При каком износе дом признается аварийным?

Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

Чем отличается аварийное жилье от ветхого, как получить шанс на переезд в новый дом и какую роль играет форма собственности на квартиру или дом?

Пять лет назад была запущена федеральная программа по расселению аварийного жилья. Значительная часть домов в России построена в начале или середине прошлого века, их износ достигает 65–70%, то есть они непригодны и небезопасны для проживания. Но страна огромна, объектов много, и пока расселяют одних, на очередь встают другие.

В ноябре 2017 года, по данным Минстроя, в России было более 11 млн кв. метров аварийного жилья. Фактически за последние пять лет цифры не изменились: именно в 2012 году началась масштабная федеральная программа по реформированию жилищного фонда. Не стоит думать, что за это время ничего не происходило — была расселена огромная очередь, но ей взамен выстроилась новая. Такой вот замкнутый круг. Очевидно, что программа работает не так хорошо и эффективно, как надеялись чиновники. Данные Минстроя о количестве аварийного жилья подтверждают в Фонде содействия реформированию ЖКХ. С 2012 по 2017 год в список на расселение в связи с непригодными условиями жизни попали дома общей площадью 10,91 млн кв. метров. Лишь за 2017 года фонд пополнился более чем на 1 млн кв. метров, но самыми критичными стали 2014-2015 годы, когда аварийными признали дома в целом более чем 5 млн кв. метров. Сейчас по крайней мере 11 регионов отстают от плана по темпам расселения аварийного жилья. Среди них Тува, Забайкальский, Пермский, Приморский края, Амурская, Иркутская, Ивановская, Тверская, Саратовская, Сахалинская области, а также Еврейская автономная область.

Очевидно, что чиновники не заинтересованы в том, чтобы признавать непригодными для жизни все новые и новые объектов, так как это увеличит разрыв между плановыми и фактическими показателями. Что же делать людям, которые живут в аварийных домах?

Аварийное или ветхое?

Для начала давайте разберемся с терминологией. Очень часто говорят об аварийном и ветхом жилье, и многие считают, что это одно и то же. Но ошибаются.

Когда речь идет о ветхом здании, то подразумевается определенная степень износа дома (более 70% — повод говорить об обветшании). При этом основные несущие конструкции сохранны, и нет угрозы для жизни людей, проживающих в здании. Другими словами, нет опасности, что дом рухнет.

Принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого – потенциальная угроза, которая исходит от такого здания. Проживание в доме признается опасным, поскольку несущие конструкции деформированы или сильно повреждены, и он может обрушиться в любой момент.

Итак, если здание перестает отвечать заданным эксплуатационным требованиям и признается ветхим, то это еще не достаточное основание для того, чтобы признать его аварийным, то есть непригодным для проживания.

Еще один интересный момент: термин «ветхое» не зафиксирован в Жилищном кодексе РФ, однако часто фигурирует и в адресных региональных программах, и в судебных исках.

Какие документы нужно собрать

Претендовать на переселение в новую квартиру или дом вы сможете, если добьетесь, чтобы текущее место жительства признали аварийным. Для этого нужно обратиться либо за экспертизой в органы жилищного надзора, либо напрямую в муниципальную межведомственную комиссию. Второй вариант лучше, так как органы жилищного надзора после экспертизы все равно отправят вас в муниципальные структуры.

Понадобится собрать пакет документов, включая заключение экспертной комиссии, и подать в МФЦ или в муниципалитет.

Список документов может варьироваться от региона к региону, но обычно выглядит примерно так:

паспорт заявителя и копии паспортов всех постоянно зарегистрированных по данному адресу жильцов;
заявление с просьбой признать квартиру непригодной для проживания;
документы, подтверждающие право владения жильем;
экспертное заключение о признании дома аварийным;
дополнительно можно предоставить коллективные обращения жильцов с просьбой о расселении, заключение управляющей компании с описанием проблем с ЖКХ и так далее.

Заявление рассматривают 30 дней и после проверки всех данных выносят решение: пригодно помещение для проживания или подлежит сносу как аварийное строение. Бывают и промежуточные варианты, например комиссия может рекомендовать провести капитальный ремонт или реконструкцию здания.

Разница между социальным жильем и собственностью

Суровая действительность такова, что, даже если ваш дом признали непригодным для проживания, то это, к сожалению, не означает, что вы переедете в другую квартиру через день или даже через месяц. Формально люди, живущие в аварийных домах, получают приоритетное право на расселение. Но «квартир не хватает, и образуются очереди даже из внеочередников.

Придется неоднократно напоминать о себе, обивая пороги государственных структур, и чем настойчивее вы будете, тем больше шансов на скорейшее завершение процесса.

Есть два варианта развития ситуации, и они зависят от того, на каких правах вы владеете жильем.

Первый сценарий таков. Вы проживаете в муниципальной квартире. Дом, в котором вы живете, признан непригодным для проживания. После ожидания вы наконец заключаете новый договор социального найма и переезжаете. В данном сценарии наниматель гарантированно получает одну жилплощадь взамен другой, причем новая квартира должна быть благоустроенной и по площади не менее той, где вы и ваша семья жили раньше.

Второй сценарий связан с недвижимостью, которая находится в собственности, и тут все сложнее.

Если переселение из ветхого здания происходит по стандартной схеме, а не по адресной программе, то вам будет положена не жилплощадь, а денежная компенсация. Размер выкупной цены — это предмет споров между собственником и государством. Компенсацию рассчитывает государство, учитывая рыночную цену жилого помещения, упущенную выгоду, компенсацию за несделанный капитальный ремонт, компенсацию убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием у него недвижимости.

Разумеется, самую существенную долю компенсации составит рыночная стоимость жилья, и она будет крайне мала (квартиры в аварийном доме, как вы понимаете, стоят мало, компенсация часто не позволяет купить аналогичную квартиру в этом же районе, а часто – вообще в городе или ближайшем пригороде). Противостоять оценщикам из муниципалитетов можно, и не стоит бояться обращений в суд, ведь в конечном счете вы боретесь за адекватные условия для жизни. Проконсультируйтесь с юристами относительно вашего случая, и оцените шансы на положительное решение. Если вы отстоите свои права в судебном порядке, то все затраты по делу возьмет на себя проигравшая сторона.

Как признать дом аварийным

Как признать дом аварийным, такой вопрос задают собственники, которые хотят произвести смену своего жилого помещения на более благоустроенное. Но для этого многоквартирный дом должен быть признан аварийным в установленным законом порядке. Советская эпоха оставила нам в наследство жилой фонд, который находится в удручающем состоянии и с каждым годом всё больше и больше разрушается. За последние 25 лет нового жилья построены было не так много и в связи с этим образовались миллионы квадратных метров аварийного жилья, в котором проживают женщины, дети и старики. Многие аварийные дома — это дома без удобств, в которых даже туалет находится на улице.
С начала проведения масштабной федеральной программы по переселению из аварийного жилья, у граждан, проживающих в непригодном для проживания жилье появился шанс улучшить свои жилищные условия и получить благоустроенные квартиры.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу

Признание дома аварийным и подлежащим сносу регламентируется Постановлением 47 правительства РФ от 28.01.2006. В соответствии с этим постановлением собственникам разъяснен порядок подачи документов на признание дома аварийным, как это сделать и куда их подавать.

Итак, если собственник помещения в многоквартирном доме, считает, что дом находится в плачевном состоянии, то у него есть право подать документы на признание многоквартирного дома непригодным для проживания и аварийным. Вообщем ни в одном законодательном акте нет указаний сколько человек должны подавать документы один или несколько. Если многоквартирный дом находится в состоянии, когда уже никакой капитальный ремонт не поможет, то межведомственная комиссия обязана его признать непригодным для проживания и аварийным. Главными документами в данном случае будет технический паспорт на многоквартирный дом, в котором обязательно будет указан процент износа здания, акт государственный жилищной инспекции и экспертиза проектно-изыскательных работ, выводы которой должны подтверждать о нецелесообразности проведения капитального ремонта и непригодности проживания в доме людей. Такие документы может подать как один собственник дома, так и группа их. В связи с значительными затратами на проведение экспертизы лучшим вариантом будет объединиться всем заинтересованным лицам. Многие граждане не знают о своих правах и считают, что признавать дом аварийным должна местная администрация. Конечно в случае, если в доме есть муниципальная доля, то администрация действительно имеет такую возможность, но не обязанность. Во многих регионах страны органы прокуратуры подают иски на органы местного самоуправления в защиту прав граждан об обязании администрации инициировать процедуру признания домов аварийными и подлежащими сносу. Такая позиция значительно увеличило количество домов, признанных аварийными по всей стране. Но в погоне за статистикой не были учтены мнения самих граждан, которые не хотели этого.

Что получает собственник в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу

В случае признания жилого дома аварийным и подлежащего сносу, улучшение жилищных условий может произойти тремя способами. Первый, Вы ждете, когда дом начнут расселять по федеральной программе переселения из ветхого и аварийного жилья. В этом случае необходимо уточнить в местной администрации есть ли дом в это программе. Второй, дом расселяет орган местного самоуправления за счет собственных средств. И третий, Вы самостоятельно через суд инициируете иск о получении благоустроенного жилого помещения. В этом случае можете получить жилое помещение по площади не меньше, чем занимаете в настоящий момент и количеством комнат, не меньше, чем находится в пользовании в настоящий момент. Также можно изменить способ получения жилья и заменить его на денежные средства.

Читайте также Как поменять лифт в доме?

Чтобы признать дом непригодным для проживания и аварийным, заявителю в межведомственную комиссию необходимо подать на рассмотрение следующие документы:

заявление;
экспертиза;
акт государственной жилищной инспекции о неудовлетворительном состоянии дома;
документы на собственность или договор социального найма;
технический паспорт.

После подачи этих документов, комиссия рассматривает их в течении 30 дней и даёт своё заключение. Если в заключение комиссии есть выводы о признании жилого дома аварийным, то органы местного самоуправления выпускают постановление о признании дома аварийным или распоряжение. Этот документ и будет являться, тем главным документом на пути обретения нового жилья. Подлежит жилой дом сносу или нет, зависит от того является ли этот дом памятником архитектуры. Если является, то такой дом не может подлежать сносу, а подлежит реконструкции.

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, происходит практически по такому же механизму, что и дома, подлежащие сносу. Так почему происходит разница формулировок, когда дом признается аварийным?

А дело всё в том, что жилые дома признаются подлежащими реконструкции, если они являются памятниками архитектуры. Дело в том, что если многоквартирный жилом дом является памятником архитектуры, то осуществить его снос по закону нельзя. В этом случае дом признается подлежащим реконструкции, и тогда все собственники несут обязанность по проведения в нем реконструкции. Фактически для собственников в домах, проживающих в домах, признанных памятниками архитектуры происходит обратная сторона «медали», после признания такого жилого дома аварийным. В данном случае произвести снос нельзя, а значит и расселить дом просто невозможно. И тогда, согласно Жилищного Кодекса РФ, у собственников возникает обязанность по проведению реконструкции в доме за собственный счет, пропорционально своей доли собственности. В такой момент возникает накладка. Собственники дома не знают, что их дом памятник архитектуры и затевают процедуру признания многоквартирного дома аварийным, не зная о всех последствиях. Если же всё-таки признать многоквартирный дом аварийным необходимо, то другим подводным камнем в этой ситуации будет дорогостоящее проведение экспертизы дома. Так как дом является памятником архитектуры, то и экспертизу должна проводить определенная организация. Она должна иметь отдельную лицензию на возможность работы с памятниками архитектуры. Соответственно из этого и стоимость затрат на проведение экспертизы будет значительно выше.

Как выяснить является ли многоквартирный дом, где Вы живете памятником архитектуры или нет? Многоквартирные дома могут быть памятники архитектуры различного значения – федерального, регионального или местного. Вообще достаточно написать запрос в любой орган власти, который отвечает за работу с памятниками или культурным ценностями и Вам дадут ответ. Также такую информацию возможно найти и в интернете.

Какие дома признаются аварийными

Какие дома признаются аварийными? Многоквартирный жилой дом становится аварийным, только тогда, когда его статус официально будет закреплен нормативным документом администрации. Признание его аварийным прежде всего делается на выводах экспертизы. Но перед тем как её заказывать можно и самому визуально оценить какой будет сделан вывод в отношении конкретного дома.

Конечно, если в доме, например, в неудовлетворительном состоянии находится кровельное покрытие, то дом признаётся просто требующим капитального ремонта, но не в коем случае не признается непригодным для проживания. В большинстве случаев главным основанием, чтобы признать дом аварийным является физический износ здания. Он выражен в повреждениях в несущих конструкциях здания и его фундаменте. Когда его надежность и прочность настолько мала, что подвергает опасности жизни или здоровью проживающих в нём людей. Также дома могут признаны аварийными, если находятся в местах, где уровень санитарно-эпидемиологической безопасности граждан находится на максимальном уровне риска для проживания в нём. Например, превышен уровень радиации или электромагнитное излучение. В местах подверженных сходу оползней, селевых потоков, там, где проходят линии электропередач. А также дома, которые были подвергнуты разрушениям, после которых проводить восстановительные работы в доме экономически нецелесообразно.

