Как правильно сдавать квартиру?

Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Как сдать квартиру в аренду и не пожалеть об этом

Наличие двух и более квартир всегда может стать неплохим источником дохода. Но если кто-то думает, что владельцы сдаваемой в аренду жилплощади только и занимаются тем, что раз в месяц подсчитывают выгоду от квадратных метров, то это совсем не так.

Отдавать во временное владение свою квартиру чужим людям — это всегда риск и нервотрепка, а найти порядочных квартиросъёмщиков — та еще головная боль и практически гадание на ромашке. Но все-таки есть несколько полезных советов, прислушавшись к которым, вы снизите вероятность связаться с недобросовестными жильцами.

Кто имеет право сдавать квартиру

Сдавать жилье в аренду имеет право только непосредственный собственник. Ни родственники, ни друзья собственника таким правом не обладают. Исключение — наличие нотариальной доверенности, где прописано право доверенного лица сдавать жилье в аренду.

Как найти жильцов

Обратиться к специалистам

Это один из самых безопасных способов. Опытные риелторы подберут для вас подходящие варианты, позаботятся о юридической стороне вопроса и предоставят определённые гарантии. Но за эти услуги придется заплатить.

Самостоятельно разместить объявление на специализированных сайтах или в социальных сетях

Это можно сделать бесплатно на DomClick.ru.

Если это ваш первый опыт сдачи жилья в аренду, то стоит быть особенно внимательными. Оценивать добросовестность и финансовую благонадежность потенциального квартиросъёмщика придется самостоятельно, а это и у опытных людей получается не со стопроцентной гарантией.

Предложить квартиру друзьям, коллегам или родственникам

Распространённый, но совсем не однозначный вариант, за внешней привлекательностью которого скрывается множество подводных камней. Вы вполне можете попасть в капкан «приятельских отношений».

Вы сами того не заметите, как вам начнут задерживать арендную плату или нарушать договоренности. Т ак вы можете потерять не только деньги, но, что самое болезненное, и получить эмоциональный ущерб. Поэтому лучше разграничивать личные и деловые отношения, каким бы удобным вариант и ни казался на первый взгляд.

Если вы все-таки решились на это, обязательно зафиксируйте условия аренды письменно, а не в формате дружеской беседы.

Какие типы арендаторов встречаются чаще всего, и какие достоинства и недостатки можно обнаружить у каждого, читайте в статье «Сдаем квартиру: как выбрать арендатора»

На что стоит обратить внимание в первую очередь

Обязательно заключайте договор аренды. Одно из самых важных условий — оплата квартиры и коммунальных платежей. Помимо формальных пунктов, пропишите ответственность сторон в страховых случаях, запрете сдавать квартиру в субаренду, о праве собственника периодически проверять состояние квартиры лично в присутствии съемщика.

Не забудьте тщательно прописать в договоре и условия его расторжения, особенно, если он заключен на длительный срок и с залогом.

Также непременно составьте акт приема-передачи жилого помещения, в котором подробно опишите техническое состояние квартиры и только после этого передавайте ключи.

Не забывайте о своих обязанностях налогоплательщика, иначе последствия могут быть весьма плачевными — от штрафа до лишения свободы

Подробно узнать, как сдать квартиру и не попасть под подозрения налоговой можно в статье «Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году»

Отдавайте ключи и подписывайте договор именно с теми людьми, которые планируют жить в вашей квартире. Третьи лица для такой процедуры не подходят.

Проверьте документы жильца.

Факт любого получения денег (арендная плата, залог или оплата коммунальных платежей) фиксируйте в виде расписок. Желательно такие расписки готовить в двух экземплярах: один для арендатора, другой — для вас. Если оплата производится безналично, сохраняйте чеки, квитанции, скриншоты из мобильных приложений.

Не забудьте о залоге (обычно это сразу оплаченный последний месяц проживания) — жилец будет уверен, что внезапно не останется без крыши над головой, а займодатель, что в случае расторжения договора у него будет время найти нового съемщика.

Договор на недолгий срок выгоден и для жильца, и для арендодателя. Перезаключить договор не составит труда, и множества проблем при несогласии сторон можно легко избежать.

Сразу честно предупредите о существующих неисправностях в квартире и своих принципиальных пожеланиях (отношение к вредным привычкам, домашним животным, шумным вечеринкам и др.). Впоследствии это поможет избежать множества проблем и разногласий.

Сделайте фото квартиры непосредственно перед тем, как передать ее в аренду. Это и дисциплинирует жильцов, и может послужить доказательством вашей правоты в конфликтных ситуациях.

Если вы знакомы и находитесь в приятельских отношениях с соседями, познакомьте с ними и ваших будущих жильцов. Это тоже «воспитывает» квартиросъемщиков. Также оставьте ваш контактный номер соседям на случай форс-мажорных ситуаций.

Очень часто, особенно при долгосрочной аренде, жильцы хотят сделать квартиру более уютной, подходящей для себя и планируют ремонт.

Лучше сразу рассчитать затраты и обговорить, на какие изменения вы согласны, кто будет оплачивать материалы и работу.

Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция

Сдать квартиру в аренду — надежный способ увеличить доход с помощью заработка на недвижимости. Где найти жильцов, как подготовить жилплощадь и соблюсти юридические формальности, чтобы сдать квартиру быстро и выгодно?

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?

Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:

оплатить налог на профессиональный доход.

Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».

Как подготовить квартиру к сдаче?

В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

Сдавать квартиру с мебелью или без?

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Нужен ли мне риелтор?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость , Авито или ЦИАН ). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую без посредников.

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?

Для сдачи квартиры потребуются:

Паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);

Свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор или договор дарения.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Срок договора найма и порядок его продления

По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Как сдать ипотечную квартиру?

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Как передавать квартиру жильцам?

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта . Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

Что нужно обязательно указать в договоре найма?

В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.

Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).

Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Охота на квартирантов

Как подготовить жилье к сдаче в аренду

Сначала — ремонт

Начинать подготовку к сдаче квартиры нужно с ремонта. Желательно, чтобы все было новое, свежее и чистое. «Еще лет 6-7 назад «бабушкины» квартиры, где лет 30 не было ремонта, вполне можно было сдать по более низкой цене буквально за день, — говорит руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья» Роман Бабичев. — Сейчас даже при низкой цене на них нет спроса».

В то же время вкладываться в вычурный ремонт — с подиумами, фигурными потолками, а тем более колоннами и прочими изысками — не нужно: в моде стиль casual. Достаточно ламината на полу, отделки плиткой в санузле, окрашенных стен (перекрасить проще, чем переклеивать обои). Лучше выбирать светлые, теплые тона, советует руководитель отдела МИЭЛЬ Ольга Яцевская.

Установите пластиковые окна: 90% арендаторов, увидев деревянные рамы, обращают на это внимание, начинают расспрашивать, не дует ли, доносится ли шум с дороги. Поставьте счетчики на воду — это избавит от лишних претензий со стороны коммунальных служб.

Загромождать жилье мебелью не стоит: достаточно кухонного гарнитура и бытовой техники — холодильника, плиты, стиральной машины. Пользуются популярностью посудомойки. Многие квартиранты переезжают с собственными кроватями и шкафами, отмечает Бабичев. Если же мебель окажется все-таки нужна, ее можно докупить, уже договорившись с квартирантами.

Стоимость ремонта должна соответствовать арендной плате, которая, в свою очередь, зависит от локации квартиры. Даже роскошный ремонт и дорогая мебель не поднимут заметно арендную плату в старой пятиэтажке на окраине города.

Уберите личные вещи

Непосредственно перед встречей с квартирантами нужно хорошо прибрать квартиру, проветрить ее, особенно если она была закрыта несколько месяцев. Проверьте проводку, сантехнику, не перегорели ли лампочки, работает ли бытовая техника. «Уберите из квартиры все личные вещи, — советует Яцевская. — Квартира должна быть пустой. Не должно быть фотографий, рамочек, икон или картин на стенах. Ничто не должно напоминать о присутствии хозяев». Бывает, что владелец, ожидая прихода арендаторов, чересчур вольно располагается в сдаваемом жилье, курит — это тоже производит негативное впечатление на будущих жильцов.

К лайфхакам вроде «незадолго до прихода квартирантов сварите кофе, чтобы в квартире был приятный запах», риелторы относятся скептически. «Может быть, арендатор ненавидит кофе, — рассуждает Бабичев. — К тому же это может вызвать подозрения: неужели в квартире пахло настолько неприятно, что это стараются скрыть?»

Встречайтесь офлайн

«Никогда не сдавайте квартиру своим друзьям. Это потеря друга!» — советует Бабичев. Маловероятно, что надолго снимут жилье совсем молодые пары, съехавшие от родителей, которые живут в том же городе: поругавшись, они разбегутся по домам. Снимающие жилье на двоих сокурсники и коллеги тоже могут поссориться и из-за этого либо вовсе съедут, либо вторую комнату позже придется сдавать отдельно, так что жилье фактически превратится в коммуналку. Не рекомендуют риелторы сдавать жилье квартирантам, которые, еще не заселившись, начинают навязывать свои порядки: это мне не нравится, а это я буду делать так. С ними потом у хозяев очень много хлопот. Внимательно отнеситесь к юристам — их трудно переспорить. Несмотря на заверения владельцев домашних питомцев, не бывает идеальных животных, которые не пахнут и ничего не поцарапают.

А вот семьи с детьми, которых не очень приветствуют начинающие арендодатели, часто оказываются надежными жильцами, поскольку становятся «привязаны» к школам и детсадам. Но тут ситуация зависит от возраста детей и от того, насколько родители присматривают за ними.

«Я бы не советовала принимать решение после разговора с будущим арендатором по телефону, — говорит Яцевская. — Нужно встречаться с нанимателями, поговорить вживую. Бывает, что владелец квартиры не хочет арендаторов с кошками-собаками, а когда встречается с человеком, уже забывает про животных, потому что человек ему подходит. Можно встретиться со всеми претендентами, а решение принять впоследствии».

Сразу угадать, какими окажутся арендаторы, невозможно, уверяют риелторы, более-менее ясно это становится через месяц.

Навещайте ежемесячно

Обязательно заключайте с арендатором письменный договор. Устные договоренности потом ничем не докажешь. Договор лучше заключать на срок до года — иначе по закону его сложнее будет расторгнуть.

Требуйте залог в размере месячной платы. «Не надо засчитывать залог как плату за последний месяц проживания при отъезде квартирантов, — подчеркивает Бабичев. — За этот месяц можно многое с квартирой натворить».

Договоритесь о сдаче жилья в аренду не только с другими собственниками квартиры, но и со всеми зарегистрированными в ней — дотошные квартиранты могут потребовать наличия всех подписей в договоре, и будут правы: не согласившийся на сдачу, но официально прописанный родственник имеет право пользования квартирой и может испортить жизнь арендаторам. Погасите долги за коммунальные услуги и запаситесь справкой об этом, чтобы квартирантам не начали отключать свет или нервировать их напоминаниями о необходимости погасить долги.

Риелторы настоятельно советуют хозяевам каждый месяц навещать квартирантов — например, при получении ежемесячной платы. Иначе арендаторы могут «расслабиться», а сумма для возмещения ущерба многократно превысит внесенный залог.

Как сдать квартиру без посредников?

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь. Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них. Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки. Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно. А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению. Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.

Пятый пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире. Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо. В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток. Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит. Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых, может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской.

Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности. Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться. Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

Типовые договоры по сдаче квартиры можно найти здесь — ЦИАН.Журнал Библиотека документов

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы. И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.

Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели. Депозит – это залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже). Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике. Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями. В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать. Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов. То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд. В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. А кт приема-передачи жилья

К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения. Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть. То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения. В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

З авершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.