Как открыть кафе в жилом доме?

Teabakery: как открыть домашнее кафе в центре Москвы

История о том, как подруги детства с инженерным образованием, вложив миллион рублей в открытие кафе, «переквалифицировались» в кондитеров.

Детская мечта

Кафе-кондитерская в центре мегаполиса — совместный бизнес-проект Юлии Махматкуловой и Марины Маркиной, к открытию которого они готовились почти 20 лет. До этого была учеба на инженерном факультете Российского университета дружбы народов и работа в крупных компаниях на перспективных должностях. Марина, выбрав в институте специальность «энергомашиностроение», сделала карьеру менеджера проектов в строительной компании «Наяда», а Юля, отучившись по специальности «автомобили и автомобильное хозяйство», успела реализоваться как профессионал на позиции менеджера ИТ-проектов в ТНК-ВР. Но, помимо работы, у подруг всегда было любимое хобби.

Еще будучи первоклассницами девушки часто собирались на кухне и экспериментировали с рецептами различных десертов — от простого печенья до тортов и эклеров. Не всегда результат получался таким, как хотелось, но постепенно Юлия и Марина набирались опыта, и ошибок становилось меньше. В мае 2014 года, решив заняться собственным бизнесом, девушки начали готовить десерты на заказ.

Для старта будущим предпринимательницам потребовалось около 30 000 руб. Этих денег хватило на то, чтобы закупить весь необходимый инвентарь: разные формы, противни и т.п. «Нашими основными клиентами тогда были друзья, знакомые и знакомые знакомых, — вспоминают девушки о том, как делали первые шаги в бизнесе. – На протяжении полутора лет мы готовили дома. А как только начали получать доход, превышающий наши зарплаты, мы оставили постоянную работу и полностью посвятили себя бизнесу».

Когда количество заказов и спроса стало превышать возможности, которые предоставляет домашняя кухня, стало понятно, что пора открывать кафе. «Рынок проголосовал рублем: мы поняли, что наша выпечка востребована, людям нравится то, что мы делаем, и они готовы за это платить, — рассказывают предпринимательницы. – Поэтому мы решили заняться делом всерьез, уже в качестве самостоятельной кондитерской Teabakery».

Домашнее кафе в центре мегаполиса

На открытие кафе потребовалось около 1 млн руб. – личные накопления, доходы Teabakery и кредит. Деньги необходимы были на аренду помещения, которое удалось найти самостоятельно, без риелторов, через сайт по подбору недвижимости Cian. Помещение оказалось удачным, с полностью оборудованной кухней, необходимыми плитами и печами. Пришлось докупить только мелкую технику.

«Первыми клиентами кафе стали те, кто хорошо знает нас и уже давно знаком с нашей выпечкой, — рассказывают владелицы Teabakery. – Во-первых, у нас на тот момент уже были постоянные клиенты, во-вторых, мы находимся в бизнес-центре, что обеспечило приток гостей в заведение. Также мы начали привлекать клиентов с помощью социальных сетей».

В первые месяцы практические все приходилось делать своими силами, без привлечения персонала: сами пекли, продавали и привлекали клиентов. Со временем в команду взяли двух бариста, двух поваров-кондитеров и двух кондитеров. В роли управляющего, шеф-кондитера и шеф-повара остались основательницы кафе Teabakery Юля и Марина.

Сегодняшние клиенты Teabakery — это и молодые родители, которые заказывают торты для детей, и офисные работники, которые отдыхают за чашкой кофе с пирожным и заказывают сладости на различные мероприятия, и свадебные агентства, и организаторы различных праздников, для которых кондитерская накрывает сладкие столы и выпекает свадебные ярусные торты.

Команда не собирается останавливаться на достигнутом и планирует в ближайшие несколько лет создать сеть домашних кафе.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Денежные вложения и этапы открытия кафе в жилом доме

Плотные застройки в центральной части города не мешают начинающим бизнесменам открывать новые заведения. Однако отсутствие достаточного пространства требует открытия кафе и ресторанов только на первом этаже жилой многоэтажки.

Нередко соседи жалуются на шум и другие неудобства, поэтому очень важно уделить внимание всем особенностям процесса открытия кафе во избежание конфликтных ситуаций.

В данной статье будет представлена подробная инструкция по открытию заведения в жилом доме, нюансы данной темы, важные требования, возможные проблемы и пути их решения.

Общая информация с учетом законодательства

Зачастую все претензии являются обоснованными, многие рестораны нарушают существующие требования и нормы во время работы, однако вопрос о закрытии может остро обсуждаться еще на том этапе, когда заведение только готовится к открытию.

Законодательство не содержит запрет на процесс открытия ресторанов и баров в жилых домах. Также отмечен тот факт, что эти виды деятельности не должны нарушать права третьего лица.

Возможные конфликты с жильцами, которые происходят чаще всего

Собственникам такого вида бизнеса характерен постоянный поиск подхода к жильцам многоэтажки. Есть люди, которые ограничиваются предоставлением подарков и бонусов, другие учитывают все замечания и устраняют причину жалоб, существуют и те, кто стремятся к поддержанию нейтралитета.

Все крайности являются неправильным подходом, так как они не обладают необходимым эффектом. Игнорирование замечаний может привести к неприятным последствиям, а метод с подарками иногда вызывает раздражение и негативную реакцию людей.

Как обрабатывают и проводят дезинфекцию кафе в жилом доме – смотрите тут:

Однако есть некоторые способы, которые помогут решить и предотвратить возможные проблемы с другими жителями дома.

Следует уделить особое внимание:

  • Нарушению тишины.

Важно сразу же отметить, что имеется в виду нарушение тишины в вечернее, а также ночное время. Также не следует забывать о существовании специальных норм для определения допустимого уровня шума. При нарушении установленного режима можно обзавестись крайне негативным отношением жильцов к заведению. Это может привести к его дальнейшему закрытию.

При условии, что кафе перестает работать в 11 часов вечера, у жителей не будет причин создавать жалобы. Следует также учесть, что недовольную реакцию могут вызвать такие процессы, как уборка помещений, передвижение столов и грохот посуды.

Стоит учитывать само отношение жильцов к кафе, потому что некоторые могут быть принципиально против с самого начала.

До момента открытия ресторана или кафе необходимо помнить о возможности отрицательного отношения многих жильцов, которое вызвано недовольством всех возможных ароматов, исходящих из кухни.

Нужно помнить, что этот момент также имеет решение. Для этого необходимо провести установку специальной системы для очищения воздуха, она будет ограждать жителей многоэтажки от возможного неприятного запаха.

Можно также заняться обустраиванием дополнительного вентиляционного канала, но использование общедомовой вентиляции строго запрещено.

Лучше изначально произвести некоторые денежные вложения, потому как это позволит сразу избавиться от многочисленных и обоснованных жалоб жильцов.

  • Мусору, грызунам и насекомым.

Многие жильцы с уверенностью могут сказать, что посетители ресторана – это только часть основной проблемы, в отличие от крыс и тараканов. Такие варианты развития событий недопустимы, они приведут к неизбежному визиту проверяющих органов.

  • Ремонтным работам.

Следующая причина является вполне актуальной и в 90% случаев приводит к беспокойству других жителей многоэтажки. Проведения ремонтных работ нередко сопровождается нарушением целостности стены, особенно в случае с перепланировкой.

Если ваша документация не содержит различных «пробелов», то проблемы вряд ли появятся.

Очень важно действовать в соответствии с установленными требованиями по уровню допустимого шума во время проведения подготовительной ремонтной процедуры. Игнорирование правил может привести к возникновению жалоб у жителей дома и невозможности нахождения общего компромисса.

Необходимо подытожить вышесказанное, добавив, что даже при наличии хороших отношений с большинством жильцов, найдутся те, кто будет недоволен из-за различных мелочей. Нужно заблаговременно принять меры во избежание поступления разнообразных жалоб в свой адрес.

Через какие этапы нужно пройти, открывая кафе? Фото: pexels.com

Процесс открытия заведения пошагово

Нужно придерживаться таких стадий, как:

Разработка четкого плана

Это тот самый этап создания бизнес-плана, который и станет ключевым моментом в процессе реализации идеи. Нужно провести подробный анализ всех важнейших моментов, как выбор среди возможных помещений, зарплата рабочего коллектива и т. д.

При появлении новых тенденций на рынке необходимо заняться пересмотром изначального плана.

Выбор системы налогообложения

Нужно выделить 3 возможных варианта:

  • Упрощенка (УСН) подходит для кафе, располагающихся в жилом доме;
  • ЕНВД подходит для помещений кафе с площадью менее 50 кв. м.;
  • ОСНО станет хорошим вариантом для ресторана, потому как в нем предусматривается наличие большого оборота. Здесь подробно рассмотрен порядок перехода на ОСНО.

Идеальными вариантами являются две первые системы, так как они не предполагают наем бухгалтеров, они хороши для кафе и ресторанов, имеющих небольшой оборот.

Обращение в соответствующую инстанцию

Для осуществления открытия заведения в многоквартирном доме, необходимо обзавестись всеми разрешениями и согласованиями органов, являющихся уполномоченными в этом вопросе.

Сначала следует обратиться в Роспотребнадзор. Работа по открытию не может быть начата, если инстанция не дала разрешение.

При наличии желания осуществлять продажу алкогольных напитков, важно помнить о необходимости получения соответствующей лицензии на алкоголь.

Подача заявления в администрации или префектуры

Далее нужно выполнить несколько простых действий, а именно:

  • Обратиться к местным органам власти, имея при себе полный пакет документации.
  • Ожидать оглашение решений.
Читайте также  Как продать приватизированную квартиру с долями?