Экспертиза о признании дома аварийным

Экспертиза о признании дома аварийным — это основной документ, который необходим для принятия решения по непригодности проживания в данном многоквартирном доме. В целях проведения экспертизы дома на предмет его аварийности проводятся проектно — изыскательные работы по выявлению повреждений несущих элементов конструкций дома. В случае, если повреждения вышеуказанных конструкций выше нормы, то в заключении делается вывод о его непригодности к проживанию в многоквартирном доме. Чаще всего дома признаются аварийными, если процент износа дома составляет 70 и выше процентов. Полномочиями по проведению экспертизы обладает организация только с соответствующей лицензией на проведение таких работ. Если объект является памятником архитектуры, то на проведение такой экспертизы должна быть отдельная лицензия.

Межведомственная комиссия по признанию дома аварийным

Межведомственная комиссия по признанию дома аварийным принимает документы на рассмотрение, проводит проверку изложенных фактов и документов и принимает окончательное решение по признанию дома аварийным или может провести дополнительную проверку. Срок рассмотрения документов с момента подачи заявления 30 дней. В случае, если в заключении межведомственной комиссии указаны выводы о признании дома аварийным и подлежащим сносу, то орган власти в течение 30 дней издает распоряжение с соответствующими сроками отселения граждан. В состав межведомственной комиссии по признанию дома аварийным входят представители органов местного самоуправления из различных ведомств: Роспотребнадзора, Государственной жилищной инспекции и других различных структур. Состав комиссии утверждается нормативным документов органа местного самоуправления.

Как узнать признан ли дом аварийным

Чтобы выяснить признан ли дом аварийным или нет сделайте запрос в местную администрацию. Обязательно укажите в нём, чтобы Вам прислали копию нормативного документа, в соответствии с которым он признан аварийным.

При каком износе дом признается аварийным?

Право граждан на жилище относится к основным правам человека и закреплено как в международных актах (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах), так и в Конституции Российской Федерации (ст. 40).

Для правильного понимания законодательства Российской Федерации, регулирующего предоставление жилья гражданам, проживающим в технически изношенном жилищном фонде, необходимо понимать разницу терминов «ветхое» и «аварийное» жилье.

Ветхое – состояние, при котором конструкции здания имеют износ: для каменных домов — свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

Аварийное – состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих.

Таким образом, правовые последствия для жильца в виде предоставления другого благоустроенного жилья возникают только в случае признания его жилого помещения непригодным для проживания, а дома – аварийными и подлежащими сносу либо реконструкции в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Сам по себе факт ветхости дома оснований для его расселения не создает.

Процедура признания жилья непригодным регулируется Положением о признании помещением жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Если дом, в котором проживает гражданин, представляет опасность для здоровья и жизни как проживающих, так и иных лиц, он вправе обратиться в межведомственную комиссию, создаваемую органами местного самоуправления.

Обращение в комиссию носит заявительный характер. Для рассмотрения вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным собственникам и нанимателям жилых помещений необходимо предоставить в комиссию следующие документы:

— заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

— копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

— в случае признания жилого помещения, а не дома, непригодным для проживания – заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;

— заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома и имеющий допуск на осуществление данного вида деятельности – в случае признания всего дома аварийным, а не отдельного жилого помещения;

— по усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

Комиссия рассматривает поступившее заявление в течение 30 дней с даты регистрации и принимает одно из следующих решений (виде заключения):

— о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

— о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки;

— о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

— о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

— о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.

На основании полученного заключения орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения; в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — срока отселения.

Комиссия в пятидневный срок со дня принятия решения направляет по 1 экземпляру распоряжение и заключение комиссии:

— орган государственного жилищного надзора по месту нахождения помещения или дома (в случае признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В зависимости от того, собственник или наниматель нуждается в предоставлении иного жилья, законодательство определяет различный порядок обеспечение жилищных прав:

Собственник – согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято путем выкупа. Предоставление другого жилого помещения собственнику возможно в том случае, если аварийный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ». В этом случае собственник может выбрать по своему усмотрению либо выкуп, либо предоставление жилого помещения. Если дом не включён в региональную адресную программу, суд не вправе обязывать органы местного самоуправления обеспечить собственника другим жилым помещением, поскольку по закону муниципалитет должен выплачивать лишь выкупную цену.

Наниматель – согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. В соответствии с ч. 1 ст. 85, ст. 86 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Предоставление другого жилья должно отвечать обязательным критериям:

— быть равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению (не только в соотношении жилой площади и площади вспомогательных помещений, составляющих общую площадь жилого помещения, но и в количестве комнат по сравнении с ранее имевшимися);

— находиться в черте данного населенного пункта (города, поселка и т.п.), при этом необходимо учитывать, что крупный город с районным делением рассматривается как единый населенный пункт и следовательно, при выселении жилое помещение может быть предоставлено в любом районе города;

— отвечать установленным требованиям, в частности санитарным и техническим правилам и нормам (вместе с тем не принимаются во внимание такие факторы или так называемые дополнительные удобства, как улучшенная планировка, наличие балконов, лоджий и т.п.);

Таким образом, предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и не может ухудшать имевшиеся ранее условия проживания.

Выплата собственнику выкупной цены помещения также имеет ряд особенностей.

Выкупная цена должна включать в себя не только рыночную стоимость жилого помещения, но и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации».

Кроме того, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме. То же самое касается и земельного участка под аварийным домом.

Невыполнение нанимателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, также может служить основанием к включению выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный ремонт.

В случае бездействия органов власти или несогласия с принятым решением по вопросу расселения аварийного жилого фонда граждане вправе обратиться в прокуратуру или в суд с соответствующим заявлением.

Порядок признания жилья непригодным для проживания

Рано или поздно любое жилое помещение может прийти в негодность, в связи с чем в нем невозможно будет проживать. Как и по каким основаниям признать жилье непригодным будем разбираться в настоящем материале.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш жилищный адвокат Екатеринбурга поможет по любой проблеме, задайте свой вопрос уже сегодня!

Основания для признания жилого помещения непригодным

В основе начала процедуры лежит выявление вредных факторов, которые представляют угрозу для жизни и здоровья граждан, не позволяя обеспечить их безопасность, в связи с тем, что:

по причине физического износа ухудшились эксплуатационные характеристики помещения
изменилась окружающая среда и параметры микроклимата помещения, что не позволяет соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и гигиенические нормативы

Многоквартирный дом может быть признан аварийным из-за аварийного технического состояния. Вследствие признания многоквартирного дома аварийным, жилые помещения в таком доме являются непригодными для проживания (подробнее на сайте по ссылке).

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания

О том, как признавать жилье опасным для проживания, имеется Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Порядок заключается в следующем:

для начала собственник или иное лицо может обратиться с жалобой на непригодность жилья в жилищную инспекцию. Можно сразу обратиться с заявлением в администрацию, в целях проведения обследования жилья межведомственной комиссией
далее межведомственная комиссия, создания для обследования помещений на предмет их пригодности для проживания, проводит оценку жилья на соответствие требованиям, которые предъявляются к жилому помещению и принимает решение о его пригодности или неблагонадежности для проживания
комиссией оформляется заключение и оформляется акт обследования помещения
по итогам работы комиссии органом гос. власти или органом местного самоуправления принимается решение по вопросу пригодности или опасности для проживания жилья
один экземпляр решения передается заявителю

Документы для признания жилья под снос

Для признания жилья аварийным для проживания в комиссию предоставляются следующие документы:

заявление на признание жилья непригодным для проживания
копии правоустанавливающих документов на жилье, если право не зарегистрировано в ЕГРН

В случае признания многоквартирного дома аварийным, что влечет признание непригодным жилья в таком доме, также необходимо предоставить дополнительный документ, такой как заключение специализированной организации, которая проводила обследование многоквартирного дома.

Если необходимо признать жилье не соответствующим установленным требованиям, тогда также предоставляется заключение специализированной организации, которая проводила обследование ограждающих и несущих конструкций жилья.

Кроме того, на усмотрение заявителя, могут быть предоставлены заявления, письма, жалобы граждан о том, что условия проживания в конкретном доме являются неудовлетворительными.

Как составить заявление о признании квартиры непригодной для жилья?

Форма заявления может быть принята или разработан образец в гос. органах власти или в органах местного самоуправления. Если такой формы не имеется, тогда при подготовке соответствующего заявления укажите в нем следующее:

кому адресуется заявление, как правило, пишут на межведомственную комиссию
от кого подается заявление, требуется указание ФИО, места проживания, номера телефона, также могут попросить указать паспортные данные
название документа – заявление
в тексте заявления излагаются обстоятельства обращения с таким заявлением и просьба рассмотреть вопрос о признании жилье непригодным для проживания или провести оценку жилья на предмет пригодности проживания в нем
в приложении перечисляются прикладываемые документы
заявление должно содержать подпись заявителя

ПОЛЕЗНО: читайте также про постановку на очередь на улучшение жилищных условий по ссылке

Последствия признания жилых помещений ветхими или аварийными

Последствиями признания жилых помещений непригодными для проживания являются следующие:

расторжение договором найма и аренды, если такие заключены
собственники непригодного жилья вправе получить другое жилье вместо изымаемого или получить возмещение за то жилье, которое изымается. При этом в отдельных муниципалитетах складывается различная практика в вопросе предоставления иного жилья взамен изымаемого, а именно, в рамках программы переселения строятся новые многоквартирные дома, и кому-то новое жилье просто предоставляется взаимен сносимого, а кому-то предоставляется новое жилье, но с обязанностью переселяемыми гражданами произвести доплату за новое жилье, стоимость которого больше того, которое признано непригодным
если жилье в аварийном многоквартирном доме приобретено после того, как дом признан аварийным, то приобретшие жилье лица имеют право на возмещение в денежном эквиваленте компенсации

Органами гос. власти субъектов РФ могут устанавливаться дополнительные меры поддержки в случае признания жилья под снос.

Адвокат по жилью в Екатеринбурге

Простому гражданину бывает сложно добиться того, чтобы его жилье было определено под снос. Адвокаты по жилью нашего Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» всегда готовы помочь в решении вопроса с признанием жилья непригодным, если оно является таковым. При обращении за помощью к нашим адвокатам по указанному вопросу Вы можете рассчитывать:

на консультацию в вопросе изъятия дома по причине ветхости и (или) аварийности
изучение и оценку адвокатом документов, касающихся жилья
подготовку заявления о признании жилья ветхого или дома аварийным
представление интересов доверителя в органах власти, местного самоуправления, при необходимости в суде
обжалование действий, решений органов власти, местного самоуправления
сбор необходимых документов для сноса дома и предоставлении достойной денежной компенсации взамен
оказание иной юридической помощи

Отзыв о работе нашего адвоката по жилью

Автор статьи:

О методиках определения степени износа многоквартирного дома

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.

Физический износ дом и почему он происходит

Базой для определения износа многоквартирного дома служат:

«Ведомственные строительные нормы 53–86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее – Правила № 446);
«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;
Жилищный кодекс РФ;
Градостроительный кодекс РФ.

Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

климатические и природные условия;
количество людей, проживающих в доме;
планировка МКД;
интенсивность и срок эксплуатации;
уровень обслуживания и качество ремонта.

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома. Износ происходит медленнее, если дом качественно ремонтируется и обслуживается в течение всего периода эксплуатации.

Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.

При оценке износа выделяют две его стадии:

устранимая, когда процесс устаревания приводит к увеличению расходов на содержание дома;
неустранимая, когда появившиеся дефекты препятствуют дальнейшей эксплуатации дома из-за нарушений безопасности.

Методики расчёта степени износа многоквартирного дома

Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД. Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД.

Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа.

В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%. Они делятся по видам материалов, из которых сделан тот или иной элемент дома.

В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для:

конструктивных элементов: фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
отделки, обшивки и облицовки;
внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.

Износ газового оборудования и лифтов Правилами № 446 не регламентируется (п. 1.8 Правил № 446).

Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446. Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.

1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446. Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.

Согласно п. 1.5 Правил № 446, полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций – до 10%, для конструкций в целом – до 5%, для домов в целом – до 1%.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Сведения об износе дома заносятся в технический паспорт МКД. Обязанность об актуализации этой информации в техдокументации лежит на собственниках помещений в МКД (ст. 210 ГК РФ, п. п. 3.43–3.50 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). Поэтому проведение экспертизы для определения актуального износа дома и внесение информации в техпаспорт МКД должно быть утверждено на общем собрании собственников.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

В зависимости от степени износа дома определяются нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ.
Степень износа дома влияет на уровень тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД, устанавливаемый управляющей организацией по договору управления. Чем больше износ дома – тем выше расходы на его содержание.
Износ дома напрямую может повлиять на очередность проведения капитального ремонта дома, если средства на него собираются на счёте регоператора.

По материалам портала РосКвартал.