Как выселить квартирантов с договором?

Как выселить квартирантов по закону?

При аренде жилого помещения ни арендатор, ни владелец квадратных метров не застрахован от возникновения конфликтных ситуаций. Нередко такие спорные вопросы решаются простым путём – выселением квартирантов. Понимание правовых последствий и нюансов процедуры выселения позволит вовремя защитить свои интересы и подобрать адекватные методы решения вопроса.

Как можно законно выселить квартирантов?

В общем виде процедура выселения квартирантов представляет собой уведомление арендаторов о прекращении договорных обязательств, проведение окончательного расчёта и освобождение квадратных метров от личного имущества временно проживающих жильцов. Наличие или отсутствие договора проявляется в виде некоторых тонкостей, представленных в таблице.

Вид аренды

Арендодатель

Арендатор

В случае несогласия оной из сторон спорный вопрос решается путём судебного разбирательства:

  1. Составление иска с требованием освободить жилплощадь.
  2. Подготовка доказательной базы.
  3. Защита интересов в ходе судебного заседания.

Без договора

В отсутствие подписанного арендного соглашения владелец жилья имеет полное право расторгнуть устную договорённость в одностороннем порядке, используя разные методы:

  • прямо высказать свои намерения квартирантам, озвучив срок исполнения;
  • поднять квартирную плату;
  • поменять замок на входной двери;
  • пригласить участкового для фиксации состояния помещения и помощи в выселении упорствующих квартирантов;
  • направить исковое заявление в суд.

С договором

При наличии подписанного обеими сторонами соглашения об аренде возможно только два варианта выселения:

  • в связи с окончанием срока действия договора – если не подписан новый контракт;
  • досрочно:
    • нарушение существенных пунктов договора:
      • несистематическая оплата проживания;
      • нарушение правил проживания – шум, антисанитария, порча имущества;
    • признание дома аварийным или подлежащим расселению.

Решение о выселении отправляют заказным письмом в виде написанного в свободной форме уведомления, в котором отражают следующие факты:

  1. Персональные данные сторон договора.
  2. Причину выселения.
  3. Срок исполнения.

Если арендаторы откажутся съехать добровольно, то на помощь можно призвать полицию или обратиться в суд.

Основания для выселения

Основания для выселения являются одним из пунктов заключённого договора. При его отсутствии арендодатель имеет в любое время попросить освободить квартиру по любому поводу, даже надуманному. В коммунальной квартире поводом для «разборок» могут стать жалобы соседей на шумное или неподобающее поведение временных жильцов. Наличие маленького ребёнка в отсутствие договора не является смягчающим обстоятельством, однако при решении спора в суде может стать основанием для отмены решения по выселению.

Самостоятельное применение мер по принудительному выселению квартирантов может быть квалифицировано как самоуправство, что влечёт для собственника следующие наказания:

  • административный штраф в размере до 300 рублей (ст. 19.1 КоАП РФ);
  • при причинении вреда имуществу квартирантов – по решению суда от штрафа суммой до 80 тысяч рублей до 2 лет исправительных работ (ст. 330 УК РФ);
  • при причинении насилия либо угрозе его применения – по решению суда от ареста на полгода до 5 лет отбывания наказания (ст. 330 УК).

Когда квартиранты не платят

Один из важных пунктов договора найма жилого помещения – размер и сроки внесения арендных платежей. Несвоевременная оплата – веский аргумент для досрочного расторжения договора, даже если он и не заключался в письменной форме.

Угрозы, применение физического насилия и смена замков при заключённом арендном соглашении чреваты для арендодателя привлечением к уголовной ответственности. В таком случае разумнее прибегнуть к судебному разбирательству.

Алгоритм выселения неоплачивающих аренду жильцов выглядит следующим образом:

  1. Уведомление о выселении – заказным письмом или в присутствии двух свидетелей за 3 месяца до истечения срока действия договорных обязательств.
  2. Обращение с исковым заявлением в суд – в ходе судебного заседания будут предъявлены доказательства и вынесено решение.
  3. Передача исполнительного листа судебным приставам.

Когда квартиранты шумят

Шумные арендаторы доставляют больше неудобства соседям, чем собственнику жилых помещений. Но, как показывает практика, арендодатель склонен внимать жалобам проживающих по соседству людей и вставать на их сторону. Получая гневные сообщения от соседей, владелец квадратных метров может:

  • мирно урегулировать конфликт, призвав квартирантов к порядку или попросив освободить квартиру;
  • привлечь полицию, обратившись за помощью к участковому;
  • обратиться в суд, собрав предварительно доказательства шумного поведения и заручившись свидетельскими показаниями соседей.

Встать на сторону соседей владельца квадратных метров вынуждает статья 293 ГК РФ, согласно которой его могут лишить данной жилплощади, продав её с публичных торгов, за систематическое нарушение прав других жильцов.

Кто имеет право выселить?

В принудительном выселении квартирантов может принять участие несколько лиц. При этом их права подтверждены соответствующими документами и/или полномочиями.

Кто выселяет

По какому праву

Таким образом, выселить квартирантов можно в любом случае – по договору или без него. И в том, и в другом случае возможно использование судебного механизма решения конфликта. Однако в отсутствие договора арендодатель может подвергнуться наказанию за сокрытие доходов.

​​Как выселить квартирантов, которые не платят?

Договор аренды, уплата налогов в ФНС, поддержание дружеских отношений с соседями не застраховывают наймодателей от непорядочных жильцов. В ряде случаев приходится насильно требовать от арендаторов освободить жилплощадь. Как правильно выселить нарушивших условия соглашения квартирантов, указано в нескольких законах РФ.

Нормативное регулирование

Законодательство защищает права собственника и лиц, вступивших с ними в гражданско-правовые отношения. Особенности подписания и расторжения договора прописаны в ГК РФ. Стороны имеют право устанавливать условия проживания, в том числе основания для выселения.

На основании ст. 687 ГК расторжение соглашения аренды возможно:

  • по желанию квартирантов;
  • по желанию владельца жилого помещения;
  • на основании решения суда, если имеются спорные моменты.

В статье также упоминается, что право продлить договор об аренде имущества есть только у нанимателя.

Согласно ст. 687 ГК одностороннее расторжение договора может осуществить исключительно арендатор, уведомив собственника о выселении за 3 месяца.

В ст. 98 ЖК есть предупреждение о систематическом нарушении жильцами спокойствия соседей. Если принимаемые меры не имеют эффекта, на основании ст. 293 ГК данную жилплощадь могут продать с публичных торгов.

Принудительное выселение квартиросъемщиков без обращения в судебные органы расценивается как самоуправство. Согласно КоАП наймодатель облагается штрафом 100-300 руб. Если действия владельца недвижимости нанесли вред имуществу жильцов, то, согласно ст. 167 УК его оштрафуют на сумму до 80 тыс. руб. или арестуют на срок до 6 мес. Собственнику, применившему насилие или угрожавшему о его применении относительно квартиранта, на основании ст. 330 УК грозит арест на 6 месяцев-5 лет.

Основания для выселения

Чтобы понять, как лучше выселить недобросовестных квартирантов без решения суда, понадобится обратиться к ст. 293 ГК. В ней прописаны основания прекращения гражданско-правовых отношений между жильцами и арендодателями:

  • нецелевое использование квартиры или дома;
  • постоянное нарушение спокойной жизни соседей;
  • снос несущих стен у чужой жилплощади;
  • выполнение капитальных ремонтных работ с перепланировкой без регистрации;
  • прекращение брачных отношений с владельцем недвижимости;
  • незаконное заселение в жилье;
  • фактическое проживание в другом месте;
  • прекращение действия договора найма;
  • продажа квартиры новому владельцу;
  • отсутствие оплаты за коммунальные услуги.

Кто имеет право выселения?

Принудительное выселение осуществляется с участием:

  • владельца недвижимого имущества;
  • судьи районного суда на основании иска и веских доказательств;
  • судебного пристава, действующего по исполнительному листу.

У всех уполномоченных лиц должны быть соответствующие документы.

Как выселить квартирантов, если нет договора

Для собственника отсутствие договора аренды существуют риски выезда жильцов, не расплатившихся с долгами по коммунальным услугам.

Последствия для собственника

Закон предусматривает налоговую ответственность лица за незаконную сдачу квартиры. На основании НК гражданин:

  • облагается штрафом от 100 до 300 тыс. руб. или в размере зарплаты за 1-2 года;
  • выплачивает штраф в размере 5% от аренды за каждый месяц за непредставление декларации о доходах;
  • отдает за неуплату пошлины еще 40% от общей суммы сделки.

Но на основании ст. 674 ГК РФ стороны могут заключить устный договор найма, но юридической силы у него не будет. В качестве доказательств на основании которых можно выселить других людей, собственник может предъявить аудиозапись разговора, расписку о получении денег.

Действия владельца жилья

В 90% случаев сдача квартиры без письменного договора производится «под честное слово». У арендаторов есть права обращения в органы. Его действия сводятся к:

  • посещению территориального отделения милиции и написания заявления. В документе указывается, что квартира была занята незаконно посторонними лицами;
  • сбору документов, удостоверяющих личность права собственности на имущество;
  • обращению в МЧС. Сотрудники службы при выселении открывают дверь и принимают принудительные меры.

Как выселить без суда, если договор заключен

Как выселить при наличии контракта квартирантов из муниципальной, коммунальной или своей квартиры, зависит от типа отношений. Договор закрепляет факт аренды, поэтому на него распространяется закон. У формального соглашения есть несколько нюансов:

  • хозяин жилплощади не может выселить квартиросъемщиков в одностороннем порядке;
  • в тексте договора должны быть четкие причины его расторжения;
  • соблюдается последовательность выселения, иначе жильцы могут взыскать с собственника штраф.

Письменная договоренность предусматривает прекращение обязательств двумя способами — расторжение по согласованию сторон или через суд.

Выселение по сроку окончания договора

Если срок контракта истек, а пролонгации не предусмотрено, он является прекратившимся. В данной ситуации со следующего дня после окончания срока не имеют права быть на территории жилплощади.

В случае отбытия квартирантов и неуплаты долга владелец подготавливает исковое заявление в суд. Он обязательно указывает необходимость взыскания оплаты, процентов, неустойки.

Досрочное выселение

Как досрочно можно выселить своих квартирантов, устанавливает текст контракта. Процедура начинается, если суд принял решение о расторжении сделки. Закон отмечает 3 варианта досрочного выселения. Основаниями для обращения в суд будут длительная неуплата аренды, порча имущества, аварийное состояние помещения.

Уведомление о выселении

Принудительное выселение следует начинать после того, как не удалось решить вопрос мирно. При отказе жильцов добровольно освободить помещение, собственник пишет уведомление. В тексте документа указывается:

  • личная информация о квартиросъемщиках;
  • претензия с подробным ее описанием;
  • период, за который нужно покинуть жилье.

Уведомительный документ отправляется заказным письмом. Квартирант должен расписаться о получении.

Сложные ситуации

При нежелании выселяться арендаторы могут привести несколько спорных причин. Они рассматриваются судом.

Особенности выселения из коммунальных квартир и малосемеек

Когда соседнюю муниципальную квартиру или комнату в коммуналке занимают неспокойные люди, выселить их может только собственник. Несколько соседей или один человек должен:

  • сообщить владельцу недвижимого имущества, то жильцы мешают окружающим — мусорят, шумят, ведут аморальную жизнь;
  • пожаловаться участковому, который проведет проверку квартиросъемщиков.

Санкции для квартирантов в этой ситуации имеют вид административной ответственности за проживание без регистрации. Владелец выплачивает штрафы в ФНС.

Выселение в зимний период

Как зимой выселить квартирантов с арендным договором, если существует мнение, что с ноября по март этого делать нельзя? Данное утверждение неверно. Его придумывают сами жильцы по причине сложности с поиском жилья в январе — в основном, квартиры сданы или на них завышена арендная плата.

Если договора нет, у собственника есть право обращения в правоохранительные органы. При наличии соглашения понадобится задействовать суд.

Квартиранты с детьми

Наличие детей у квартирантов представляет сложность для выселения. Причина — защита прав ребенка органами опеки и попечительства.

Арендаторы с детьми имеют право заселяться в следующих случаях:

  • в договоре найма прописано, что заселяются взрослый (родитель, усыновитель, опекун, законный представитель) и ребенок;
  • к соглашению прилагаются паспортные данные нанимателей и сведения из свидетельства о рождении ребенка;
  • для детей обязательно оформляется временная регистрация;
  • ООП ставятся в известность, где будет проживать ребенок.

Выселение жильцов с детьми осуществляется только с выпиской несовершеннолетнего. Он должен быть в течение 2 дней зарегистрирован по новому месту проживания.

Выселение жильцов, которые являются родственниками

Родственники в большинстве случаев проживают в квартире на бездоговорной основе. Закон защищает права собственника, но устанавливает ряд поблажек для арендаторов:

  • суд накладывает на владельца обязательство предоставления жилого помещения на срок до 1 года, если у родственника нет дохода;
  • аналогичное решение принимается относительно жильца, у которого нет денег, но есть работа;
  • дети квартиросъемщиков-родственников ходят в школу рядом с местом временного проживания.

Выселение жильца с временной регистрацией

Квартиранта, проживающего без договора, но на основании временной регистрации, выселить проблематично. Согласно законодательству, граждане имеют право зарегистрироваться по адресу фактического проживания, если они не живут по месту основной прописки более 90 суток. Собственник квартиры обязан предоставить регистрацию. Он выплачивает штраф, если сдавал помещение на платной или бесплатной основе более 3 месяцев.

Досрочное прекращение соглашения будет основанием для завершения временной регистрации в следующих случаях:

  • квартиросъемщик не проживал более 6 месяцев;
  • арендатора призвали на военную службу или направили в МЛС;
  • временно зарегистрированный гражданин пропал без вести или скончался;
  • квартирант не платит за коммуналки и не ухаживает за квартирой;
  • лицо с временной регистрацией портит имущество собственника, соседей, нарушает общественный порядок и закон;
  • жилец сфальсифицировал данные для временной регистрации.

Порядок выселения через суд

Выселить квартирантов в судебном порядке можно на основании уведомления. Через 30 дней после его предоставления собственник обращается в суд:

  1. Пишет и подает исковое заявление с доказательствами. Документы подаются по месту проживания ответчика или по месту расположения спорной квартиры.
  2. Аргументирует свою позицию в ходе разбирательства лично или через адвоката.
  3. Получает решение о расторжении договора. Документ вступает в силу через 30 дней.
  4. Повторно обращается в суд для исполнительного листа. Это возможно, когда жильцы не хотят добровольно освободить помещение.
  5. Передает судебное решение, исполнительный лист в ФССП.
  6. Участвует в принудительном выселении вместе с судебным приставом.

Доказательствами для суда будут договор аренды с актом приема-передачи квартиры, платежная документация, опись имущества, претензия от истца и ответ, выписка об имуществе из ЕГРН, квитанция об оплате пошлины.

Выселение в судебном порядке занимает несколько месяцев, но это единственный вариант, когда съемщик отказывается съезжать добровольно.

Собственник жилья может выселить квартирантов при наличии или отсутствии договора. Если конфликт не регулируется мирно, хозяин недвижимости обращается в суд. При отсутствии контракта действия арендодателя расцениваются как сокрытие дохода.

Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста

Сегодня многие люди, обладающие еще одним жильем, сдают «дополнительные» квадратные метры в аренду. Однако периодически эту площадь приходится освобождать от жильцов. Хорошо, если сторонам удается обо всем договориться и они расстаются без взаимных претензий. Но часто собственники вынуждены принудительно выселять квартиросъемщиков. Какие могут быть для этого юридические основания, как правильно провести эту процедуру и о чем полезно знать в данной ситуации, рассказывает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Тамерлан Зеликов.

Не всем, но многим арендаторам/наймодателям знакома ситуация, когда надо выселять арендатора/нанимателя из занимаемой им квартиры. Чем отличаются понятия, написанные через слэш («/»прим. ред.)? — Все просто. Договор найма предусматривает сдачу только жилых помещений, договор аренды — и жилых, и нежилых. Это важно, так как в зависимости от заключенного сторонами соглашения будут отличаться и основания для выселения жильца.

Договор аренды

Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:

  • кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
  • арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
  • жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
  • более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
  • арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.

Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.

Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:

  • подошел срок окончания договора аренды;
  • есть иные основания, предусмотренные договором.

Договор найма

В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:

  • наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
  • сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;

Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.

  • срок договора найма истёк.

Как именно выселяют жильцов?

Порядок выселения арендатора/нанимателя будет зависеть от того, имеется ли заключенный между сторонами соответствующий гражданско-правовой договор (либо доказательства фактически сложившихся отношений аренды/найма) или таковые отсутствуют. Но, конечно, только в том случае, если стороны не договорились.

Итак, при наличии заключенного в письменной форме договора или доказательств фактически сложившихся отношений (к примеру, если договор заключен в устной форме, подтвердить его наличие могут ежемесячные фиксированные платежи на счет арендодателя/наймодателя, электронная или иная переписка, содержащая информацию о жилье/способах оплаты, и др.) выселение жильцов осуществляется следующими способами:

  • в судебном порядке. Здесь следует указать, что ст. 40 Конституции РФ и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ предусматривают положение, согласно которому «никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами». Толкуется это судебной практикой так, что выселение законно вселившихся жильцов во внесудебном порядке запрещено: абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Но сделать это через суд вполне возможно;
  • если вы поговорите с арендатором/нанимателем (юридически это называется «меры оперативного воздействия») и в разговоре укажете, что если вышеупомянутый иск будет удовлетворен, ему (жильцу) придется выплачивать денежные средства за фактическое проживание в квартире после прекращения отношений между вами, а также возмещать судебные расходы и иные убытки собственника. На некоторых действуют вот такие превентивные меры, и до суда в итоге дело не доходит.

А если доказательств нет?

В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:

  • путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
  • посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.

Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.

Куда еще можно обратиться?

Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).

Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.

Если собственник и жилец не договорились между собой, только суд уполномочен принимать решение о принудительном выселении лица из занимаемой им на правах аренды/найма квартиры. Безусловно, хозяин жилья может сменить замки или вызвать полицию. Но это не всегда эффективно. Так что универсальный совет в этой истории — постарайтесь найти общий язык с другой стороной и решить дело мирным путем.

Как выселить арендатора из квартиры, если он не хочет выезжать

Многие мечтают жить на доход от сдачи нескольких квартир в аренду. Однако зарабатывать деньги таким образом бывает сложно. Некоторые жильцы могут не платить за жильё и отказываться выезжать из квартиры. Что делать в таком случае? Рассмотрим несколько возможных сценариев.

1. С рок действия договора подходит к концу, арендатор не хочет выезжать

В первую очередь нужно направить жильцу письменное предупреждение о том, что срок действия договора заканчивается, и вы не будете его продлевать. Лучше отправить заказное письмо Почтой России с описью вложения. В документе нужно указать, когда (время, место) должна состояться передача помещения.

Наличие такого предупреждения будет означать, что договор не продлён. С окончанием срока действия договора арендатор утрачивает право на нахождение в вашей квартире. Выселение жильцов должно производиться по решению суда.

Как обратиться в суд?

Нужно обратиться с иском в районный суд по месту нахождения квартиры. Найти адрес можно на сайте суда в своём регионе. Например, в Москве на этом сайте. Для поиска введите название улицы и дома.

За подачу иска нужно заплатить госпошлину 300 ₽. Если вы не сможете написать иск самостоятельно, то за услуги юриста в Москве придётся отдать не меньше 30 000 ₽. Судебное разбирательство может занять полгода-год.

Если суд встанет на вашу сторону, то дальше должны подключиться судебные приставы. Сначала они должны направить требование о добровольном исполнении решения суда. Если жилец его не исполнит, то к нему будут применяться меры принудительного исполнения решения суда (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Обычно у приставов много работы. Они могут не сразу обратиться к жильцу с требованием о выселении по решению суда. Можно ускорить этот процесс, если получить исполнительный лист в суде и самостоятельно отнести его в службу судебных приставов. После получения этого листка жильца должны выселить в течение двух месяцев — это срок исполнительного производства. Процедура описана в статье 107 Закона «Об исполнительном производстве».

Если должник не выедет из квартиры в установленный срок, то пристав вынесет постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (7% от размера долга, если он был) и определит новый срок для выселения. При его нарушении начнётся этап принудительного выселения без каких-либо дополнительных извещений.

Принудительное выселение производится с участием понятых (иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении, освобождении помещения и описи имущества. Если арендатор оставит в квартире свои вещи, то они будут храниться у пристава.

2. Договора по аренде нет

Законодательством такие отношения не регламентируются. Поэтому для выселения нужно привлекать полицию.

Нельзя пытаться самостоятельно выселять квартирантов с применением насилия, за это предусмотрена уголовная ответственность.

Перед обращением в правоохранительные органы нужно вручить жильцу в присутствии свидетелей (можно попросить соседей) письменное требование о выселении, например, в течение трёх дней. Если жилец не возьмёт требование, то придётся составить об этом акт и подписать его вместе со свидетелями.

По истечении срока, который вы указали в требовании, нужно написать письменное заявление участковому. Возьмите с собой копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Как найти участкового?

На сайте МВД.РФ можно найти информацию об адресе, где находится участковый, и его контактный телефон.

Следует помнить, что он не сможет ничего предпринять, если заявителю не причинён прямой ущерб или физический урон (другими словами, он не будет возбуждать административное или уголовное дело). На практике участковый просто придёт к квартирантам для разъяснения ситуации и предупредит их о последствиях. Такая мера поможет добиться добровольного выселения.

Участковый может сообщить в налоговую инспекцию, что помещение сдавалось в аренду. Но если у вас нет договора, то налоговой на практике будет трудно определить размер налога.

3. Арендатор живёт в квартире с ребёнком

Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.

4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит

Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни.

Порядок действий такой:

1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения.

2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени.

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры.

Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.

Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.

При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.

5. Арендатор шантажирует, что расскажет о неуплате налогов от сдачи квартиры

Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей.

Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев.

На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя. Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца. Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры. На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.

Что будет, если не платить налоги

Налоги платить нужно. Согласно статье 208 Налогового кодекса (НК РФ), доходы, полученные от сдачи в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13%. Можно приобрести статус самозанятого, в этом случае налог будет ещё меньше — 4%.

По статье 122 НК РФ, штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы уклонения, а в случае умышленных действий — 40%.

Стоит учитывать, что сначала налоговая инспекция должна направить требование об уплате налога.

Как налоговая может сама узнать о сдаче квартиры

На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:

квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию;

поступила информация от арендатора, соседей, участкового.

С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:

если ранее подавалась налоговая декларация, а потом её перестали подавать;

если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;

если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу;

если у человека в собственности несколько квартир.

Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года.

Как правильно прописать процедуру выселения из квартиры в договоре

Процедура выселения должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса, так что пункты, нарушающие ГК РФ, будут нерабочими.

В договоре надо указать порядок выезда, передачи ключей и возврата помещения. Стоит установить штраф за нарушение этой процедуры.

Выглядеть это может так: «Последним днём аренды помещения является (например) 31 октября 2019 года. В этот день арендатор обязан вернуть помещение и ключи (столько-то экземпляров), освободив помещение от своих вещей. За невыполнение этого условия арендатор должен уплатить штраф в размере ____ ₽, который может быть удержан арендодателем из обеспечительного платежа. Также в случае невозврата помещения в указанную дату арендатор будет обязан уплатить плату за дни фактического пользования помещением, равную по размеру сумме арендной платы».

Анастасия, участница сообщества Flats for friends в фейсбуке:

Знакомые столкнулись с неприятной ситуацией. Предупредили жильца за полтора месяца, что не собираются продлевать договор аренды. Однако арендатор категорически отказывался уезжать после его окончания.

Аргументы жильца были такие:

Я же плачу вовремя.

Не выставите же вы меня на улицу с вещами.

Я ищу, но мне ничего не нравится. Не нравится двор. Вид из окна. Место. Цена.

Меня здесь всё устраивает, я буду тут жить. А что, я ведь плачу деньги.

Арендатор имеет хорошую стабильную работу. Проблем с деньгами нет. Он был очень настойчив и отказывался уезжать.

В итоге после практически ежедневных переговоров в течение месяца они пришли к соглашению: знакомые полностью оплатили переезд жильцу (машину и грузчиков) и часть стоимости агента, искавшего ему квартиру. Только на таких условиях арендатор съехал.

С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

  • Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
  • Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
  • Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

  • По закону

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

  1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
  2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
  4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
  • На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: