Правила землепользования и застройки это

Правила землепользования и застройки

10.11.2017	Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 30.10.2017 №14	/скачать/
14.08.2017	Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 02.08.2017 №12	/скачать/
30.06.2016	Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 27.06.2017 №10	/скачать/
30.06.2016	Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 27.06.2017 №9	/скачать/
09.06.2016	Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 26.05.2017 №7	/скачать/
30.05.2016	Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 19.05.2017 №6	/скачать/
12.05.2016	Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 12.05.2017 №5	/скачать/

В целях дополнительного информирования населения о подготовке проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга Комитет по градостроительству и архитектуре на основании постановления Губернатора Санкт-Петербурга от 02.12.2015 № 92-пг «О проведении публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга» сообщает о проведении публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, разработанному на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2015 № 794 «О подготовке проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга».

Информационное сообщение о проведении публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга также опубликовано на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга (www.gov.spb.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее – сеть Интернет) – раздел «Законодательство», подраздел «Электронное официальное опубликование».

05.06.2016	Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 05.06.2016 №15		/скачать/
Список участников совещания

01.06.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 01.06.2016 №14		/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8

30.06.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 30.05.2016 №13	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
26.04.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 26.04.2016 №12	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 1-1, 1-2, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
21.04.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 21.04.2016 №11	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 2, 3, 4
18.04.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 18.04.2016 №10	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 1-1, 1-2, 2, 2-2
11.04.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 11.04.2016 №8	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1
05.04.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 05.04.2016 №7	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9
04.04.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 04.04.2016 №6	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9
01.04.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 01.04.2016 №5	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9, 11
31.03.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 31.03.2016 №4	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, 1-8, 3-1, 3-2, 3-3, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-8, 3-9, 3-10, 3-11, 3-12, 3-13, 3-14, 3-15, 3-16, 3-17, 5
29.03.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 29.03.2016 №3	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15-1, 15-2, 15-3, 15-4, 15-5, 15-6, 17
28.03.2016	Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 28.03.2016 №2	/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21

30.10.2015	Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга №13 от 30.10.2015, 06.11.2015 с приложениями.		/скачать/
15.09.2015	Сообщение о подготовке проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга.		/скачать/

ИНФОРМАЦИОННОЕ СООБЩЕНИЕ ОБ ОФИЦИАЛЬНОМ ОПУБЛИКОВАНИИ ЗАКЛЮЧЕНИЙ О РЕЗУЛЬТАТАХ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПО ПРОЕКТУ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГАВ целях дополнительного информирования населения о подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга Комитет по градостроительству и архитектуре на основании постановления Губернатора Санкт-Петербурга от 05.08.2014 № 56-пг «О проведении публичных слушаний по проекту о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга» сообщает о проведении публичных слушаний по проекту о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, разработанному на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.12.2013 № 1066 «О подготовке проекта закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга».

Правила землепользования и застройки

Документация

Градостроительный кодекс · Правила землепользования и застройки · Генеральный план · Проект планировки · Проект межевания · ГПЗУ

Основные инструменты градорегулирования

Типы градостроительных образований

ЗАТО · Соцгород · Академгородок · Рабочий посёлок · НЭР

Планировочные единицы

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания.

Содержание

Состав правил землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Карта градостроительного зонирования

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

Градостроительный регламент

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предшественники правил землепользования и застройки

Впервые правила застройки (zoning, zoning regulation/code/ordinance) были приняты в 1916 г. в Нью-Йорке, в 1920-е годы распространились по городам США, а затем, со различными местными особенностями, и по многим странам. Основные цели их введения — исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать как допускается использовать тот или иной земельный участок.

В России возможность разработки правил землепользования и застройки была установлена Градостроительным кодексом Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ. Ещё ранее разрабатывались правила застройки. Так решением Исполкома Ленгорсовета от 16 июля 1951 года N 44-4-б были приняты правила о порядке застройки г. Ленинграда, решениями Исполкома Ленинградского городского Совета народных депутатов от 20 ноября 1959 г. N 49-2-п — правила застройки Ленинграда и его пригородов, от 13 июня 1989 г. N 421 — правила застройки Ленинграда. Правила о порядке застройки города Москвы были утверждены Постановлением СНК СССР от 01.10.1935 N 2221; решением Исполкома Моссовета от 12 декабря 1974 г. N 44/101 были утверждены правила застройки гор. Москвы и лесопаркового защитного пояса (ЛПЗП).

См. также

Территориальная зона
Градостроительный регламент
Вид разрешенного использования земельных участков

Литература

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010)
Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. Э. К. Трутнев и др. Москва, Фонд «Институт экономики города», 2008.
Urban Planning and Land Development Control Law. Donald G. Hagman & Julian Conrad Juergensmeyer. West Publishing Co. St. Paul, Minn., 1986. стр. 20-21.
Dictionary of Real Estate Terms. Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. New York, BARRON’S, 1993.

Wikimedia Foundation . 2010 .

Федеральные правила (стандарты) аудиторской деятельности
Правило Шерона

Смотреть что такое «Правила землепользования и застройки» в других словарях:

ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации городов федерального значения … Юридическая энциклопедия

Правила землепользования и застройки — 6. Правила землепользования и застройки документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами Правительства Москвы, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Правила землепользования и застройки — правила землепользования и застройки документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской … Официальная терминология

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территории муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия. Правила землепользования и застройки… … Большой юридический словарь

Правила землепользования и застройки территории городских и сельских поселений (правила застройки) — нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующее использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов. Источник: МДС 30 1.99: Методические рекомендации по разработке схем… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

правила землепользования и застройки территорий — городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) (правила застройки) нормативные правовые акты органов местного самоуправления,… … Строительный словарь

ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ ПРАВИЛА — ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ … Юридическая энциклопедия

правила застройки — правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) (правила застройки) нормативные правовые… … Строительный словарь

правила — 2.7 правила [нормы] стандартизации : Нормативный документ, устанавливающий обязательные для применения организационно методические положения, которые дополняют или конкретизируют отдельные положения основополагающего национального стандарта и… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Градостроительные документы ПЗЗ — что это и для чего они утверждаются?

Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования. Их границы, степень застройки, зонирование, назначение строго регламентированы.

Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Подробнее о ПЗЗ, о том, что это такое и для чего требуется, расскажем далее.

ПЗЗ — что это за документы? Законодательство

Что такое ПЗЗ земельного участка и для чего оно предназначено?

ПЗЗ — что это такое в строительстве, какова расшифровка? Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается их понятие.

По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования. Им устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом.

Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.

Для чего нужны ПЗЗ?

Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.

Они принимаются с целью обеспечения условий для:

планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
привлечения инвесторов для их развития;
охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.

ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.

Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить.

Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.

Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.

Структура ПЗЗ

Кратко о содержании Правил землепользования и застройки

Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей.

Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.

Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:

разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
устанавливаемые ограничения в их использовании;
предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.

В чем отличия Генплана и ПЗЗ?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.

В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.

Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

ППЗ или Генплан — что первично?

Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки

По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ.

Фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.

Однако далеко не во всех населенных пунктах происходит именно так. Да и многие Генпланы были разработаны уже давно, и совершенно не отвечают нынешним потребностям.

Поэтому эти два документа могут даже противоречить в определенной степени друг другу. С другой стороны, если Генплана в каком-либо городе нет, то правила могут быть взять за основу для его составления. Именно из-за такой неразберихи споры о том, что первоначально до сих пор не прекращаются.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.

Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.

Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.

Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Кому нужны ПЗЗ?

Для чего нужны Правила землепользования и застройки?

Коротко отвечая на это вопрос можно сказать, что эти правила важны для всех лиц, проживающих в конкретном населенном пункте.

Ведь одной из целей их принятия является охрана среды обитания человека, природных и культурных объектов, прав землепользователей и иных проживающих, работающих в этой местности лиц.

Если бы их не было, то, к примеру, промышленные производства размещались бы рядом с густозаселенными жилыми зонами. А это напрямую сказалось бы на качестве их жизни, безопасности и здоровья.

Застройщик, руководствуясь правилами, понимает, какого рода постройки он может возводить на конкретных участках земли. Следовательно, он сможет составлять проекты застройки и привлекать инвесторов.

Власти города посредством правил получают возможность упорядочить все вопросы обустройства территории, использования земель своего поселения (города).

ПЗЗ также служат основой для достижения предусмотренных Генпланом преобразований в различных населенных пунктах. Так или иначе, этот документ охватывает интересы всех жителей конкретного города. Поэтому крайне важно принимать его в полном соответствии с законами страны, а также интересами населения регулируемых территорий.

Является ли ПЗЗ окончательным документом?

Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться.

Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.

Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств.

Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.

Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы.

У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.

О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения).

Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.

О том как искать Правила землепользования и застройки через систему ФГИС вы можете узнать, посмотрев видео:

Правила землепользования и застройки

Градостроительный и Земельный кодексы часто ссылаются на правила землепользования и застройки. Этот документ утверждает муниципалитет, и является он в большей степени документом территориального планирования. То есть такие правила – больше про градостроительное регулирование. При этом Правила настолько существенно влияют на земельные правоотношения, что влияют даже на установление границ земельного участка. Не говоря уже о видах разрешенного использования земельных участков в составе муниципалитета.

Закон наделяет Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) определенными целями, которые носят комплексный характер. И эти цели во многом определяют то, как собственники земельных участков и объектов недвижимости будут владеть и пользоваться своей собственностью. В том числе частной.

Для чего утверждаются Правила землепользования и застройки

ПЗЗ – это документ градостроительного зонирования. Регламентирует утверждение, цели и изменение такого документа ст. 30-33 Градостроительного кодекса РФ. Такой документ необходим для устойчивого развития территорий муниципального образования, планировки территории. Именно ПЗЗ должны учитывать все объекты культурного наследия в муниципалитете, состояние окружающей среды, развитие определенных территорий. В том числе путем привлечения инвестиций.

Именно ПЗЗ включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. Подробно о том, для чего они нужны мы рассказали в публикации “земли населенных пунктов” и “самовольное занятие земельного участка“.

Статья 30 ГрК РФ одной из целью принятия ПЗЗ называет обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц. В том числе собственников и правообладателей земельных участков и объектов недвижимости. А с другой стороны, Правила землепользования и застройки должны отражать и учитывать и публичные интересы (по развитию территории, сохранении окружающей среды и т.п.). И найти этот баланс – задача муниципалитета (для Москвы и Санкт-Петербурга – органа власти такого субъекта РФ).

Для чего ПЗЗ нужны обычному человеку? Во-первых, для понимания, в какой территориальной зоне находится земельный участок и что на нем можно делать. Какой высоты можно построить здание и какое по назначению, какой площади и где его разместить.

Во-вторых, до регистрации права собственности можно выбрать земельный участок с учетом ПЗЗ и пробовать выкупить его (взять в аренду) для использования. И безусловно, Правила обязательны для должностных лиц органов власти. Например, при выдачу разрешений на строительство, формировании земельных участков и т.п.

В- третьих, порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка тоже отражен в ПЗЗ.

Наконец, при обращении с иском о праве собственности на самовольную постройку важно до обращения в суд оценить соблюдение Правил. Чтобы оценить перспективу возможности узаконения строения.

Изменение Правил землеустройства и застройки

При утверждении ПЗЗ проверяют на соответствии с иными документами территориального планирования. Это и генеральный план поселения (города), и законодательство в части охранных зон, защитных зон (зон с особыми условиями использования территории). А также технические регламенты, схемы территориального планирования. Не всегда на стадии утверждения удается создать идеальный документ. Тем более, что законодательство в области градостроительного планирования меняется. Поэтому статья 33 ГрК РФ предусматривает возможность изменять ПЗЗ.

Гражданин или юридическое лицо могут инициировать внесение изменений в Правила землепользования и застройки. Основание:

в результате применения ПЗЗ не удается эффективно использовать землю и ОКС,
снижается стоимость земли и (или) ОКС
причиняется вред правообладателям земельного участка или объекта капитального строительства
не реализуются права граждан

Для этого заинтересованное лицо представляет на комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ. Кстати, порядок составления предложения и документы к нему (т.е. порядок изменения ПЗЗ) устанавливают Правила землепользования и застройки. Комиссия в ответ на предложение готовит свое заключение, которое направляет главе городского округа (поселения). Который и принимает решение – отклонить предложение или подготовить проект о внесении изменений в ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки повсеместно приняты в городских округах и поселений. Найти их можно на официальном сайте администрации Вашего города.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Дата публикации: 25.05.2020

Правила землепользования и застройки (сокращенно – ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Определение

Под правилами землепользования и застройки понимается в том числе и градостроительный регламент, определяющий принципы ведения строительства на определенной территории, а также предельные нормы строительства и размещения объектов.

Необходимость и основные требования к содержанию ПЗЗ определяются Градостроительным кодексом . Документ был принят 29 декабря 2004 года после подписания №190-ФЗ. Актуальная на сегодня редакция утверждена 24 апреля текущего года.

Непосредственно ПЗЗ отведена статья 30 ГрК РФ. В ней подробно описываются цели разработки документа, необходимая для включения информация и порядок внесения изменений.

Разработкой правил занимаются органы местного самоуправления, что выступает требованием №131-ФЗ, утвержденного 6 октября 2003 года. Федеральный закон определяет принципы функционирования органов местного самоуправления в России. Ответственность за составление ПЗЗ установлена статьей 14 №131-ФЗ. Порядок разработки документа также определяется местными органами власти. В качестве примера – ПЗЗ города Москвы размещены на официальном портале Мэра столицы и находятся в свободном доступе.

Что входит в состав документа?

Стандартная структура ПЗЗ включает в себя две части.

Общая. Определяет требования землепользования в соответствии с положениями ГрК РФ, предельные параметры строительства, установление градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны.
Территориальная. Содержит карты административно-территориальных образований, на которых указывается зонирование территории с четким расположением границ территориальных зон.

Правовой характер ПЗЗ состоит в действии документа на территории определенного поселения – городского или сельского. Правила являются обязательными к исполнению всеми субъектами права, включая:

государственные органы власти;
контролирующие инстанции;
застройщиков и заказчиков;
проектные и подрядные организации.

Положения ПЗЗ используются для урегулирования конфликтных ситуаций – как в досудебном порядке, так и в суде. Правила имеют приоритет по сравнению с другими видами градостроительных и землеустроительных документов, включая генплан территории.

Порядок принятия

Разработка и принятие правил выполняются для решения нескольких задач:

создание предпосылок для дальнейшего развития города, поселка или села;
формирование и сохранение благоприятных условий для проживания граждан;
привлечение финансовых ресурсов – бюджетных и частных – с целью реализации на территории поселения инвестиционных проектов;
соблюдение баланса интересов жителей и хозяйствующих субъектов, работающих в населенном пункте.

Процедура разработки и утверждения правил землепользования и застройки разрабатывается местными органами власти. Стандартный порядок действий выглядит следующим образом:

принятие решение о разработке ПЗЗ на весь населенный пункт или отдельный участок (в первом случае обязательным условием становится наличие утвержденного генплана);
формирование комиссии для исполнения принятого решения;
разработка документа;
согласование с заинтересованными ведомствами (муниципалитет, орган охраны культурного наследия и памятников, Росавиация и т.д.);
публичные слушания. Самый важный и с организационной точки зрения сложный этап разработки правил. Предполагает четкое выполнение требований ГрК и №131-ФЗ;
рассмотрение итогов публичных слушаний. Завершается внесением в текст и графическую часть правил необходимых изменений;
утверждение документа. Происходит соответствующим решением главы муниципалитета. Итоговый вариант ПЗЗ направляется в Росреестр для внесения содержащейся в нем информации в федеральную базу данных.

Как внести изменения?

Процедура внесения изменений в действующие ПЗЗ несколько отличается от описанной. Инициатором мероприятия может стать любое заинтересованное лицо при наличии оснований, предусмотренных частью 3 статьи 33 ГрК РФ . В большинстве случаев речь идет о неэффективности правил, утвержденных ранее.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ предполагает осуществление следующих действий:

направление предложения о поправках в правила в комиссию, созданную муниципалитетом для разработки документа;
подготовка членами комиссии заключения о целесообразности изменений действующих правил;
принятие главой муниципалитета на основании заключения комиссии решения об отклонении или внесении предложенных изменений;
при положительном решении — подготовка проекта корректировок в ПЗЗ;
согласование нового варианта правил с заинтересованными и контролирующими органами;
публичные слушания или обсуждения запланированных поправок;
рассмотрение итогов слушаний или обсуждения;
принятие решения об отклонении или внесении изменений в ПЗЗ. Осуществляется представительным органом муниципалитета.

Для города Москвы регламент по внесению изменений в ПЗЗ прописан в отдельном постановлении Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018

Не трудно заметить сложность описанной процедуры – как юридическую, так и организационную. Поэтому внесением изменений в ПЗЗ занимаются не непосредственные инициаторы мероприятия – застройщики, инвесторы или проектировщики, а специализированные организации, которые занимаются оказанием кадастровых, юридических и других подобных услуг.

Такой подход гарантирует не только успешное завершение мероприятия, но и оперативность его проведения при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.