Нежилое помещение в многоквартирном доме это

Нежилое помещение в многоквартирном доме это

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Публикации и практика

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Нежилое помещение. Определение понятия. Помещения в многоквартирном доме и общее имущество

• Определение понятия «нежилое помещени»
• Определение понятия «нежилое помещение в многоквартирном доме»
• Нежилые помещение и общее имущество собственников помещений многоквартирного дома
• Признаки помещения для целей постановки его на кадастровый учет
• Споры об определении назначения помещения: жилое и нежилое? Как определить?

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения.

Определение понятия «помещение» в ГК РФ отсутствует. В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержится следующее определение:

помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Определение понятия «нежилое помещение»

Определение понятия нежилого помещения в законодательстве отсутствует.

Исходя из норм права абзаца 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, помещение может быть жилым и нежилым.

А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).

Определение понятия
«нежилое помещение в многоквартирном доме»

Определение понятия «нежилое помещение в многоквартирном доме» содержится в абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, где указано:

«нежилое помещение в многоквартирном доме» — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)».

Таким образом, нежилым помещением в многоквартирном доме считается помещение, которое указано в проектной (технической) документации на такой дом или электронном паспорте многоквартирного дома, при этом оно:

1) не является жилым помещением;

2) не включено в состав общего имущества.

Для целей отнесения помещения к нежилому помещению в многоквартирном доме не имеет значения, является такое помещение встроенным или пристроенным, имеет ли отдельный вход и подключено ли оно (технологически присоединено) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Встроенное нежилое помещение — помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.

Встроенно-пристроенное нежилое помещение — помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. («СП 31-107-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»).

Нежилые помещение и общее имущество
собственников помещений многоквартирного дома

Нежилые помещения следует отличать от общего имущества многоквартирного дома, которое принадлежит всем собственникам квартир (помещений) в этом доме. К такому имуществу относятся не только помещения, но и земельный участок, на котором расположен дом, крыши, несущие и ненесущие конструкции, а также оборудование (электрическое, механическое и иное), обслуживающее более одного помещения (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

К общему имуществу относятся только те нежилые помещения, которые (пп. 1 — 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ):

• не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более чем одного помещения многоквартирного дома (например, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых размещены инженерные коммуникации и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в таком доме);
• не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для социально-бытовых потребностей собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, в том числе для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и других подобных мероприятий.

Следовательно, все те нежилые помещения в многоквартирном доме, которые предназначены для обслуживания других помещений и решения бытовых потребностей собственников помещений в доме, являются общим имуществом. Они принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. При этом в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые к общему имуществу не относятся. Они могут принадлежать любым лицам.

По теме «общее имущество в многоквартирном доме» рекомендуем публикации :

• Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика
• Как вернуть подвалы собственникам?
• Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома
• Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
• Размещение рекламы, вывески на жилом доме. Судебная практика, комментарии
• И другие публикации в рубрике «Общее имущество в многоквартирном доме»

Признаки помещения для целей
постановки его на кадастровый учет

Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям (п. 4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. См. полный текст п. 4 Обзора во вложении к статье «Помещение – это … Определение понятия, виды и признаки помещений»).

Споры об определении назначения
помещения: жилое или нежилое? Как определить?

Назначение помещения (предназначено ли для постоянного проживания или нет) не может определяться произвольно или в зависимости от фактического использования, пусть и длительного. Назначение помещения должно определяться технической документаций, где указывается его изначальное назначение. К примеру, если на момент ввода дома в эксплуатацию, помещение, согласно технической документации являлось жилым помещением, т.е. имело назначение «для постоянного проживания», то даже несмотря на его длительное использование в качестве нежилого, первоначальное назначение не меняется.

Так, например, гражданин обратился в суд с требованием о признании права пользования комнатой на условиях договора социального найма. Проблемы при оформлении права пользования у него возникли в связи с тем, что администрация города считала данное помещение нежилым, поскольку в комнате, занимаемой истцом, ранее «располагались административные помещения ЖЭУ».

Суд первой инстанции в иске отказал. В кассационной жалобе истец приводил, в частности, следующие доводы:

Факт использования какой-либо организацией жилого помещения не по назначению (не для проживания граждан), не влечет автоматического перевода данного жилого помещения в нежилое.

Является ли помещение жилым или нежилым определяется техническими документами. Определять статус помещения, руководствуясь какими-либо пояснениями или фактическим его использованием не по назначению (что и сделал суд) — недопустимо, поскольку это ненадлежащие средства доказывания, что становится очевидным при прочтении соответствующих норм Градостроительного и Гражданского кодекса РФ. Является аксиомой, что назначение вновь строящегося объекта задается в технической документации с самого начала, отражается в акте сдачи-приемки результата работ (статьи 743, 753 ГК РФ, статьи 52, 55 Градостроительного кодекса РФ в редакции 2004 года) и в техническом паспорте органов технической инвентаризации. Предназначенность жилого помещения для проживания, как изначально заданная функция, не зависит от характера его фактического использования и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан.

Если собственник пожелал изменить назначение принадлежащего ему объекта недвижимости, то при соблюдении порядка и условий перевода, он вправе осуществить такой перевод. Ответчиком не предоставлены доказательства, что перевод указанных жилых помещений в нежилые когда-либо осуществлялся.

Смена назначения жилого помещения путем установления судом или кем-либо иным факта использования жилого помещения не для проживания, законодательством РФ не предусмотрена.

Областным судом решение суда первой инстанции отменено, а при новом рассмотрении требования истца удовлетворены, решением суда постановлено: признать за истцом право пользования комнатой на условиях договора социального найма. При этом суд указал следующее: Проанализировав техническую документацию, суд считает, что с момента ввода дома в эксплуатацию — 06.11.1967 года, секция, где расположено спорное помещение, являлась и является жилой. Доказательств перевода для использования жилых помещений не в соответствии с их первоначальным назначением (под административное здание) в установленном законом порядке суду ответчиком не представлено.

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом.

ИНФОРМАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНА ФИЛИАЛОМ ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 09 (203) дата выхода от 23.09.2019.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

Нежилые помещения: инструкция собственнику по взаимоотношениям с управляющей организацией

Понятие нежилого помещения в многоквартирном доме было введено в обиход с 1 января 2017 года. Режим пользования таким помещением отличается от жилых помещений, одновременно есть определенные особенности в части взаимоотношений с управляющей домом организацией. Настоящий материал – это инструкция собственнику нежилого помещения по работе с управляющей организацией.

Понятие нежилого помещения в многоквартирном доме

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение:
— указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома,
— которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения,
— которое может быть встроенным и пристроенным помещением.

Важной оговоркой является то, что к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (то есть, машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией на дом) (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (далее – Правила № 354)).

Таким образом, машино-места, подземные гаражи и автостоянки являются нежилыми помещениями только в том случае, если они являются часть многоквартирных домов (например, сюда относится подземный паркинг под многоквартирным домом, а вот отдельно стоящий паркинг – формально не подпадает под это определение).

Чаще всего на цеховом ЖКХ-сленге собственников нежилых помещений называют «коммерсами» или сокращенно «нежилые» (т.е. коммерсантами), хотя по факту структура собственников таких объектов недвижимости очень часто неоднородная (государственная, региональная, муниципальная или частная собственность).

Право собственности на нежилое помещение подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), а сами помещения располагаются либо в подвале (с отдельным или без отдельного входа/выхода), либо первом этаже многоквартирного дома (как правило, с отдельным входом/выходом с улицы, а также изнутри подъездов).

Плата за услуги управляющей организации для нежилого помещения

Несмотря на то, что ст. 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, тем не менее, в части исполнения данных обязанностей положения данной статьи в полном объеме применяются к собственникам нежилых помещений.

Однако в части внесения платы для нежилых помещений есть некоторые особенности.

1. Плату за содержание помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – КР на СОИ) – нежилые помещения платят наравне с жилыми помещениями.

При этом в силу п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, хотя с учетом позиции Конституционного суда РФ, изложенной в постановлении от 29.01.2018 №5-П, тариф для собственников нежилых помещений может отличаться в большую или меньшую сторону по отношению к аналогичному тарифу для жилых помещений. Но в любом случае в части оплаты КР на СОИ расчет платы для нежилых помещений должен быть полностью идентичен размеру для жилых (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

2. Взнос на капитальный ремонт платится собственниками нежилых помещений с учетом следующей особенности: управляющая организация вправе представить платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года. А дальше собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года. Если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения), указанному в выписке из ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 171 ЖК РФ).

При этом собственник нежилого помещения (как и собственник любого жилого помещения) имеет право обраться в банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию собственника информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету (п. 7 ст. 177 ЖК РФ).

3. Плата за коммунальные ресурсы. Ряд коллег указывают на то, что собственники нежилых помещений оплачивают коммунальные услуги, но это неверно.

В соответствии с абз. 3 п. 6 Правил № 354, поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Тепловая энергия или отведение сточных вод – не являются коммунальными услугами (коммунальная услуга – это отопление, горячее водоснабжение и канализирование), но выступают в качестве коммунальных ресурсов.
И если в случае жилых помещений при прямых договорах с поставщиками ресурса заключение договора в письменной форме не требуется (п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ), то в случае нежилых помещений наличие письменного договора с каждыми поставщиком ресурса (за исключением регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами) – это обязательное требование. После заключения данных договоров собственники нежилых помещений оплачивают коммунальные ресурсы напрямую поставщику, который отминусовывает это потребление из общедомового.
Ранее отмечалось, что машино-места, подземные гаражи и автостоянки приравнены к нежилым помещениям. Однако обязанности заключения письменных договоров с поставщиками ресурсов у данных собственников – не возникает (абз. 6 п. 6 Правил № 354). Таким образом, машино-места, подземные гаражи и автостоянки оплачивают не коммунальные ресурсы по письменным договорам, а коммунальные услуги на основании квитанций, выставляемых управляющей организацией.

4. Помимо обязательных платежей (п. 2 ст. 154 ЖК РФ), собственники нежилых помещений обязаны оплачивать дополнительные услуги и взносы, если они были установлены решением общего собрания собственников или членов ТСЖ (хотя довольно часто эта ситуация вызывает конфликты и споры с управляющей организацией).

Письменные договора с управляющей организацией, поставщиками коммунальных ресурсов

Как правило собственники нежилых помещений заключают письменные договора с управляющей организацией. Возражения на условия договора со стороны собственников нежилых помещений будут являться бессмысленными, поскольку условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). В то же время собственник нежилого помещения не лишен права сделать протокол разногласий на договор.

Заключение договора с поставщиками коммунальных ресурсов – крайне важно по двум причинам. Во-первых, копии данных договоров в течение 5 дней после заключения предоставляются собственниками нежилых помещений в управляющую организацию (п. 18 Правил № 354).

Во-вторых, в случае отсутствия письменных договоров с поставщиками ресурсов и одновременным не выставлением платы за коммунальные услуги со стороны управляющей организации, для нежилого помещения есть риск получить существенный штраф со стороны поставщиков ресурса, которые при расчете могут применить методику бездоговорного потребления (посчитать плату за поставленный коммунальный ресурс в нежилое помещение по сечению кабеля или диаметру подающей трубы, исходя из принципа их 24часовой работы) (абз. 2 п. 6 Правил № 354).

Согласование технологического присоединения по нежилым помещениям

Довольно сложным и спорным моментом является взимание с собственников нежилых помещений платы за согласование технологического присоединения с территориальной сетевой организацией (поскольку собственник нежилого помещения, как правило, запитан с внутридомовых сетей).
Порядок технологического присоединения энергопринимающих устройств, находящихся в нежилых помещениях определен Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 (далее – Правила № 861).

В соответствии с пп. «Ж» п. 10 Правил № 861, к заявке на технологическое присоединение прилагается копия документа, подтверждающего согласие организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, на подобное согласование. Действующее законодательство не содержит обязанности осуществлять такое согласование бесплатно (в виде выдачи документа), хотя обязанность его получения для собственника определена в пп. «Ж» п. 10 Правил № 861.

На практике это превращается в проблему, когда застройщик или управляющая организация незаконно распродали или вывели из состава общего имущества помещения, которые изначально не предполагались как нежилые. Ряд управляющих организаций идет по пути взимания платы за подобные согласования на основании публичной оферты. В таком случае собственник получает согласие управляющей организации на технологическое присоединение, затем оформляет акт в территориальной сетевой организации, а затем на основании полученного акта – заключает договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком.

Риски дифференцированного тарифа

В настоящее время для нежилых помещений добавились новые риски в виде повышенного тарифа (по сравнению с жилыми помещениями). Еще в начале 2018 года Конституционный суд РФ допустил возможность разного тарифа для разных категорий собственников, исходя из назначения соответствующих помещений.

В числе оснований для разного тарифа суд указал на соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений.
Главное, на чем делается акцент судом – соблюдение баланса интересов различных категорий собственников (Постановление Конституционного суда РФ от 29.01.2018 №5-П).

Говоря еще проще: если содержание нежилых помещений в многоквартирном доме более затратно, чем содержание жилых, они могут платить управляющей организации больше (или меньше в обратной ситуации). Собственники нежилых помещений должны контролировать эти вопросы, чтобы увеличение тарифа не стало для них неприятной неожиданностью.

Безусловно, наличие в собственности нежилых помещений имеет ряд особенностей с точки зрения управления и содержания такой недвижимости. Однако если все сделать правильно, то будет возможным избежать спорные ситуации и не иметь проблем с управляющей организацией.

Как понять, что составляет общее имущество МКД по п.3 ч1. ст. 36 ЖК РФ

Как понять, что составляет общее имущество МКД по п.3 ч1. ст. 36 ЖК РФ

1. Статья 36 ЖК РФ говорит, судя по её наименованию, о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (далее — дом) и в частности в пункте 3 части 1 этой статьи записано: — «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»[1]

2. Пункт 3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ перечисляет виды общего имущества. Это перечисление выделяется запятыми и союзом «и». Но даже при таком выделении перечислений это перечисление можно прочесть и понять по-разному.

3. Для правильного понимания, декларируемого в этой статье, нужно знать, что хотел сказать законодатель записывая эту норму так, как изложил. Это требуется, чтобы правильно истолковать эту статью и применять её.

4. Начнем со словосочетания: «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. »

5. Здесь к слову «крыша» относится ли всё, что далее перечислено в приведенной цитате или нет?

6. Зададимся вопросом — крыши ограждают несущие и не несущие конструкции данного дома? Ограждают. Значит это первое понимание и оно относится только к понятию крыша, как объекту права общей собственности.

7. А существует ли второе значение? Полагаю, существует. Полагаю, что никто не сомневается, что «крыша» это самостоятельный объект в праве собственности? Но вторым таким же объектом в праве собственности наверняка будут «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома». Ведь у дома имеются стены, каковые бывают несущими и не несущими, и которые тоже составляют конструкцию дома. Но эти конструкции должны быть только огражадющими? Ограждающими от чего?

8. Так законодатель хотел нам в данном случае указать на одну составляющую в праве общей собственности или на две? Здесь имеет место перечисление или нет перечисления?

9. Далее обратимся к словосочетанию «другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»

10. Сначала о том, что указано в скобках. Я исключаю из детального разбора то, что указано в скобках, хотя и к этой части есть вопросы. Замечу кратко в этой части лишь на то, что к дому часть оборудуют пандус и поручни для их использования гражданами с ограниченными возможностями. Пандус и поручни явно находятся вне дома. Они чаще всего не были даже включены в проект постройки дома, и впоследствии были изготовлены дополнительно. Должны они составлять общее имущество дома? Полагаю должны. Но как оформить право собственности на этот пандус и поручни? Кто должен этим заниматься? Для этого нужно решение общего собрания собственников помещений дома? Или достаточно обращения в Росреестр, например, управляющей компании с заявлением о проведении госрегистрации права? А нужно ли вообще обращение в Росреестр для регистрации такого права? Может достаточно обращения в Бюро технической инвентаризации (БТИ)? Должен ли разрабатываться проект на этот пандус и поручни? Где этот проект должен храниться? Должен ли этот проект подаваться в Росреестр вместе с заявлением о госрегистрации? Или проект должен подаваться в БТИ? От ответа на эти вопросы зависят ответы на другие вопросы – например, о том, что подлежит капитальному или текущему ремонту в этом доме? Как и где узнать о составе общего имущества дома?

11. Исключив текст из скобок, получим такую конструкцию пункта 3 ч.1 ст.36 ЖК РФ — «другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;» Попробуем это проанализировать.

12. Значит есть некое «другое оборудование». Оно может находиться в данном доме. А вне данного дома оно может находиться? Поскольку указание в тексте статьи говорит «за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения» делаю вывод, что общее имущество дома может быть за пределами помещений дома, но оно должно обслуживать более одного помещения, поскольку использован союз «и» перед словами «обслуживающее более одного помещения».

13. Возможно есть и другие трактовки текста этой статьи.

14. Интересно было бы их узнать. Особенно в той их части – как правильно оформить общее имущество, которое появилось в доме после прохождения техосмотра органами БТИ и регистрации права собственности? Например, общее собрание в доме решило установить систему видеонаблюдения, подключить ее к общедомовой системе электроснабжения и отдать на откуп управляющей компании заключение договора на установку такой системы и выбор места нахождения камер видеонаблюдения для обзора за общим имуществом этого дома. Такие видеокамеры установили на лицевом фасаде дома. Но обзор с них не возможен общего имущества дома, а можно лишь обозревать зеленую зону перед домом. И, допустим я, не согласен с такой расстановкой камер видеонаблюдения. Что делать в этом случае? Как узнать поступили ли эта система видеонаблюдения в состав общедомового имущества?

15. А ведь всего этого сложнейшего для понимания текста нужно было написать его несколько иначе с использованием разделения пункта на абзацы. Пусть это вызовет увеличение объема текста закона, но он будет более понятен читающим и применяющим.

Что относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, что это такое и чем они отличаются от остальных мест?

Многоквартирный дом всегда делится на части, имеющие разные функции. Например, существуют части, определённые под жильё, и нежилые, предназначенные для пользования всеми жильцами дома.

У каждой из этих категорий есть предназначение и статус. В статье разберем, что называют нежилыми помещениями, чем они отличаются от мест общего пользования и когда можно перевести один тип помещения в другой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Нежилое помещение в многоквартирном доме – что это такое?

Нежилые части МКД – это помещения, которые не выполняют функции обеспечения надлежащих условий для проживания жильцов данного дома.

У этой части здания обычно есть собственники со всеми правами, подтверждёнными документально.

В нежилых помещениях могут размещаться:

• магазины;
• медицинские учреждения;
• офисы;
• учебные заведения;
• учреждения, оказывающие бытовые услуги и т.п.

Обычно у такой части здания есть свой владелец, который несёт расходы по содержанию не только эксплуатируемой площади, но и других мест МКД.

Что к ним относится?

Однако это возможно только в том случае, если такое помещение имеет границы, а также регистрацию в органах кадастра в соответствующем качестве.

В статье 15 ЖК даётся полное определение помещения жилого статуса. Признаки нежилых помещений МКД определяются от противного. Если жилым считается изолированное пространство, пригодное для длительного проживания людей, то нежилым пространством считают изолированную недвижимость, без условий для комфортного проживания.

Если обобщить все признаки, то в нежилые части МКД входят:

• изолированные объекты, обладающие свойствами недвижимости, имеющими отдельный вход;
• ограниченные пространства, относящиеся к нежилому фонду;
• местами, где не имеют право проживать люди.

Все описанные признаки можно считать значимыми, однако главным из них является последний.

Не так давно на стадии создания проекта здания обязательно заранее указывалась цель создания нежилых помещений. Сейчас это требование утратило свою силу. По этой причине целевое назначение помещения определяется уже после ввода здания в строй.

Однако это не означает, что назначение объекта в жилом здании зависит только от желания хозяина. Существуют нормативы, которые строго регламентируют условия эксплуатации объектов, не используемых под жильё. Кроме того, возможность использовать помещения для какого-либо вида деятельности зависит и от уровня воздействия на среду, где живут люди. Проведение некоторых работ в принципе не может осуществляться в здании многоквартирного дома.

Целевое назначение формируется, исходя из особенностей помещения и характера деятельности. Если эти два критерия не соответствуют друг другу, специальные государственные органы вправе потребовать от владельца объекта перепрофилировать род занятий или провести переоборудование помещения.

Чем они отличаются от мест общего пользования в МКД?

Необходимость провести разграничения этих понятий очевидна, поскольку на практике люди часто не видят разницы между ними, что не способствует рациональному и юридически адекватному использованию площадей МКД.

К таким местам могут относиться:

1. площадки на лестницах;
2. коридоры вне квартиры;
3. чердаки;
4. этажи технического назначения;
5. гаражи внутри дома;
6. подвалы;
7. бойлерные площади;
8. ограждения;
9. крыша;
10. лестница с перилами;
11. объекты отопления, охлаждения и освещения вне квартир;
12. трансформаторные будки;
13. придомовая территория;
14. трубы и всё оборудование, обеспечивающее подачу газа, тепла и т.п.;
15. приборы для учёта потребления энергии;
16. инженерные ревизионные системы;
17. системы обеспечения связи.

Это приблизительный перечень мест общего пользования в МКД, сформированный как наглядный пример отличия одной части здания от другой.

Примеры

Жилыми могут быть все части МКД, которые признаны таковыми системой кадастрового учёта.

Туда входят:

• сам МКД;
• все его квартиры или их части;
• отдельные комнаты.

Классификация помещений:

• Домом, получившим статус жилого, считается строение, состоящее из комнат и комплекса иных помещений.
• Квартирами являются обособленные части здания с прямым доступом из мест общего пользования. Они формируются из комнат и мест, выполняющих вспомогательные функции.
• Одной комнатой является такая часть МКД, которая может быть объектом рыночного оборота. При этом её вспомогательные помещения находятся за пределами границ объекта.

Все помещения, отнесённые к нежилым, классифицируются по своему по целевому назначению:

• образовательные (детские сады, образовательные центры и т.п.);
• торговые;
• спортивные;
• столовые, рестораны, кафе;
• производственные;
• предназначенные для оказания услуг (швейные и обувные мастерские);
• складские (хранение не токсичного товара);
• коммунально-бытовые;
• медицинские;
• офисные.

Вывод из сравнения можно сделать однозначный – отличие помещений этих двух категорий заключается не только в уровне обеспеченности бытовыми условиями. Эти категории являются разными юридическими объектами со своим целевым назначением.

Можно ли перевести один тип помещения в другой и в каком случае?

Подобный перевод с последующим использованием или продажей по выгодной цене особенно часто производится в деловых центрах больших городов. Квартиры, размещённые на нижних этажах, продаются по завышенным ценам. Это становится уже бизнесом. Люди, продав такую квартиру, могут купить себе лучшую на верхних этажах.

Как это делается? С 2012 года этот перевод стал осуществляться в судах. Делается это на основании положений нового Жилищного кодекса Российской Федерации.

Квартиры, размещённые на всех остальных этажах, могут изменить статус только в том случае, если под ними нет помещений, отнесённых к жилым.

Осуществление подобного перевода не разрешается, если:

1. оборудовать отдельный вход не представляется возможным;
2. помещение, представленное к смене статуса, является частью квартиры;
3. в квартире постоянно проживают люди;
4. на жилплощадь существует обременение;
5. жилье не является частной собственностью;
6. перевод осуществляется для отправления религиозных культов.

Эксперт рассказывает об условиях и порядке переведения жилого помещения в нежилое.

Помещения не жилого статуса имеют целый ряд принципиальных отличий. Обычно это специальные части МКД, которые должны обеспечить потребности людей в небольших помещениях с учреждениями, востребованными населением микрорайона. Владельцы таких помещений обладают равными правами с владельцами квартир в части правил эксплуатации помещений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: