, то собственник может переоборудовать чердак под мансарду. В итоге, вы сможете перевести дачный дом из нежилого в жилой. Когда предполагается строительство верхнего этажа, демонтаж крыши и другие работы, то требуется составление тех.плана и описание работ, а также разработка проекта. С подготовленными документами вы также обращается в архитектуру.

6. Как получить разрешение на строительство, если реконструкция выполнена

Если вы провели реконструкцию садового дома и не стали получать разрешение, то такое строение будет признано самостроем. Это означает, что дом нельзя эксплуатировать, и оно подлежит сносу. Чтобы узаконить выполненные работы, владельцу недвижимости придется собрать все документы на дом и отправить заявление с копиями в БТИ.

Обязательно предоставьте комиссии кадастровый паспорт. При положительном вердикте дачный дом можно узаконить и зарегистрировать в Росреестре. Если получите отказ, придется обращаться в судебные инстанции.

7. Что делать после проведения работ

После проведения работ владельцу вновь придется подавать документы, но уже на ввод жилья в эксплуатацию. Вы должны выполнить геопривязку строения к земельному участку и предъявить тех.паспор. В уведомлении обязательно прописываются данные о площади дома, инженерных сетях, а также описываются все виды проведенных работ.

Если у вас отсутствует документ об инженерных изысканиях, то это может привести к проблемам, поэтому рекомендуем заранее позаботиться об этом. В случае, когда все документы в полном порядке, сложностей с оформлением и вводом жилья в эксплуатацию не будет. В итоге вы получите на руки соответствующие документы, разрешающие пользоваться домом в качестве жилой постройки.

Компания «Артель и С» занимается реконструкциями домов более 15 лет. У нас вы можете заказать достройку и реконструкцию дачного дома. Составляем смету, согласовываем с заказчиком и заключаем договор. Четок следуем составленному плану и сдаем объекты вовремя. На все виды работ гарантия 2 года.

Частые вопросы

Если вы планируете жить и хотите прописаться, потребуется признать дом жилым. Соответственно, в доме должно быть все необходимое для проживания и постройка должна отвечать ключевым требованиям. Помимо этого потребуется собрать документы на реконструкцию и обратиться в архитектуру. Процедура признания занимает порядка 40-50 дней.

Все строения на участке СНТ, считаются дачными. Если хотите построить баню на земельном участке, то отпадает необходимость в сборе документов. А, чтобы получить разрешение, нужен план и паспорт, а также список с подробным описанием работ и заключение по инженерным изысканиям.

Чтобы избежать штрафов, рекомендуется подать документы на регистрацию и признание участка в собственность. Реконструкция – это изменения, касающиеся корректировок инженерных систем и тех.характеристик строения. В ходе работ не допускается совершать перепланировку несущих элементов. Это запрещено по закону. Владелец может выполнить отделку стен, но нельзя их сносить. Если хотите разделить помещение на комнаты, можно поставить перегородки, которые не считаются капитальным строительством.