Список документов, необходимых для открытия

После анализа всех причин, способных к провоцированию жалоб жителей многоэтажного дома, следует задуматься о получении всех необходимых разрешений, обратившись в местные органы власти.

Следует начать подготовку следующего пакета документов:

  1. Заявления своего имени, указывающего о намерении получения разрешения, чтобы открыть общепит. Нужно уточнить, что размещение планируется в многоэтажном доме, на первом этаже.
  2. Копией свидетельства о регистрации ИП или ООО.
  3. Договором, который подтверждает приобретение или факт аренды выбранного помещения.
  4. Разрешением, предоставленным администрацией конкретного округа или города, разрешающим разместить кафе в определенном месте.
  5. Всей проектной документацией на собственное кафе или ресторан, которая включает всю техническую часть, разработанные вентиляционные и звукоизоляционные системы.
  6. Справкой, полученной в БТИ, касательно технического состояния помещения.
  7. Заключением, выданным органами санэпиднадзора.
  8. Разрешительными документами от МЧС;
  9. Разрешительными документами, выданными органами Роспотребнадзор. Тут вы узнаете, что такое плановая проверка Роспотребнадзора и как она проводится.

Все документы должны быть рассмотрены в течение тридцати дней после поступления.

Какие документы нужно собрать? Фото: pexels.com

Вероятные денежные вложения

Существует огромное количество непредвиденных ранее денежных трат, стоит уделить особое внимание:

  1. Оплате коммунальных услуг.

Собственники помещения будут получать счет за все предоставляемые услуги. Сюда входят как юридические лица, так и обычные граждане.

При аренде помещений, договор должен содержать возможные варианты оплаты коммунальных услуг.

  1. Платежам о содержании общей собственности.

При использовании одного и того же подъезда, которым пользуются и жильцы, необходимо помнить о внесении суммы для уборки, ремонта, замены ламп и т. д. Договор должен содержать зафиксированные данные об этом. Нужно всегда иметь возможность осуществить проверку корректности суммы.

Вариант аренды требует действий, которые прописаны по пунктам в самом договоре, нужно действовать в зависимости от ситуации.

  1. Капремонту и взносам на него.

Арендаторам следует поступать в соответствии с договором, а собственникам нужно ежемесячно оплачивать определенные суммы.

  1. Налогу на землю и имущество.

Земля, являющаяся частью общей собственности, не может выступать в роли объекта налогообложения.

Заключение

Открытие заведения в жилых многоквартирных домах – вполне осуществимая задача. Необходимо действовать в соответствии со всеми требованиями и правилами, чтобы избежать возможных проблем, например, постоянных жалоб жильцов.

Можно ли открыть по закону кафе в жилом доме – смотрите в этом видео:

В доме хотят открыть общепит. Жильцы в ужасе. Что делать?

Вы не можете запретить открывать кафе в вашем доме, не имея на то законных оснований.

Раньше для открытия общепита (магазина) нужно было согласие собственников жилья многоквартирного дома. Теперь — этого не требуется.

Согласие жильцов (общего собрания собственников) потребуется, если владелец общепита захочет разместить рекламу на фасаде здания (речь идет не о вывеске заведения), или сделать вентиляцию на фасаде дома, входную группу и другие работы, касающиеся внесения изменений в общее имущество дома (ст.44-47 ЖК РФ).

Согласно требованиям законодательства, предприниматель должен собрать внушительный пакет документов, разрешений и согласований для открытия заведения общественного питания. Однако жильцы дома не вправе документы проверить. Такое право есть только у надзорных органов: Роспотребнадзор, прокуратура, государственная пожарная инспекция и т.п.

Что если вы подозреваете, что предприниматель нарушает закон?

Жалоба составляется в произвольной форме. Обязательно опишите то, что вы считаете нарушением со стороны владельца общепита, укажите свои контакты и ФИО. Государственные органы должны вам ответить в течение месяца.

Где разрешено размещать предприятия общественного питания?

  • в отдельно стоящем здании;
  • в помещениях, пристроенных и встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям;
  • в нежилых этажах жилых зданий;
  • на территориях промышленных и других зданиях для обслуживания работающего персонала.

Если общепит размещен в жилом здании, то его владелец не должен:

  • ухудшать условия проживания и отдыха людей;
  • нарушать санитарные нормы уровня шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей, предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест;
  • размещать в подвальных и полуподвальных помещениях производственные цеха;
  • совмещать входы со входами в жилые помещения;
  • принимать продукты и сырье со стороны двора дома, где расположены окна квартир. Погрузка-выгрузка должна производиться с торца жилого здания, где нет окон, либо со стороны проезжей части;
  • размещать площадку мусоросборника ближе, чем на 25 м от входов в дом, игровых площадок и мест отдыха (п. 2.6 СП 2.3.6.1079-01);
  • размещать парковку транспорта персонала и посетителей во дворе жилого дома. Парковка может быть размещена только со стороны проезжей части (п. 2.7 СП 2.3.6.1079-01).

И еще о специфике работы заведений общепита:

Если в общепите готовят шашлыки на мангале, то размещение таких заведений возможно только в отдельно стоящих зданиях (п. 4.11 СП 2.3.6.1079-01).

Если общепит размещается в павильоне, то он должен находиться не ближе 50 м от жилых зданий, лечебно-профилактических организаций, спортивно-оздоровительных и образовательных учреждений.

Если кафе или магазин работает круглосуточно. Прямого запрета на размещение таких предприятий в жилом доме нет. Однако, пункт 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» разрешает размещение в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением организаций, оказывающих вредное влияние на человека;

запрещается размещать в жилых зданиях предприятия с режимом работы позднее 23.00;

запрещается размещать в жилых зданиях предприятия питания и досуга площадью более 250 кв.м с числом мест более 50, а также предприятия с музыкальным сопровождением (дискотеки, танцевальные студии, казино и т.п.).

Рассмотрим самые частые причины претензий к владельцам кафе (из судебной практики):

Судебная практика по данным делам весьма разнообразна, как и решения судов. Суд принимает во внимание обстоятельства в каждом конкретном случае.

В настоящее время в большинстве случаев не требуется получать согласие собственников жилого дома. Оно может понадобится лишь тогда, когда владелец общепита планирует не только внутреннюю перепланировку помещения, но и реконструкцию входа, расположенного на придомовой территории, с использованием части земельного участка под домом. В этом случае потребуется согласие собственников жилья МКД.

Сложность принятия решений по данному вопросу заключается еще и в том, что закон не позволяет четко разграничить такие понятия как перепланировка и реконструкция помещения.

2. Размещение рекламы на фасаде без согласия собственников дома.

С 2009 года размещать рекламу на фасадах здания можно только с согласия собственников жилья МКД («О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 19 Федерального закона «О рекламе» от 27.09.2009). Для вынесения положительного решения необходимо согласие не менее ⅔ собственников жилья.

3. Нарушение санитарно-эпидемиологических норм: производственные цеха в подвальном помещении дома, отсутствие раздельной канализации, шум в ночное время и т.д.

Выполнение санитарных норм регулируется федеральным законодательством: Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 с изменением от 03.05.2007 № 25 с 01.02.2002 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» (СанПиН 2.3.6.1079-01); Постановлением от 10.06.2010 № 64 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (СанПиН 2.1.2.2645-10). Кроме федеральных норм существуют и региональные требования в каждом субъекте РФ.

4. Организация погрузки-выгрузки во дворе жилого дома.

Если владельцы предприятий общепита нарушают требование об организации погрузки-выгрузки (п. 2.2.СанПиН 2.3.6.1079-01), то их можно привлечь к административному правонарушению (п.6.4 КоАП РФ).

5. Неправильно организованная площадка для мусора.

Владельцы общепита часто нарушают этот пункт санитарных норм (контейнер для сбора мусора должен быть расположен не ближе, чем на 25 м от жилого дома, площадок для игр и отдыха). Это приводит и к неприятному запаху, к появлению грызунов и насекомых в квартирах. В данной ситуации жильцы дома должны обратиться с жалобой в районную Санэпидемстанцию. СЭС обязана прислать официальный ответ с описанием действий, предпринятых в отношении нарушителя.

6. Не предусмотрены временные площадки для парковки персонала и посетителей.

Отсутствие отдельных парковок у предприятий общепита (п.2.7 СанПиН 2.3.6.1079-01) рассматривается как административное правонарушение (п.6.6. КоАП РФ).

7. Ухудшение условий проживания жильцов дома из-за неправильной организации вытяжки.

Предприятия общепита должны иметь отдельную систему вытяжки (нельзя совмещать с общедомовой, п. 4.6 СП 2.3.6.1079-01). Вентиляция предприятий общественного питания, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от вентиляции этих зданий, а шахта вентиляции должна выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

Если данное требование не выполнено, то владельцу грозит административная ответственность (ст. 6.3 КоАП РФ).

8. Шум в ночное время.

Практика показывает, что многие пункты общественного питания не соблюдают нормы уровня шума. В дневное время действуют «Санитарные нормы допустимой громкости звучания звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств в закрытых помещениях и на открытых площадках» (утверждены Главным государственным санитарным врачом СССР 07.07.1987 № 4396-87 (СанПиН 42-128-4396-87).

С нарушителями допустимой громкости звуков бороться достаточно сложно.

Основная трудность — необходимость замерить уровень шума. Во-первых, о выездной проверке СЭС владелец заведения предупреждается заранее, поэтому он не допустит превышения нормативных величин шума. Во-ворых, необходимо замерять уровень шума в нескольких квартирах, что требует материальных затрат жильцов. Однако, жильцам удается и в этом случае призвать владельцев общепита к порядку.

Читайте также  Что такое переуступка квартиры?

Ответственность

  • денежные штрафы (1 000 — 1 500 рублей для граждан; 2 000 — 3 000 рублей для должностных лиц и предпринимателей; 20 тыс. — 30 тыс. руб. для юридических лиц);
  • или приостановка работы предприятия (на 90 суток).

Все нарушения должны быть устранены.

В определенных случаях суд может принять решение о прекращении деятельности предприятия общепита.

В качестве вывода

В большинстве случаях жильцам удается добиться от владельцев общепита устранить допущенные нарушения, а в ряде случаев — закрыть заведение. Если же обращения в уполномоченные органы не приносят результата, то можно обратиться в СМИ.

Cтатистика по 91 городу России за 2015 год (составлено сервисом отзывов Flamp по просьбе проекта The Village, прим. автора: понятно, что жалобы жильцов не являются основной причиной для закрытия большинства заведений из списка ниже):

  • Кафе: работают 26 697, открылось 7 759, закрылось 5 855;
  • Рестораны: работают 10 818, открылось 2 133, закрылось 1 654;
  • Бары: работают 9 477, открылось 3 452, закрылось 2 383.

Как открыть кафе в жилом доме — закон, документы и инструкция

Здравствуйте! В этой статье расскажем, можно ли в жилом доме открыть кафе, бар или пивную.

Сегодня вы узнаете:

  1. Какие проблемы могут возникнуть с жильцами дома;
  2. Какую документацию нужно будет получить;
  3. Какие дополнительные расходы будут иметь место.

Содержание

  • Что говорит законодательство
  • Наиболее распространенные конфликтные ситуации с жильцами
  • Пошаговая инструкция по открытию
  • Документы, необходимые для открытия
  • Дополнительные расходы
  • Заключение

Сейчас довольно непросто найти для кафе такое место, которое бы подходило оптимально. Бывает и так, что помещение просто идеальное, но находится в жилом многоквартирном доме. Как быть в этом случае, поговорим сегодня.

Что говорит законодательство

Практически все мы видим, насколько различные форумы кишат сообщениями от жителей многоквартирных домов, которые просят помощи в закрытии кафе, расположенного на первом этаже.

Конечно, в большинстве случаев претензии жильцов вполне обоснованы, тем более, если кафе уже работает и имеются нарушения, но часто закрыть его требуют еще на той стадии, когда подготовка к открытию только ведется.

В законодательстве нет запрета на открытие кафе или бара в жилом доме. Отмечается только, что эта деятельность не должна нарушать прав третьих лиц.

Наиболее распространенные конфликтные ситуации с жильцами

Вообще, собственники подобного бизнеса ищут разный подход к жильцам дома. Кто-то преподносит подарки, кто-то незамедлительно реагирует на любые жалобы, а кто-то просто старается поддерживать нейтралитет.

Понятно, что любая крайность не даст нужного эффекта. Неприятные последствия повлечет как явное игнорирование жалоб, так и чрезмерная готовность за любое неудобство преподносить подарок. Какие же типичные жалобы существуют и как избежать проблем с жильцами?

Нарушение тишины.

Очень распространенная причина для многих проблем и конфликтных ситуаций. Возникать шумы могут как из-за работы оборудования, так и из-за музыки, которая привлекает клиентов.

Сразу отметим, что в данной ситуации речь идет о том, когда тишина нарушается вечером или ночью. При этом действуют специальные нормы допустимости уровня шумов.
Если вы будете нарушать режим тишины, ваше кафе постепенно все жильцы просто возненавидят. А значит, рано или поздно его закроют. Если же ваше заведение будет работать до 23:00, то оснований для жалоб не будет.

Но учтите, что неудобство жильцам может доставлять уборка помещения, передвижение столиков и грохот посуды. На самом ли деле все так трагично, или это просто принципиальная позиция жильцов дома, вопрос другой.

Запахи.

Еще до того как вы откроете свое кафе или бар, многие жильцы настроены отрицательно из-за того, что им придется «наслаждаться» всеми ароматами, которые только возможны.

Но не все так плохо: из этой ситуации выход тоже есть. Вы можете установить специальную систему очистки воздуха, которая оградит жильцов от всех неприятных запахов.

Также можно обустроить дополнительный канал вентиляции, но не забывайте, что общедомовую вентиляцию использовать нельзя.

Конечно, вы можете и не делать таких вложений, но тогда придется постоянно слушать жалобы жильцов, причем обоснованные.

Мусор, грызуны и насекомые.

Вопрос о том, как вы будете вывозить мусор и отходы, должен быть продуман до мелочей. Вы же не будете складировать мешки во дворе, тогда появления грызунов и насекомых точно не избежать.

Большинство жильцов уверены, что помимо посетителей кафе, им придется терпеть соседство с крысами и тараканами. Ни в коем случае не допускайте такой ситуации, ведь проверяющие органы со своим визитом не заставят себя ждать.

Ремонтные работы.

Серьезный повод, чтобы вызвать беспокойство жильцов дома. Во время проведения ремонта может быть нарушена целостность несущих стен, особенно если имеет место перепланировка. С другой стороны, если «пробелов» в документации у вас нет, проблем не должно возникнуть.

Даже на стадии подготовки ремонта вы должны соблюдать требования по шумовому уровню, иначе все основания для жалобы у жильцов будут, а общий язык с ними вы потом вряд ли найдете.

Подведем небольшой итог. Для начала отметим, что даже если вы выстроите отношения со всеми жильцами, найдется кто-то, кому не нравится какая-нибудь мелочь. Поэтому заранее побеспокойтесь о том, чтобы избежать подобных претензий.

Пошаговая инструкция по открытию

Если вы решили открыть заведение в жилом доме, во избежание проблем с контролирующими органами и жильцами нужно сделать следующие шаги:

Шаг 1. Разрабатываем четкий план.

Имеется в виду бизнес-план, без которого реализовать идею будет сложно. Проанализируйте все моменты: от выбора помещения, до зарплаты персонала – это ключевые моменты.

Этот план стоит пересматривать, если на рынке появляются новые тенденции.

Шаг 2. Выбираем систему налогообложения.

Как мы знаем, вариантов существует три:

  • Упрощенка (УСН) – для кафе, которые располагаются в жилых домах;
  • ЕНВД – если помещение, в котором вы открываете кафе, имеет площадь не более 50 кв. м.;
  • ОСН – больше подходит для ресторанов, так как предусматривает большой оборот.

Идеальным вариантом для вас будет первая или вторая система, нанимать бухгалтера не придется. Подходит для заведений с небольшим оборотом.

Шаг 3. Обращаемся в соответствующие инстанции.

Чтобы открыть кафе в жилом доме, нужно получить все разрешения и согласования в органах, которые являются уполномоченными в данном вопросе.

Прежде всего, обращайтесь в Роспотребнадзор. Без разрешения этой инстанции вы не имеете права начинать работу.

Также нужно обратиться в МЧС, получить согласование и разрешительную документацию. Для того чтобы проблем не возникло, должна быть установлена противопожарная сигнализация, организован запасный выход и так далее.

Если вы планируете также продавать напитки, содержащие алкоголь, то нужно получить соответствующую лицензию.

Шаг 4. Подаем заявление в администрацию или префектуру.

Здесь все просто: обращаемся в местные органы власти с пакетом документации и ожидаем принятия решения.

Документы, необходимые для открытия

После того как вы проанализируете, какие причины могут спровоцировать жалобы жильцов дома, подумайте и о том, как получить необходимые разрешения от местных органов власти.

Итак, перед обращением вы должны подготовить следующий пакет документации:

  1. Заявление от вашего имени, в котором вы указываете, что хотите получить разрешение на открытие общепита, который будет размещен в подвале либо на первом этаже многоквартирного дома;
  2. Копию свидетельства о регистрации ИП или ООО;
  3. Договор, подтверждающий покупку или аренду конкретного помещения;
  4. Разрешение администрации конкретного округа либо города на размещение кафе по конкретному адресу;
  5. Всю проектную документацию на ваше заведение (со всей технической частью, с разработанной системой вентиляции и звукоизоляции);
  6. Справку из БТИ о техническом состоянии помещения;
  7. Заключение от органов санэпиднадзора;
  8. Разрешительные документы от МЧС;
  9. Разрешительные документы от органов Роспотребнадзора.

Ваше заявление и вся остальная документация рассматривается в тридцатидневный срок.

Дополнительные расходы

Дополнительных расходов на самом деле довольно много. Рассмотрим основные.

Оплата коммунальных услуг.

Счета за эти услуги будут выставлять тем лицам, которые являются собственниками помещения. Это может быть как юридическое лицо, так и обычный гражданин.

Счета вы сможете оплатить с расчетного счета вашей компании, даже если собственник – физлицо. В платежке сделаете ссылку на лицевой счет того, кто является собственником.

Если вы арендуете помещение, то вариант по оплате коммуналки прописывается в договоре. То есть плата может лечь на плечи арендодателя либо арендатора.

Платежи по содержанию общего имущества.

Если вы пользуетесь общим с жильцами подъездом, то обязаны вносить сумму на уборку, ремонт, замену лампочек и прочее. Это фиксируется в счете и прописывается в договоре. В любой момент вы можете проверить, насколько эта сумма корректна.

В варианте с арендой, вам нужно обратить внимание на то, как эта ситуация прописана в договоре и действовать основываясь на его пунктах.

Капремонт и взносы на него.

Если вы арендатор – читайте договор, если собственник – ежемесячно оплачивайте определенную сумму.

Читайте также  Как отменить договор дарения на квартиру?

Налог на землю и имущество.

Земля, которая входит в состав общего имущества, объектом налогообложения не является. Кроме того, если вы работаете по системе УСН, то и налог на имущество платить не обязаны.

Заключение

В заключении нашего разговора отметим, что открыть кафе в жилом доме вполне возможно, но такой выбор может повлечь за собой большое количество проблем, одна из которых – постоянные жалобы жильцов дома. Поэтому прежде чем решиться на этот шаг, взвесьте все плюсы и минусы, а потом принимайте решение.

Как открыть кафе в жилом доме?

  • Главная
  • О компании
  • Наши Услуги
  • Статьи
  • Вопрос-Ответ
  • Контакты

Мы делаем сложные дела простыми. Опыт адвокатов более 8 лет. 96% успешных дел!

Чем мы можем Вам помочь?

  • Главная
  • О компании
  • Наши Услуги
  • Статьи
  • Вопрос-Ответ
  • Контакты

Особенности открытия кафе в жилом доме

Требования к заведению общепита

Как мы уже указали, кафе в жилом доме закон в 2019 году открывать не запрещает. Организации общепита могут размещаться на нежилых этажах жилых зданий, если это не ухудшит условия проживания людей (п. 2.2 СанПин 2.3.6.1079-01, введенный постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2012 № 31).

Кафе, размещенное в жилом доме, должно отвечать определенным требованиям:

  1. Вход в помещение должен быть отделен от входа в жилую часть здания.
  2. Продукты питания и другое производственное сырье необходимо разгружать с торцевой части здания, где нет окон и входов в квартиры.
  3. Кафе должно иметь собственные контейнеры для сбора мусора и пищевых отходов, расположенные на расстоянии не менее 25 м от жилого дома, а также площадок для игр и отдыха.

Кроме того, действующее кафе должно соблюдать установленный уровень:

  • шума;
  • вибрации;
  • инфразвука;
  • электромагнитного излучения;
  • предельно допустимой концентрации загрязняющих веществ в воздухе.

Подробнее о том, каким именно значениям должны соответствовать перечисленные показатели, расскажем ниже.

Уровень шума в заведениях общепита

Одно из наиболее важных требований к кафе в жилом доме — соблюдение тишины. Многие заведения, особенно работающие ночью, становятся источником шума. Громкая музыка, звуки подъезжающих к кафе и уезжающих автомобилей, голоса отдыхающих способны лишить жильцов дома покоя. Открывая кафе, помните, что максимально допустимый уровень шума в жилых помещениях составляет 55 Дб в период с 7 до 23 часов (СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих. », утв. постановлением Госкомэпиднадзора РФ от 31.10.1996 № 36).

Эти показатели действительны для звуков, выходящих за пределы кафе, т. е. внутри заведения уровень шума может быть в разы выше, поэтому важно обеспечить хорошую звукоизоляцию помещения. Прежде чем открывать кафе для посетителей, стоит замерить уровень шума в ближайших к нему помещениях и при наличии несоответствий сразу их устранить.

А вот после 23 часов шум от кафе рядом с жилым домом недопустим вообще: п. 4.10 СП 54.13330.2011 запрещает размещать в жилых зданиях предприятия, работающие после 23 часов.

Вентиляция и канализация

Вентиляция в кафе в жилом доме — еще одна задача, которую нужно решить до открытия. Требования к системе вентиляции перечислены в разделе IV СП 2.3.6.1079-01. Приведем основные из них:

  • вытяжка в кафе должна быть автономной — ее нельзя объединять с вентиляционной системой жилого дома (чтобы оборудовать такую вентиляцию, необходимо заручиться согласием собственников квартир);
  • шахты вытяжной вентиляции должны выступать над поверхностью крыши не менее чем на 1 метр;
  • оборудование, при использовании которого образуется повышенное количество тепла или газа, должно быть оснащено дополнительными локальными вытяжками.

Открывая кафе, не забудьте о собственной системе канализации: п. 3.11 СП 2.3.6.1079-01 запрещает объединять сети канализации заведения общепита с канализацией жилого дома.

Дератизация и дезинсекция

Появление грызунов и мелких насекомых — еще одна проблема, которая может возникнуть у владельца заведения общепита. Если мелкие вредители разбегутся по этажам многоквартирного дома, разбирательств с жильцами не избежать. Вот почему необходимо своевременно проводить предупредительные мероприятия — дератизацию (уничтожение грызунов, чаще всего крыс) и дезинсекцию (уничтожение насекомых).

Периодичность проведения дератизации и дезинсекции владелец кафе может установить самостоятельно. В п. 5.12 СП 2.3.6.1079-01 указано, что проводить их нужно при необходимости. Самостоятельно травить крыс не придется — все сделают сотрудники специализированной организации, с которой нужно заключить договор на обслуживание. Дезинфекция же проводится каждый месяц.

Вывоз мусора

Правильная организация процедуры вывоза мусора — обязательное условие для успешного функционирования кафе. В соответствии с п. 2.6 СП 2.3.6.1079-01 при организации системы утилизации отходов необходимо руководствоваться следующими правилами:

  • мусорные контейнеры должны быть установлены на твердых асфальтированных площадках, габариты которых превышают площадь основания контейнера на 1 метр в каждую сторону;
  • контейнер должен быть закрыт — крышкой или иной системой;
  • контейнер должен заполняться не более чем на 2/3 от его объема;
  • после каждого вывоза мусора контейнеры должны очищаться и дезинфицироваться;
  • расстояние от контейнеров до жилых домов, детских площадок и мест отдыха должно быть не менее 25 метров.

Парковка

Поскольку посетители часто приезжают в кафе на личном автотранспорте, необходимо задуматься об обеспечении для них парковочных мест. Требования к парковке определяются все теми же СП 2.3.6.1079-01.

Согласно п. 2.7 СП 2.3.6.1079-01 территория, прилегающая к кафе, должна быть оборудована парковкой для персонала и посетителей. Размещать такие парковки во дворах жилых домов запрещено. При выборе места стоит отдать предпочтение территориям, расположенным со стороны проезжей части автодорог. Данное требование вызывает серьезные проблемы, поэтому при выборе места для кафе лучше заранее выяснить, есть ли возможность организовать парковочные места со стороны улицы, а не двора.

Процедура оформления

Чтобы открыть кафе, нужно зарегистрировать ИП (но тогда торговать крепким алкоголем не получится — предпринимателю просто не дадут лицензию) или юридическое лицо. Для этого придется:

  • уплатить госпошлину;
  • подать в налоговую службу заявление на регистрацию;
  • выбрать систему налогообложения;
  • получить регистрационные документы.

Материалы по теме:

  • «Что делать после регистрации ООО в налоговой»;
  • «Как открыть ИП онлайн на сайте налоговой»;
  • «Как открыть ООО — пошаговая инструкция».

Документы

Для регистрации собственного дела потребуется подготовить следующие документы:

  • заявление на регистрацию ИП (форма Р21001) или ООО (форма Р11001);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • протокол об учреждении и устав (для ООО);
  • паспорт;
  • если документы подает представитель, нотариально заверенную доверенность.

Если в кафе будут продавать алкоголь, понадобится лицензия. Как это сделать, читайте в статье «Лицензия на алкоголь — требования к кафе».

Если открытие кафе затрагивает внешний вид или конструкцию здания, необходимо заручиться согласием жильцов, зафиксированным в протоколе общего собрания. Подробнее об этом рассказано ниже. Этот документ защитит права предпринимателя в том случае, если в его адрес будут поступать жалобы от жильцов, не участвовавших в голосовании, или от других лиц, например жителей соседнего дома.

Кроме того, потребуется заключить договоры:

  • на вывоз мусора;
  • дератизацию и дезинсекцию помещений;
  • противопожарное обслуживание.

Согласие жильцов

Размещение кафе в жилом доме не требует согласия жильцов — ни один закон не содержит таких указаний. Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ получить согласие придется только в том случае, если владелец захочет:

  • разместить на фасаде дома рекламную вывеску или другую конструкцию для привлечения внимания;
  • провести работы, которые затронут общедомовое имущество (например, установить входную группу или дополнительную вентиляцию).

Чтобы получить право на такие действия, бизнесмену придется:

  • организовать собрание собственников квартир, находящихся в жилом доме (для этого можно обратиться в управляющую компанию, ТСЖ, которые обслуживают дом);
  • совместно с представителем управляющей компании или ТСЖ подготовить сообщение о предстоящем собрании (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);
  • обеспечить кворум — не менее половины от общего числа собственников квартир, обладающих правом голоса (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

По итогам собрания составляется протокол, содержащий принятое жильцами решение (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если решение положительное, т. е. собственники согласны на установку рекламной конструкции на фасаде дома (чаще всего за определенную плату в пользу общедомового денежного фонда), владелец кафе может приступать к монтажу на законных основаниях.

Итак, ответ на вопрос, можно ли открыть кафе в жилом доме без согласия жильцов, положительный: заручаться поддержкой собственников квартир не нужно. А вот если для нормальной работы кафе нужно внести изменения во внешний вид или конфигурацию здания (например, разместить рекламу или смонтировать автономную вентиляцию), придется провести общее собрание жильцов и получить согласие собственников квартир на проведение работ. Ответ на вопрос, до скольких может шуметь кафе в жилом доме, также однозначен: до 23 часов, и только при условии, что уровень шума не превышает установленный законом норматив.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Бизнес».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: