Как принять квартиру в новостройке?

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Не подписывайте документы о приемке квартиры в новостройке за глаза. Тщательно проверить документы, качество строительства и отделки – это самое важное на финальном этапе покупки. Пошаговую инструкцию дает компания «Метриум Групп».

Шаг 1. Ждите приглашения

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия. Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор. Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ. Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее. На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях. Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать. Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру. За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры. Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя. Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками. Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру. Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней. Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения. Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов. Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний. В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес. Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов. К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией. С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

Как правильно принять квартиру в новостройке

Зажигалка, линейка и зарядка от мобильного — если для вас это бессмысленный набор вещей, то вам не приходилось принимать квартиру в только что достроенном, пахнущем краской и шумящем перфораторами доме. Новоселы знают, что с помощью этих предметов можно провести приемку квартиры в новостройке не хуже, чем опытный прораб. Как искать недоделки и как убедить застройщика их исправить?

Приемка квартиры в новостройке: подготовка

Процедура приемки квартиры не будет иметь смысла, если при вас не окажется документов. У вас должны быть с собой:

уведомление — в нем должны быть дата и время, в которое проводится приемка квартиры в новостройке;
договор о покупке имущества в новостройке со всеми приложениями, в которых есть перечень обязательств застройщика;
смотровой лист для фиксации недочетов;
паспорт.

Чтобы чувствовать себя уверенно во время приемки, позовите с собой компанию из одного-двух человек — будет здорово, если кто-то из них окажется юристом, строителем или хотя бы принимал квартиру в новостройке.

Основные этапы приемки

Что нужно сделать до приемки

Освободите для осмотра целый день: сама приемка длится несколько часов, а вам еще придется съездить в офис застройщика и, возможно, управляющей компании. Не реагируйте на слова менеджера о том, что приемка осуществляется по графику — вы имеете полное право принимать свое жилье столько, сколько хотите.

Перед приемкой изучите договор с застройщиком и проектную декларацию. В них должна быть прописана степень готовности объекта и указан подробный перечень отделочных работ. Описания на сайте и на бумаге могут отличаться, поэтому ориентируйтесь на официальные документы. Если вы заказывали отделку отдельно, возьмите с собой дополнительный договор с указанием всех отделочных работ.

Если вы сомневаетесь в своей компетентности, пригласите специалиста, который даст экспертное заключение.

Если вы решили принимать сами, возьмите с собой фонарик, индикатор напряжения, уровень, отвес, рулетку, молоток и стремянку. Также понадобятся мел, бутылка воды, тряпка, ручка и бумага для заметок.

Что нужно сделать на объекте

Первым делом замерьте площадь помещения рулеткой и сверьте с тем, что указано в технической документации.

Если квартира расположена на первом этаже, особенно внимательно проверьте гидроизоляцию пола в санузле. В новостройках гидроизоляция выполняется с помощью рубероида или битумной мастики. Если виден характерный черный ободок над полом в туалете и ванной комнате, значит, все в порядке.

Как проверить двери

Убедитесь, что ключ легко поворачивается в замке, а дверь без труда ходит в створке.
Удостовертесь, что из двери не сквозит. Для этого поднесите к створке включенную зажигалку.

Как проверить пол

В нескольких местах положите на поверхность стяжки линейку — станут видны мелкие неровности.
Выберите еще несколько мест произвольно и положите на пол уровень — станет видно, есть ли уклон. Допустимый уровень уклона — до 2%. Перепад уровня пола в разных помещениях должен быть не больше 10-20 мм.
Осмотрите стяжку на предмет трещин, крошки, пузырей. Для этого посветите на пол фонариком. Допустимы трещины шириной до 2 мм (могут появиться из-за усадки здания). Особенно внимательно осмотрите стяжку возле труб отопления и под радиаторами — там могут быть «волны».
Простучите молотком каждый квадрат пола. Если обнаружите пустоты, пометьте их мелом.

Как принимать стены

Осмотрите стены на предмет трещин — учтите, что микроскопические трещинки являются нормой, новостройка немного проседает после возведения.
Ровность стен проверяйте уровнем или отвесом. Для кирпичных домов допустимо отклонение до 5 мм, для панельных — до 15 мм.
Осмотрите все углы на предмет темных пятен и высолов: если они есть, стены плохо изолированы и зимой промерзали. Высолы — это разводы и белые пятна, которые появляются в местах выхода растворимых солей на оштукатуренную поверхность. Соли могут содержаться почти во всех материалах, которые используются для строительства.
Выясните происхождение всех потеков и пятен на стенах.
Если стены оштукатурены, убедитесь, что все сделано аккуратно. Проверить ровность поверхностей поможет стремянка и фонарь. Светите с разных ракурсов, так проще выявить халтуру. Например, если свет падает сбоку, все вздутия, пятна и неровности будут видны как на ладони.

Как принимать потолок

Убедитесь, что между стыками нет перепадов.
Если квартира на последнем этаже, проверьте отсутствие потеков.
Измерьте высоту потолка — соответствует ли она заявленной в декларации.

Как принимать электрику

Потребуйте у застройщика электрическую схему квартиры. Если розеток и выключателей по договору не предусмотрено, в стенах должны быть видны концы проводов под них. Если электрофурнитура заявлена, оцените надежность фиксации. Все должно быть в идеальном состоянии и исправным, работать без перегрева — не ленитесь проверить каждый элемент, подключив любое устройство.
Проверьте, установлен ли электрический щит, есть ли на нем автоматический выключатель, счетчик, УЗО (устройство защитного отключения). Нажмите на тумблеры, посмотрите, сработает ли система. Вкрутите лампу в каждый патрон, чтобы удостовериться в его исправности.
Протестируйте электропроводку с помощью вольтметра/тестера. Можно воспользоваться отверткой с индикатором напряжения или лампочкой на 220 вольт.
Если установлены розетки, подключите зарядку с телефоном к каждой и убедитесь, что аккумулятор заряжается.
Некоторые приносят в квартиру мощный электроприбор (обычно дрель) и включают его на пару минут, чтобы убедиться, что проводка выдержит нагрузку.

Как принимать канализацию, отопление и водоснабжение

Проверьте исправность вентиляции. Поднесите к вентиляционным отверстиям включенную зажигалку — пламя должно отклоняться в сторону отверстия. Или приложите лист бумаги — он должен прилипнуть к отверстию. Если есть сквозняки, тест будет недостоверным.
Убедитесь в качестве гидроизоляции (если предусмотрена). Она всегда выполняется с наплывом на стены — на их стыке с полом должна быть видна темная полоса использованного строителями материала.
Посмотрите, установлены ли тройники канализации и стока на кухне и в санузлах. Убедитесь в герметичности стыков. Если есть щели, вас замучают посторонние запахи. Тройники должны находиться не выше 5 см от пола, иначе могут возникнуть проблемы с подключением стиральной машины. Если разводка будет слишком высоко, для нормального отхода сточной воды устройство придется ставить на возвышение.
Убедитесь, что трубы изолированы и вертикально прикреплены хомутами к стене. Осмотрите пол вокруг стояков — нет ли лужиц.
Проверьте, есть ли на трубах ответвления с резьбой для последующей разводки.
Убедитесь, что на трубах установлены счетчики с пломбами и номера счетчиков соответствуют указанным в договоре.
Проверьте герметичность, устойчивость и внешний вид радиаторов. Правильное расположение: отступ от стены — не менее 2,5 см, от пола — от 6 см, от подоконника — от 5 см. Если есть регуляторы мощности, осмотрите их, попробуйте, хорошо ли они прокручиваются.
Посмотрите, хорошо ли работает запорная арматура на кранах и радиаторах.
Снимите показания со счетчиков на воду. Если счетчики расположены неудобно — можно требовать перевесить.

Как принимать окна, балконы и лоджии

Убедитесь в отсутствии конденсата, трещин и царапин на стеклах, щелей между рамой и откосами. Чтобы недочеты были лучше видны, протрите стекла влажной тряпкой.
Поднесите включенную зажигалку ко всем створкам и балконным дверям и убедитесь, что пламя не отклоняется. Также проверьте стыки под подоконниками.
Убедитесь, что ручки на окнах присутствуют, закреплены и функционируют.
Проверьте наличие резинового уплотнителя на створках и балконных дверях.
Выяснить, сколько камер в стеклопакете, можно с помощью включенной зажигалки, поднесенной к стеклу. Сколько отражений огонька вы видите, столько и камер.
Измерьте уровнем ровность и уклон подоконников.
Проверьте плотность прилегания створок. Для этого вложите между внешней и внутренней рамами лист бумаги и прикройте окно. Если вытащить листок не получается, конструкция «сидит» плотно и сквозняки вам не грозят.
Измерьте отступ дверей на балконе до пола. Он должен быть 1,5-2 см, чтобы двери могли закрываться и после укладки напольного покрытия.

Как принимать сантехнику

Проверьте, не шатаются ли ванна, раковины и душевая кабина. Места соединения труб должны быть ровными, герметичными. Посмотрите, нет ли конденсата.
Протрите сантехнику от пыли и осмотрите на предмет трещин и сколов. Убедитесь, что на смесителях нет деформаций, ржавчины и влаги.
Проверьте, как спускается в унитазе вода и быстро ли наполняется бачок.
Включите все краны и оцените напор воды.

Важно: если приемка квартиры от застройщика с отделкой пришлась на время, когда в новостройке нет газа, света или воды, процедуру нужно отложить. Если это невозможно, обязательно пропишите в акте, что системы проверить не получилось, указав причину.

Заполняем смотровой лист

Все недочеты, из-за которых вы не можете принять объект в новостройке, внесите в смотровой лист. Мотивируйте свои замечания. Для убедительности снимите их на фото или видео (может пригодиться в дальнейшем). Если недочетов много, у вас несколько вариантов:

вы подписываете смотровой акт с указанием выявленных недостатков, а застройщик должен будет исправить их в течение гарантийного срока новостройки (5 лет);
вы не принимаете квартиру, а составляете дефектный акт, на основании которого застройщик доделывает квартиру и приглашает вас на повторный просмотр.

Два результативных способа жаловаться на застройщика

Бывает так, что после осмотра новостройки представитель девелопера отказывается принимать у покупателя дефектный акт и смотровой лист. В этом случае нужно зафиксировать претензии и написать заявление в двух экземплярах: одно отнести в Общество защиты прав потребителей, другое отправить застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении. Если ОЗП примет решение в вашу пользу, застройщик должен будет устранить недостатки в течение 45 дней.

Новостройка возведена с нарушениями, но девелопер отказывается принимать их во внимание? Смело обращайтесь в суд и настаивайте на одном из вариантов:

устранение дефектов отделки за счет застройщика;
снижение стоимости квартиры;
возмещение затрат, которые вы понесете (на основе чеков и других платежных документов).

Пожарная безопасность в новостройках: от чего зависит уровень защиты и каковы критерии оценки

О пожарной безопасности в новостройках: о законах, мерах предосторожности со стороны застройщиков и нюансах, связанных с строительными материалами. Узнайте, как своими силами дополнительно обезопасить себя от рисков.

Как оценить степень готовности новостройки

Хорошо, что теперь наблюдать за ходом строительства можно через веб-камеры. Но по картинке нельзя доверять до конца. Почему она не очень информативна и как могут лукавить застройщики в регулярных фотоотчетах.

Акт приема-передачи квартиры — важная формальность

Согласно статье 556 ГК РФ, передача объекта недвижимости от продавца покупателю подтверждается письменно, а документ визируется обеими сторонами. Именно подписание акта, а не государственная регистрация права собственности, подтверждает переход имущества другому владельцу.

Как принимать квартиру от застройщика: пошаговый план действий

Чтобы получить заветные ключи от нового жилья, квартиру в новостройке нужно принять. Эта процедура проводится, когда дом уже сдан в эксплуатацию и у представителей застройщика есть все необходимые документы: акт приемки госкомиссией и адрес, присвоенный БТИ.

#оденьгахпросто: как принять квартиру в новостройке и не пожалеть об этом

За время строительства с вашей квартирой может много чего произойти — например, изменится ее площадь или даже номер. Эксперты рассказывают, на что обращать внимание в момент приема жилплощади.

Процедура приемки квартиры описана в статье 8 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и в договоре с застройщиком. Казалось бы, изучи — и вперед. Но здесь неподготовленного человека ждет множество ловушек.

Необходимые документы

«Во-первых, дольщик должен получить от застройщика сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, — утверждает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Федор Жуков. — Эта обязанность застройщика установлена законом. Никакие звонки менеджера «приходите и принимайте» юридической силы не имеют. Только с момента получения официального уведомления у дольщика возникает обязанность приступить к приемке квартиры и начинает отсчитываться срок».

Срок, в течение которого собственник принимает квартиру, прописывается в договоре долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Если покупатель не принял квартиру в срок, застройщик может оформить акт приема-передачи в одностороннем порядке. Чтобы этого не случилось, юристы рекомендуют письменно дать застройщику ответ о готовности принять квартиру и письменно согласовать дату и время, желательно заказным письмом с уведомлением о вручении — это не позволит застройщику оформить односторонний акт.

Принимать квартиру должны все покупатели, указанные в ДДУ. Если кто-то из них не может присутствовать при приемке, следует оформить доверенность на другого покупателя или третье лицо. При приеме-передаче квартиры необходимо взять с собой следующие документы:

документ, удостоверяющий личность (паспорт);
договор долевого участия;
план квартиры и лист осмотра, получить который можно у застройщика вместе с актом приема-передачи квартиры либо в администрации, если жилье социальное.

«Основная цель смотрового листа — предотвратить оплату устранения строительных грубых дефектов, допущенных застройщиком, за счет дольщика», — говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин.

От застройщика необходимо потребовать:

технический план квартиры (очень часто застройщики отказывают в его передаче);
разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
паспорта приборов учета и оборудования, если имеется (например, газового котла).

Самые популярные предложения на ипотеку в новостройках

Осмотр мест общего пользования

Редин советует начинать осмотр с мест общего пользования, и если вы видите недостатки, то их необходимо записывать и добиваться устранения.

На что нужно обратить внимание:

дорога и площадки перед корпусом должны быть покрыты асфальтом и/или тротуарной плиткой;
в доме должен работать хотя бы один лифт, в холле первого этажа должны быть установлены все необходимые двери и перегородки, установлены почтовые ящики;
если вы приобрели квартиру на первом этаже, договоритесь с застройщиком, что вы также хотите проверить подвал. Обратите внимание, не текут ли трубы, иначе вам не избежать сырости в квартире;
если ваша квартира на последнем этаже, договаривайтесь об осмотре технического этажа и убедитесь в исправности крыши.

Осмотр квартиры

При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах. Оказалось, что другой дольщик в этой новостройке купил блок из двух квартир и объединил их в одну. В результате номера квартир сдвинулись. Поэтому начинать осмотр квартиры стоит с ее номера: необходимо сверить ее с номером, указанным в договоре, рекомендует Юлия Лурье, гендиректор агентства недвижимости «Маяк».

Договор долевого участия должен содержать информацию о том, какие виды работ должны быть выполнены в квартире, рассказывает Егор Редин. Чаще всего они вынесены в отдельную главу, содержащую характеристики объекта. Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это, советует эксперт.

Застройщик обязан передать дольщику подписанный им передаточный акт, говорит Федор Жуков. Акт — ключевой документ, без которого право на квартиру не зарегистрировать.

В акте должна содержаться следующая информация:

точный почтовый адрес построенного дома;
цена квартиры;
площадь квартиры;
официальный (а не условный строительный) номер квартиры;
описание состояния квартиры;
данные приборов учета коммунальных услуг.

На осмотр квартиры эксперты советуют захватить с собой:

бумажный скотч;
смываемый маркер;
рулетку;
зажигалку или свечу и спички.

Скотч и маркер понадобятся для фиксации мелких дефектов: сколы, трещины и т. д. Дефект обводится маркером, рядом клеится скотч, на котором подписывается нарушение. Зажигалка поможет по отклонению пламени выяснить, работает ли вытяжка, не дует ли из окон и стыков стен.

Кроме этого, стоит проверить счетчик (и соответствие его номера номеру в документах), убедиться, что к квартире подведено горячее и холодное водоснабжение, электричество, установлены двери и окна тех моделей, которые указаны в договоре. Функциональность окон и дверей также стоит проверить.

Но самый важный инструмент из вышеперечисленных — это, конечно, рулетка. Дело в том, что в ДДУ указывается «предполагаемый» размер квартиры. На самом деле он может оказаться больше или меньше указанного. В случае если квартира окажется меньше той, которую вы оплатили, застройщик должен вернуть разницу. Если квартира оказалась больше, оплатить дополнительную площадь придется вам.

Откуда возьмутся дополнительные метры? «По новым технологиям строительства чем выше стена, тем она тоньше, — рассказывает Юлия Лурье. — Одна и та же квартира в стояке на первом этаже, к примеру, будет 56 метров, а к 17-му этажу такая же квартира по площади составит уже 60 метров за счет того, что толщина стен уменьшается на верхних этажах. А человек заплатил за усредненную квартиру — примерно за 58 метров». Конечно, если застройщик понимает, что денег доплатить должны вы, рулетка вам не понадобится.

Подписание акта

Неточности и дефекты указываются в акте. Акт подписывается в двух экземплярах.

Федор Жуков советует обратить внимание на следующие моменты при подписании акта:

нельзя отдавать застройщику его экземпляр, подписанный с вашей стороны, но не подписанный с его (доводы: «сейчас нет директора», «печать в сейфе», «мы подпишем и вам перезвоним»), поскольку в случае спора будет тяжело доказывать, что акт был изменен застройщиком в одностороннем порядке;
необходимо проверить полномочия лица на подписание акта: если это руководитель застройщика, то это легко проверить на сайте ФНС России (egrul.nalog.ru), если другое лицо — требуйте доверенность или приказ.

По словам Жукова, закон не запрещает дольщику предлагать свои условия к проекту акта (например, потребовать указать перечень претензий и сроки для их устранения). Указания на то, что форма акта — «типовая», «другую Росреестр не примет», необоснованны. Если какой-либо недостаток квартиры был обнаружен после подписания акта, то право предъявить застройщику претензии по качеству не отменяется, но лучше выявить максимальное количество недостатков до момента подписания акта. «Квартиру вы вправе не принимать, только если недостатки существенные (течет потолок, например), мелкие недоделки — не основания для отказа в приеме квартиры», — предупреждает Федор Жуков.

«В случае отказа от подписания акта при наличии мелких дефектов в последующем суд может встать на сторону застройщика и усмотреть в действиях приобретателя квартиры злоупотребление», — утверждает юрист фирмы «Интеллектуальный капитал» Мария Сучкова.

«Кроме того, если застройщик по ДДУ передает квартиру и отделку, то должно быть составлено два акта: первый — приема квартиры, второй — приема отделки», — напоминает Сучкова.

Есть и тонкий момент: по словам Федора Жукова, очень часто застройщики требуют при подписании акта подписать также следующие документы:

дополнительное соглашение к договору, как правило, задним числом и в случае просрочки передачи квартиры или изменения ее площади;
договор с управляющей компанией, выгодной застройщику.

Обязанности подписывать эти документы у дольщика нет. Уверения застройщика, что без них квартиру не передать или Росреестр не зарегистрирует право, несостоятельны.

Приемка квартиры от застройщика: инструкция

Приемка квартиры у застройщика – один из самых ответственных этапов на пути к собственному жилью. Как подготовиться к осмотру квартиры, на что обратить внимание и как оформить документально?

Что такое приемка квартиры?

Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.

В какой момент нужно принимать квартиру у застройщика?

До организации приемки застройщик должен соблюсти ряд условий. Прежде всего, дом должен быть сдан в эксплуатацию. После этого застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о готовности передать квартиру (с помощью заказного письма с уведомлением о вручении). Электронные письма, СМС-сообщения или телефонные звонки в данном случае не подойдут.

Если эти условия выполнены, и вы получили от застройщика уведомление по почте, у вас есть 7 рабочих дней, чтобы подтвердить строительной компании готовность принять квартиру. Это можно сделать, связавшись с застройщиком любым способом (лично, по телефону или через электронное письмо) и записавшись на приемку будущего жилья.

Сколько есть времени на приемку квартиры с момента получения уведомления?

По закону у дольщика есть 2 месяца, чтобы принять квартиру с момента получения уведомления. По истечении этого срока, если вы не записались на осмотр, строительная компания получает право составить односторонний акт передачи квартиры, то есть передать жилье без вашего участия.

Будьте внимательны: этим приемом пользуются некоторые недобросовестные строительные компании. Например, они могут откладывать просмотр или назначить его по окончании двух месяцев, ссылаясь на значительную очередь.

Если застройщик ведет себя подозрительно, можно подстраховаться и направить застройщику письмо с уведомлением и описью вложения. В сообщении нужно написать о своей готовности принять квартиру в установленные законом сроки.

Как подготовиться к осмотру квартиры?

В первую очередь следует еще раз внимательно изучить договор участия в долевом строительстве и проектную декларацию. Зафиксируйте все основные параметры вашей новой квартиры (площадь, материалы, тип отделки, расположение окон и дверей) и составьте краткую памятку с тем, что планируете осмотреть.

Что взять с собой на осмотр квартиры: чек-лист

Рекомендуем взять с собой несколько вещей:

паспорт;
договор участия в долевом строительстве;
копию плана квартиры (содержится в приложении к договору ДДУ);
клейкие стикеры или маркер, чтобы отмечать дефекты;
рулетку, чтобы проверить габариты квартиры;
фотокамеру (для фотофиксации недочетов);
индикаторную электроотвертку или зарядку для телефона, чтобы проверить розетки;
лампочку для проверки электроосветительных приборов;
зажигалку или листок бумаги для проверки вентиляции;
фонарик;
приемки квартиры (можно скачать здесь).

На что обращать внимание при осмотре: пошаговый разбор

При осмотре квартиры тщательно отмечайте ваши замечания в чек-листе.

Шаг 1. Еще до входа в квартиру, находясь в офисе строительной компании, изучите все документы:

разрешение на ввод дома в эксплуатацию;

кадастровый и технический паспорт;

документы о присвоении почтового адреса;

заключение о соответствии построенного объекта ТТР и проектной документации;

паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Шаг 2. Начинайте заполнять чек-лист: на подходе к новостройке проверьте благоустройство территории (обратите внимание на наличие тротуаров, велодорожек, детских площадок и т. д.). На руках у вас должен быть ДДУ (договор долевого участия), в котором прописаны все, что обязуется выполнить застройщик. Сверяйте по нему все нюансы: отделка входной двери, класс ламината, наличие стяжки и др.

Шаг 3. Проверьте показания счетчиков. Еще до входа в квартиру проверьте показания счетчиков и сделайте фотографии.

Шаг 4. Двери. Проверьте, что входная дверь хорошо открывается и закрывается: ей ничто не должно мешать. В обязательном порядке должны быть установлены замки.

Шаг 5. Отделка. При черновой отделке следует убедиться, что стенах, потолках и полах нет трещин и наплывов, они ровные. Если же отделка чистовая, фактически это уже готовая к заезду квартира, поэтому нужно обратить внимание на качество материалов, напольного покрытия, работу электропроводки.

Шаг 6. Окна должны быть без повреждений ПВХ-профилей и стекол, надежно закреплены. Отдельно стоит проверить, не продувает ли сквозь окна холодный воздух. Нужно обратить внимание, снял ли застройщик защитную пленку с профилей (особенно снаружи). На солнце эта пленка прикипает к поверхности рамы и удалить ее без повреждения покрытия практически нереально, поэтому лучше заметить такой небольшой дефект сразу. Помните: стеклопакеты — один из самых дорогих в устранении дефектов, поэтому их лучше проверять тщательно и сразу отправлять список с обнаруженными недостатками застройщику для устранения.

Шаг 7. Сантехника, отопительные приборы и вентиляция. Возле стояков не должно быть подтеков и протечек, батареи должны быть надежно закреплены. Проверить, правильно ли работает вентиляция, можно при помощи листа бумаги — для этого поднесите его к вентиляционном отверстию. Если листок притягивается током воздуха, значит есть тяга и можно считать этот пункт чек-листа выполненным.

Если вы не обнаружили недостатков, можно подписать акт приема.

Можно ли воспользоваться услугами профессионального приемщика квартиры?

Существует практика приглашения дольщиком на приемку квартиру стороннего проверяющего: квалифицированного специалиста-приемщика, который выполняет все необходимые проверки при помощи специальных инструментов.

Часто застройщики бывают против присутствия такого проверяющего, но законодательство не запрещает брать с собой на приемку квартиры постороннее лицо.

Как документально оформляется принятие квартиры?

Подписывается два вида документов: акт осмотра, в который вы можете внести найденные недостатки, и акт приема передачи квартиры.

Если после осмотра квартиры претензий нет, можно составлять акт приема-передачи. Только после этого можно переходить к оформлению квартиры в собственность.

Что делать, если при осмотре квартиры выявлены недостатки?

В этом случае составляется акт осмотра квартиры, в который вносятся все выявленные дефекты. Также этот документ может называться дефектный акт или лист осмотра квартиры. Вы подписываете его, но ни в коем случае не подписываете на этом этапе акт приема-передачи.

Дефектный акт должен быть согласован застройщиком и подписан его представителем в двух экземплярах. Важно убедиться, что акты подписывает менеджер, который имеет доверенность от застройщика. Требуйте предъявить этот документ в обязательном порядке.

После подписания данного документа застройщик обязан устранить выявленные вами технические недостатки принимаемой квартиры. После этого застройщик повторно приглашает будущего собственника на осмотр помещения. Если существенные претензии сохраняются, процедура повторяется. Если же клиент доволен квартирой, подписывается акт приема-передачи.

Если вы решаетесь отстаивать свои права до конца и подаете в суд, имейте в виду, что по закону несущественные недостатки не мешают проживанию в новой квартире. А значит, могут быть проигнорированы судом, и он встанет на сторону строительной компании. Вам в этом случае придется не только самому устранять мелкие дефекты, но и оплачивать судебные издержки.

Что делать, если недостатки обнаружились после подписания акта?

В этом случае исправить дефект можно будет по гарантии. Обычно гарантийный срок составляет от 3 до 5 лет.

Как правильно принять квартиру в новостройке?

Перед тем как въехать в новую квартиру, которую так долго ждали, нужно проверить ее и подписать акт осмотра. Здесь существуют некоторые нюансы, о которых и предстоит поговорить.

Если приемку сделали неправильно, а акт осмотра подписали, устранением ошибок придется заниматься хозяину жилья. По этой причине в момент осмотра радость и эйфорию нужно в себе обуздать, проверку производить тщательно.

Как принимать квартиру у застройщика?

Для того чтобы застройщик мог начать процедуру проверки квартир дольщиками, необходимо, чтобы дом был достроен, одобрен государственной комиссией и имел свой собственный адрес. Проверьте всю документацию.

При заключении договора, определяются сроки сдачи жилья. Проверьте, не нарушены ли они. В случае если срок истек полгода назад, а квартира все еще не осмотрена для составления акта, пора бить тревогу.

Это говорит о серьезных нарушениях. В случае если таковые нарушения имеются, вы вправе требовать от застройщика денежную компенсацию согласно договору. Эта сумма зависит от ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ.

Перед тем как пойти на осмотр своего жилья, соберите необходимые для этого вещи:

Фонарик.
Рулетку.
Уровень.
Зажигалку.
Электрическую лампочку.
Вилку с индикатором.
Тетрадь и ручку.

На что обратить внимание при приеме квартиры?

Осмотр идеальнее всего будет проводить днем, когда солнце ярко освещает комнаты.

Проверке подлежат в первую очередь:

Стены и полы;
Отопительные приборы;
Счетчики;
Исправность проводки (розетки и светильники);
Окна;
Замки.

В первую очередь внимание нужно обращать на наличие трещин на стенах, потолке, на отслоение штукатурки, если таковые имеются. Внимательно осматривайте пол, резких уклонов быть не должно. Также осматривайте фурнитуру окон и стекло. В списке бракованных элементов при приемке жилья лидер – это окна.Вас должен насторожить тот факт, что застройщик предлагает подписать акт «по-быстрому», иногда даже не приглашая в квартиру. Это грубейшее нарушение! К сожалению, такие случаи встречаются все чаще, поскольку дольщик живет мечтами о скорейшем въезде в новое жилье, обмануть его очень легко.

Также иногда бывают случаи, когда квадратура комнаты по бумагам одна, а на деле оказывается другая. Измерьте стены всех комнат, сверьте площади.

Нужна ли помощь эксперта?

За помощью к специалисту стоит обратиться, если:

Вы сомневаетесь в том, что сможете самостоятельно принять квартиру;
Вы заранее знаете о серьезных нарушениях при строительстве;
Вы хотите уделить максимум внимания качеству своего жилья.

Существуют компании, которые за сравнительно небольшую сумму помогут дольщику в трудную минуту, коей является подписание акта приемки. Специалист проверит квартиру или коттедж, учтет все нюансы и поможет указать все недочеты в документе. В этом деле он обладает главным оружием – опытом.В квартиру такой специалист придет не в качестве вашего приятеля, а именно в качестве опытного эксперта. По окончании проверки будет составлено заключение экспертной комиссии. В нем будут указаны все недочеты, оформленные грамотно с указанием действующих правовых норм. На основании этого документа можно требовать завершения отделки, если это необходимо.

Если же средств на специалиста нет, придется все делать самостоятельно.

Защита собственных прав при обнаружении серьезного брака

Если брак все же присутствует, основная задача дольщика – ускорить его устранение за счет застройщика. При этом ставить свою подпись под актом нельзя даже в том случае, если вас очень просят и гарантируют исправить все в течение нескольких дней.

Подпись под документом имеет юридическую гарантию того, что вас все устраивает. Ни один застройщик в здравом уме не пойдет устранять брак и недочеты после подписания акта, если в нем нет данных о них.

Нюансы защиты своих прав:

Нужно составить лист осмотра, указав в нем все нюансы касательно недочетов и брака. Сделайте его копию, а оригинал отправьте застройщику почтой. Письмо нужно оформить с уведомлением. Через 45 дней все недочеты должны будут быть устранены.
Но не всегда все происходит так. Иногда бывают случаи, когда застройщик настолько недобросовестный, что и об устранении дефектов даже думать не станет. А что делать тем, кому предлагают принять квартиры в доме, который построен без учета всех норм и правил? Такие случаи бывают. Крайний выход – отказаться от квартиры. В этом случае оформляются бумаги на отказ, деньги вам должны будут вернуть в срок не позднее 45 дней.
Если же акт приемки подписан, но через год выяснились серьезные нарушения пристроительстве, то отчаиваться не стоит. В договоре есть пункт гарантийного срока, согласно ему застройщик должен будет устранить дефекты.
Также нужно быть внимательным уже при подписании договора: пункт о гарантии в договоре иногда вообще может отсутствовать, но согласно закону «О долевом участии в строительстве…», такой срок должен быть определен как 5 лет!

Согласно статистике, наши граждане предпочитают самостоятельно за свой счет устранять брак и ошибки строителей, но это неправильно.

Как проводить осмотр новой квартиры?

Давайте рассмотрим пошаговую инструкцию:

Начните с проверки дверного замка. Самостоятельно откройте дверь, закройте ее снаружи и изнутри, проверьте задвижку. Далее включите свет в щитке при входе в квартиру, поскольку в дальнейшем придется проверять исправность проводки.
Теперь осмотрите стены, потолок и полы. Микротрещины являются нормой, а вот крупные трещины – нет. Отслоение штукатурки также является браком.
Пол не должен иметь резких уклонов. Он должен быть относительно ровным. Если уклон очевиден и определяется даже на глаз, то это брак. Уклон не должен превышать 2% (или не более 5 сантиметров). Если есть под рукой молоток, можно постучать по поверхности пола для выявления пустот.
На стыке стены и половой стяжки проверяют наличие ленты звукоизоляции. Стены в нескольких местах нужно проверить уровнем. Сразу станет ясно, ровные они или нет. При обнаружении мелких трещин не нужно впадать в панику. Отделочный материал может так повести себя при естественной усадке строения. Это норма. Глубокие же трещины обязательно указываются в листе осмотра. Если при отделке стен использовались листы гипсокартона, трещин на нем быть не должно ни в коем случае.
Теперь переходите к окнам. Зачастую проблемы встречаются именно на этом этапе: отсутствие утеплителя, разбитое окно, отсутствие герметичности. Откройте и закройте окно, убедитесь, что фурнитура качественная. Все стекла должны быть целыми, а подоконники ровными, без царапин и сломов. Если на этом этапе все хорошо, нужно будет переходить к осмотру отопительной системы.
Осмотреть систему нужно как можно тщательнее. Ее ремонт очень дорог и в отопительный сезон заставит понервничать. Не должно быть подтеков, трубы должны быть соединены герметично. Проверять нужно и наличие кранов для спуска воздуха (они же краны Маевского) и регуляторов температур. Измерьте расстояние от подоконника до радиатора. Оно должно быть от 50 мм и выше.
Далее нужно осмотреть санузел, качество крепления сантехники и отсутствие сколов. Счетчики должны быть опломбированы. Обязательно сравните их номер с теми, на которые выданы документы, а также снимите показания.
Далее проверяют все патроны и розетки. Ну и не стоит забывать про вытяжку. Огонек зажигалки должен будет менять направление в сторону вытяжной трубы при поднесении к ней.
Особенности приема квартиры при разных видах отделки

Существуют нюансы касательно приема жилья при том или ином виде отделки.

Она бывает следующих видов:

Самый дешевый вид жилья достанется дольщикам, если это черновая отделка. Минимальный набор включает в себя дверь на входе, стеклопакет на окнах, отопительную систему, подвод электричества и воды, канализации.
Чаще всего заключают договора на покупку квартир с предчистовой отделкой. Получив такое жилье, можно начинать чистовую отделку квартиры.
Самый дорогой вариант – жилье с чистовой отделкой. Получив такое, можно смело въезжать. Не будет здесь только мебели.

В связи с этим и приемка усложнена тем, что нюансов возникает очень много.

Типичные дефекты новостроек

Все дефекты случаются на основе одного плохого качества застройщика – чрезмерной жадности. Экономия на пустом месте приводит к тому, что от балкона могут отваливаться кирпичи, а со стен сыпаться некачественная штукатурка.

Пять самых распространенных недочетов:

Брак при остеклении;
Брак при стяжке пола;
Отсутствие теплоизоляции стен (внимательнее к этому отнестись нужно владельцам квартир на верхних этажах);
Некачественная герметизация стыков стен и балконов;
Неправильное хранение плит-перекрытий. Порой бывает, что они пропитаны водой, которая со временем начинает течь.

Порядок приема квартиры

Проверить все документы нужно тщательно. Дом должен быть сдан в эксплуатацию, при осмотре квартиры не должно быть брака. Также следует получить документы на приборы учета.

В случае если отопительная система заключена под половой стяжкой, нужно получить от застройщика схему ее расположения. Если квартира сдается под ключ, то необходимо получить схему электрической разводки. Также нужно требовать сертификаты на оконный профиль.Если брак устранялся дольщиком самостоятельно, то он имеет право взыскать эту сумму с застройщика.

После подписания акта приемки квартира регистрируется в собственность.

У вас есть проблема юридического характера?

В случае возникновения проблем при оформлении документов или чтении договора, не стоит экономить, а лучше сразу обратиться к опытному юристу. Порой обращение к профессионалам сэкономит большое количество средств и времени одновременно.

Черновая и предчистовая отделка

Черновая отделка не требует тщательного анализа, но стоит все же заглянуть в подвал и поинтересоваться отделкой самого дома. Что касается предчистовой отделки, то нормы ее допустимого состояния описаны в СНиП 3.04.01-87.

Отделка под ключ

Договор между застройщиком и дольщиком в этом случае может предусматривать еще и дизайнерский проект, материалы и прочие мелкие детали. Принимать такое жилье следует тщательнее, чем другое.

Здесь кроме всех вышеизложенных нюансов нужно будет еще проверить все, что перечислено в договоре. Обратить внимание нужно на то, как уложена кафельная плитка, паркет (если он есть), а также на сантехнические изделия. Они не должны иметь сколов и царапин.

Что указывается в акте?

Официальной формы акта не существует. Его составляют в произвольной форме, но учитывая ряд правил:

Бумага должна носить название «Акт приема-передачи».
Он должен содержать следующие данные: дату подписания, место подписания, данные застройщика и дольщика, основание перехода имущества, подписи сторон и их расшифровка.
В акте должно присутствовать подробное описание квартиры, включая адрес, метраж, количество комнат и т.д.

Перед подписанием нужно будет забрать все ключи, в том числе и от почтового ящика, а также получить доказательство отсутствия задолженности за коммунальные услуги.