Как разделить квартиру на две отдельные?

Можно ли разделить квартиру на две квартиры

Последние изменения: Январь 2021

На практике часто возникает необходимость объединить несколько обособленных жилых помещений в одно и, наоборот, разделить квартиру на две квартиры. Первая ситуация реализуется гораздо чаще второй. Причины – сложности технического характера, требующие изначальной планировки объекта недвижимости, дающей возможность для реконструкции в соответствии с нормативными требованиями, получение согласия от соседей и контролирующих инстанций.

Можно ли сделать из одной квартиры две

Необходимость раздела объекта недвижимости на два обособленных жилых помещения продиктована причинами семейного или материального характера.

К мотивирующим факторам относят:

Развод супругов. Совместно нажитая собственность, сила привычки проживать по конкретному адресу и нежелание встреч друг с другом делают оптимальным разделение квартиры на две.
Получение недвижимого имущества в качестве наследства несколькими сонаследниками. Наличие собственных семей и нежелание заниматься продажей с последующим разделением денежных средств сопутствует выбору раздела на обособленные жилые помещения.
Взросление детей и создание ими собственных семей. Раздел квартиры на две – идеальный вариант для получения отдельной площади старой и молодой семье.
Вопрос экономии средств. Покупка одного объекта недвижимости по цене обойдётся гораздо дешевле двух независимых этого же метража.

Как разделить квартиру на 2 квартиры

Раздел одного жилого помещения на обособленные с технической точки зрения относится к перепланировке, требующей внесения изменений в технический паспорт. Чтобы разделить большую квартиру на две в пределах метража помещения, необходимо изменение конфигурации, включающее демонтаж перегородок, дверных и оконных проёмов, обустройство санузлов и кухонь. Процесс раздела квартиры на две будет существенно различаться, если квартиры ранее были обособленными с дальнейшим объединением в единый объект или было единое жилой помещение.

Раздел ранее объединённых квартир

Ошибочно полагать, что для разделения квартиры на две достаточно поставить на прежнее место снятую перегородку. Поскольку к процессу объединения и узаконивания подключались сторонние организации, то для придания законности новому решению необходимо:

возведения на прежнее место ранее ликвидированной перегородки; восстановления закрытого входа в одну из квартир с лестничной площадки; возврата кухни и санузла при их ликвидации в процессе объединения.

Раздел больших обособленных квартир

Если при разделении ранее объединённых жилых помещений достаточно узаконить и вернуть на «круги свои» новшества реконструкции, то, чтобы разделить большую квартиру на две, необходимо для планировки санузлов и кухонь – обязательных квартирных атрибутов, переводить часть жилой площади, где располагались комнаты, в нежилую.

Существуют законодательные ограничения при планировке кухонь:

Запрет на проектирование кухни, если этажом ниже расположена жилая комната вследствие ухудшения условий граждан на нижнем этаже. В качестве выхода из ситуации может служить столь нелюбимый первый этаж, поскольку находящиеся подвальные помещения, даже сдаваемые в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, не относятся к жилым. Запрет на установку газовой плиты в кухне-нише жилой комнаты. Перед тем, как разделить двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, необходимо позаботиться о выделении места для кухни-ниши на территории коридора или холла, либо отказаться от использования газовой плиты ввиду признания помещения нежилым. Запрет на обустройство кухни, если в квартире этажом выше расположены санузлы и ванные комнаты. Выход – расположение объекта недвижимости на последнем этаже многоэтажного дома.

Алгоритм процедуры разделения

Перед проведением процедуры необходимо обращение в проектную организацию для составления проекта. Инженеры-проектанты подскажут, как разделить одну большую квартиру на две, существуют ли технические возможности для раздела, составят проект с согласованием в инстанциях. Затем производится процедура технически и регистрируются новые объекты недвижимости.

Составление проекта

Стадия проектирования включает выезд инженера на территорию объекта для сверки характеристик с техническим паспортом и проведения дополнительных обмеров. На начальном этапе специалист составляет техническое заключение, в котором отражаются:

конструктивные данные об объекте недвижимости; описательная часть жилого помещения с выявленными дефектами при наличии; выводы о возможности раздела квартиры на две либо запрета на проведение процедуры.

Если процедура технически возможна, то следующим этапом будет составление проекта, включающего:

Обустройство отдельного входа для второй квартиры. Поскольку стены по периметру являются капитальными, то при организации отдельного входа требуется усиление несущей конструкции, а также согласия новых соседей по лестничной площадке. Как вариант можно использовать проектирование тамбура.
Проектирование санузлов и кухонь с учётом перечисленных ограничений по этажности с приложениями планов проектов:

чертежа первичного жилого помещения; вида после разделения на два независимых объекта; схемы конструкций, подлежащих демонтажу;

Описательная часть содержит перечень мероприятий для осуществления перепланировки. Готовый проект скрепляется печатью проектной организации и служит основанием для проведения дальнейших действий.

Согласование с местными властями

Запланированное мероприятие по разделению в обязательном порядке должно быть согласовано с местными органами власти, иначе проведённые работы будут считаться незаконными.

Для получения разрешения необходимо представить следующие документы:

заявление, подписанное всеми собственниками и содержащее описание мотивирующих факторов для проведения процедуры раздела квартиры на две; правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на жилое помещение; технический план жилищного объекта; техническое заключение с выводами проектной организации о возможности перепланировки и проект реконструкции; согласие соседей при планировке отдельного входа для второй квартиры; разрешение газовых служб при установке или переносе оборудования; разрешение служб электроснабжения и водоснабжения на установку новых приборов учёта (счётчиков на воду и электроэнергию).

Составление акта и введение в эксплуатацию

После завершения работ владельцы обязаны сообщить в муниципалитет о проведённой реконструкции. Назначенный сотрудник жилищной инспекции выезжает на место с целью проверки:

соответствия перепланировки составленному проекту; доступности инженерных коммуникаций; соблюдения строительных нормативов и правил; прочности использованных строительных материалов и их соответствия стандартам.

Часто местные органы самоуправления отвечают необоснованным отказом на проведение процедуры, который оспаривается в судебных инстанциях. Квалифицированные юристы помогут подготовить пакет документов, составить исковое заявление и представить интересы в суде. Возможна ситуация, когда собственники не могут прийти к соглашению о разделе. При составлении грамотного иска суд может возложить обязанности сделать реконструкцию на обоих владельцев жилья. В составлении искового заявления вам помогут наши специалисты. Обращайтесь через форму ниже или чат.

Как происходит раздел квартиры на доли?

– Квартира приватизирована в равных долях между мной и дочерью. Также в квартире прописан мой муж и малолетний ребенок дочери. Если дочь захочет раздел квартиры, то есть потребует часть денег за половину своей доли, что надо делать? Как происходит раздел долей? По какой цене я должна буду с ней рассчитаться – по рыночной или кадастровой? И если я являюсь главным квартиросъемщиком, сможет ли дочь без моего ведома что-то сделать со своей половиной квартиры?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Начнем с конца. Поскольку Ваша дочь является собственником доли в квартире, то она имеет право распоряжаться принадлежащей ей долей по своему усмотрению. Это значит, что она может ее продать (но с учетом ограничений в том, что первое (преимущественное) право приобретения доли будет за Вами), подарить, заложить, завещать и т. д. Кто является главным квартиросъемщиком – не имеет никакого значения. Если Ваша дочь захочет кому-либо подарить, завещать свою долю или заложить ее, то Ваше согласие как сособственника на такие сделки не требуется.

При продаже доли в квартире у Вас есть первостепенное право ее купить по цене и на условиях, выставляемых дочерью. Если Вы откажетесь покупать долю на предложенных условиях или не ответите на предложение в течение 30 дней с даты получения уведомления от дочери, то долю она вправе продать любому лицу, но на тех же условиях, что предлагала Вам.

Если вы обоюдно придете к решению о том, что дочь Вам продаст свою долю, то стоимость доли Вы определяете самостоятельно. Она может быть любой, но с единственной оговоркой: стоимость должна быть реальной.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости на сегодняшний день очень близка к рыночной стоимости, а иногда и превышает ее. Для оценки рыночной стоимости доли рекомендую обратиться к профессиональному оценщику, который произведет независимую оценку. Любые сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, поэтому для оформления договора необходимо будет обязательно обратиться к нотариусу.

Таким образом, в результате ваших с дочерью сделок Вы станете единоличной собственницей квартиры, а дочь получит от Вас денежную сумму. И не забудьте в договоре прописать условие о снятии с учета дочери и ее несовершеннолетнего ребенка.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Поскольку Вы и Ваша дочь являетесь долевыми собственниками, то, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, осуществлять владение, пользование и распоряжение (продажу, мену, дарение и прочее) Вы можете совместно или по обоюдному согласию.

Если ваши доли выделены в натуре (и это юридически значимое обстоятельство зафиксировано в нотариальном договоре или договоре о приватизации), то Ваша квартира является коммунальной. В этом случае Вы, как и Ваша дочь, проживаете каждая в своих комнатах и совместно пользуетесь кухней, санузлами, коридором и иными местами общего пользования. Продать свою комнату можете как Вы, так и она, однако при совершении такой сделки надлежит предложить второму собственнику выкупить планируемую к продаже комнату самостоятельно по цене предложения этой комнаты третьим лицам. Цена комнаты в данном случае будет максимально приближена к рыночной. Вы сами сможете ее проанализировать, воспользовавшись базой любого агентства недвижимости.

Если же доли в натуре не выделены, то владение и пользование квартирой, а также распоряжение ею должно быть осуществлено всеми собственниками совместно, и Ваша дочь обязана Вас уведомить о продаже своей доли в обязательном порядке. При этом она вправе предложить Вам выкупить эту долю по той цене, за которую она имеет намерение продать ее третьим лицам. В случае, если Вы выплатите Вашей дочери стоимость ее доли, то Вы становитесь полноправным собственником всей квартиры. Если же Вы не выкупаете долю у Вашей дочери, она вправе ее отчуждать, причем по той цене, по которой предлагала осуществить выкуп Вам.

Однако, как показывает статистика аналогичных сделок, стоимость такой «идеальной доли» не будет высока (то есть будет значительно ниже стоимости рыночной, рассчитанной из средней стоимости 1 кв. метра аналогичной площади). И, в случае если с Вашей стороны будут возражения, тому, кто приобретет данную «идеальную долю», предстоит значительное количество судебных разбирательств и отнюдь не идеальное вселение в спорную квартиру, а также определение порядка пользования в судебном порядке.

Поэтому наиболее эффективным разрешением проблемы является договоренность, достигнутая между собственниками (Вами и Вашей дочерью) о выкупе Вами второй доли по устраивающей Вас цене либо совместная продажа квартиры (что позволит получить более высокую стоимость, чем продажа долей). А если вы не достигнете согласия, определение и выделение долей (при физической возможности это делать) будут осуществляться в судебном порядке. Вместе с тем понудить Вас к продаже Вашей доли или выкупу доли дочери никто, даже судебные органы, не вправе. Так что в любом случае придется договариваться.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете договориться с дочерью о покупке ее доли. Как правило, родственники заказывают оценку квартиры и определяют стоимость продажи, согласно размеру доли. Например, если Вашу квартиру оценили в 4 млн рублей, то дочери, которая является владельцем 50% жилплощади, полагается 2 млн рублей.

Если Вы не готовы покупать долю, то в таком случае дочь имеет право выставить свои квадратные на продажу. Технически это происходит по факту письменного уведомления о желании продать свою долю или предварительного получения Вашего отказа от преимущественного права покупки.

Вместе с этим продавать квартиру долями менее выгодно, чем целиком: при стоимости квартиры в 4 млн рублей Ваша дочь получит не 2 млн рублей, а до 1,5 млн рублей. Это связано с тем, что доли серьезно дисконтируются на рынке – вплоть до 30-40% – так как желающих «делить» жилплощадь с другими людьми не так уж и много.

Отвечает юрист, специалист по недвижимости Ирина Дарсалия:

Хочется сразу заметить, что понятие «ответственный квартиросъемщик» кануло в Лету вместе «развитым социализмом». На сегодняшний день есть либо наниматель и члены его семьи (когда квартира не приватизирована), либо собственник и члены семьи собственника жилого помещения. В описываемой ситуации квартира принадлежит маме и дочке на праве общей долевой собственности в равных долях, то есть по ½ доли у каждой. Согласно ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом. Остальные лица, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника», и правом распоряжаться ею не обладают. Их мнение никоим образом не учитывается при продаже.

Поскольку квартира является общей собственностью двух человек, то при продаже доли одним собственником у второго есть гарантированное законом (ст. 250 ГК РФ) право преимущественной покупки. Это подразумевает, что, когда дочь надумает продавать свою долю, в первую очередь она обязана уведомить о предстоящей продаже мать, как второго собственника. Уведомление оформляется у нотариуса и направляется по почте на имя второго собственника по адресу нахождения продаваемой квартиры. Дочь имеет полное право указать в этом уведомлении любую стоимость своей доли, независимо от рыночной цены или кадастровой стоимости. Она собственник: ее право продать за ту цену, которую она считает нужным. Для принятия решения о выкупе доли у второго собственника есть месяц со дня получения уведомления. Если в этот срок он не предпримет никаких действий, то доля продается третьим лицам. При этом важно отметить, что в договоре купли-продажи доли третьим лицам цена должна быть не меньше той, что указана в уведомлении о праве преимущественной покупки. В противном случае у сособственника есть законные основания для признания данной сделки недействительной как ущемляющей его права.

И еще хотелось бы пояснить, что прибегнуть к хитрости и не получать на почте уведомление от нотариуса и тем самым помешать продаже доли третьим лицам не удастся. В случае, если письмо не получено, оно по истечении установленного срока хранения (1 месяц) возвращается к нотариусу, и тот выдает соответствующее свидетельство, позволяющее продажу доли третьим лицам. Это сделано для того, чтобы участники долевой собственности не злоупотребляли правом и не ставили палки в колеса при проведении сделки.

Не стоит забывать и о том, что в данном случае продается не какая-то конкретная комната, а невыделенная, виртуальная доля в квартире. Новый собственник доли должен будет договариваться со вторым собственником, кто и в какой комнате будет жить. Ванна, кухня, санузел, коридоры – эти помещения находятся в совместном пользовании всех собственников, и запреты пользоваться кухней или навешивание замков на ванную комнату одним из собственников незаконно.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дочь в данной ситуации имеет право распоряжаться своей долей квартиры при одном условии – если она уведомит сособственника о желании ее продать. Данное уведомление должно быть составлено в нотариальной форме. Мама в течение месяца должна определиться, будет она покупать долю или нет, после чего необходимо написать заявление о своем решении ее приобрести либо проигнорировать сообщение. В случае приобретения доли нужно будет договориться с дочерью о дате и времени сделки и выкупа доли. В уведомлении дочка может указать любую цену, но в случае продажи доли третьему лицу сумма должна остаться такой же. На рынке есть определенные правила ценообразования – есть цена всей квартиры, половины и доли. Стоимость доли определяется следующим образом – это минус 40% от стоимости половины квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марина Любочская:

В Вашей ситуации есть следующие варианты решения вопроса.

Первый. Вы можете выкупить у дочери ее долю в праве собственности на квартиру. Такая сделка должна оформляться у нотариуса. Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Таким образом, купить долю в праве на квартиру у своей дочери Вы можете за любую цену, о которой вы с ней договоритесь. На практике сделки с недвижимостью совершаются на основании рыночной оценки недвижимости, определяемой по соглашению между продавцом и покупателем. Заставить собственника продать свое имущество по какой-то стоимости нельзя, придется договариваться. За основу можно взять заключение специалиста-оценщика, который по Вашему запросу определит рыночную стоимость Вашей квартиры, или риелтора, который хорошо ориентируется в текущих ценах на недвижимость и сможет после анализа цен на аналогичные квартиры в Вашем районе определить оптимальную цену Вашей квартиры.

Второй вариант. Вы с дочерью можете договориться и продать всю квартиру, а деньги, полученные от ее продажи, разделить поровну (пропорционально вашим долям) или иначе (по договоренности).

Понятие «главный (ответственный) квартиросъемщик» в действующем законодательстве заменено термином «наниматель» жилого помещения по договору социального найма. Но поскольку вы с дочерью являетесь собственниками квартиры, то термин «квартиросъемщик» к Вашей ситуации не подходит. Вы и Ваша дочь являетесь сособственниками квартиры и обладаете равными правами по владению и распоряжению жилым помещением.

В случае, если Ваша дочь решит продать свою долю в праве собственности на квартиру постороннему лицу, то, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, она должна будет известить Вас письменно о продаже своей доли с указанием цены и других условий продажи. По закону Вы имеете преимущественное право на выкуп доли дочери за предложенную ею цену.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как согласовать раздел квартиры на две отдельные?

Краткое содержание:

Разделить квартиру на две отдельные квартиры можно только при наличии для этого технической возможности. Согласование раздела квартиры возможно во внесудебном или в судебном порядке.

1. Условия, при которых раздел квартиры на две отдельные допускается

Прежде чем планировать раздел квартиры на две отдельные, необходимо убедиться в том, что такой раздел возможен, так как большинство квартир можно отнести к неделимому имуществу (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Так, раздел квартиры на две отдельные должен быть возможен технически, в соответствии со строительными, санитарно-техническими нормами, нормами пожарной безопасности, а также нормативными правовыми актами. Каждая из образуемых квартир должна включать в себя изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел и др.), быть оборудована отдельным входом (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8; апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2014 по делу № 33-41852).

При перепланировке и переустройстве квартиры в целях образования отдельных жилых помещений необходимо соблюдать, в частности, следующие условия (разд. II Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47; п. 10 Приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):

1) жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);

2) инженерные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим нормам и требованиям безопасности;

3) при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо-и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;

4) минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования;

5) должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение;

6) межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ;

7) не допускается ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту, ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов;

запрещено размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни (в квартирах, расположенных в двух уровнях, допускается размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней);

9) не допускается перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы; объединение газифицированного помещения с жилой комнатой; объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями; создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — с ослаблением несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.

2. Порядок раздела квартиры на две отдельные

Рассмотрим внесудебный порядок раздела квартиры путем согласования переустройства и (или) перепланировки, а также судебный порядок раздела.

2.1. Раздел квартиры на две отдельные во внесудебном порядке

Для согласования переустройства и (или) перепланировки квартиры собственнику или нанимателю по договору социального найма необходимо обратиться в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, по месту нахождения квартиры непосредственно или через МФЦ. В г. Москве услуга предоставляется только в электронной форме с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы (далее — Портал) (ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ; п. п. 1.3, 2.4.1.1, 2.4.1.2, 2.4.3.1 Административного регламента, утв. постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее — Административный регламент № 508-ПП)).

Для получения услуги потребуются следующие документы (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ; ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ; п. 2.5.1 Административного регламента № 508-ПП; п. 1.1 Приложения № 7 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):

1) заявление (запрос) о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (в г. Москве запрос заполняется посредством внесения сведений в соответствующую форму на Портале);

2) документ, удостоверяющий личность заявителя;

3) документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, а также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия;

4) правоустанавливающие документы на квартиру (если право на нее не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также если такие документы отсутствуют в распоряжении уполномоченных органов власти);

5) проект перепланировки (переустройства) квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО), и согласованный в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре);

6) технический паспорт квартиры (представляется по вашей инициативе, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);

7) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих квартиру на основании договора социального найма, или всех собственников квартиры;

решение общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание передаваемого в пользование объекта, оформленное протоколом, и его копия (если в результате переустройства и (или) перепланировки передается в пользование часть общего имущества многоквартирного дома). Подлинник решения представляется, если ранее такое решение не передавалось в установленном порядке в Мосжилинспекцию;

9) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку (переустройство), если ранее такой протокол не передавался в установленном порядке в Мосжилинспекцию (если перепланировка (переустройство) невозможны без присоединения к квартире части общего имущества в многоквартирном доме).

В Москве органом, осуществляющим согласование, является Мосжилинспекция (п. 4.2.1 Положения, утв. постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП).

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры или отказе в согласовании принимается в течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов уполномоченным органом (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В г. Москве этот срок составляет 20 рабочих дней, если не требуется заключение Департамента культурного наследия о допустимости проведения перепланировки (переустройства). Если такое заключение требуется, срок составляет 30 рабочих дней (п. п. 2.7.1.1.1, 2.7.1.1.2 Административного регламента № 508-ПП).

В г. Москве вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в любом МФЦ (п. 2.3.2 Административного регламента № 508-ПП).

После окончания всех строительных работ, связанных с разделом квартиры, необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).

Если квартира находится в общей долевой собственности, для ее раздела также потребуется заключить соглашение между всеми участниками долевой собственности, в котором определяются способ и условия раздела (п. 1 ст. 252 ГК РФ).

Указанное соглашение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые квартиры и снятия с кадастрового учета и прекращения прав на исходную квартиру (ч. 1, 3, п. 2 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

2.2. Раздел квартиры на две отдельные в судебном порядке

Если уполномоченный орган отказал собственнику (собственникам) в согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры, такой отказ можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Для этого необходимо подать административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения органа, решение которого обжалуется, или месту жительства административного истца (ст. 19, ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24 КАС РФ).

Административное исковое заявление может содержать, в частности, требование о признании отказа уполномоченного органа незаконным либо об обязании уполномоченного органа согласовать переустройство и (или) перепланировку квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 124 КАС РФ).

За подачу административного искового заявления необходимо уплатить госпошлину (п. 2 ч. 1 ст. 126 КАС РФ).

Госпошлина за подачу административного искового заявления о признании решения уполномоченного органа незаконным составляет 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление об оспаривании отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

Если суд удовлетворит ваши требования, то в решении будет указан срок его исполнения. Суд самостоятельно направит решение в орган, осуществляющий согласование. Об исполнении решения суда и устранении допущенных нарушений ваших прав указанным судом способом орган, осуществляющий согласование, должен будет сообщить вам и суду в течение месяца со дня вступления в силу решения суда (ч. 7, 9 ст. 227 КАС РФ).

Обращение в суд также потребуется, если квартира находится в общей долевой собственности и собственникам не удалось достичь соглашения о способе и условиях раздела квартиры (п. п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).

В исковом заявлении следует идентифицировать квартиру (указать кадастровый номер, адрес, площадь, иные характеристики), описать сложившийся между собственниками характер пользования имуществом, обозначить, какую часть имущества следует выделить истцу, а какую ответчику, а также размер и расчет компенсации (в случае несоразмерности выделяемых долей) (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Исковое заявление о разделе квартиры подается в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Наличие технической возможности для раздела квартиры на две отдельные устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения (ст. 79 ГПК РФ; определение Верховного Суда РФ от 07.10.2014 № 4-КГ 14-24).

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки, а также для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты квартиры и снятия с кадастрового учета и прекращения прав на исходную квартиру (ч. 1, 3, п. 4 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)

Как разделить квартиру на две отдельные?

Разделить имущество, находящееся в долевой собственности, можно по соглашению между всеми собственниками, а при недостижении соглашения о способе и условиях раздела — через суд.

Имущество, не подлежащее разделу
Определенные законом виды имущества не подлежат разделу. В частности, к такому имуществу относятся:
1) неделимые вещи, то есть вещи, раздел которых в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения назначения вещи (например, автомобиль);
2) общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3) имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд;
4) имущество, составляющее ипотечное покрытие;
5) памятники и ансамбли, в том числе относящиеся к жилищному фонду, а также расположенные в границах их территорий земельные участки.
Кроме того, раздел имущества, находящегося в долевой собственности, не допускается, если он невозможен без несоразмерного ущерба такому имуществу. Под несоразмерным ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п..
Рассмотрим алгоритм раздела имущества, находящегося в долевой собственности, на примере недвижимого имущества.

Внесудебный порядок раздела имущества
Внесудебный порядок раздела имущества возможен, только если остальные собственники готовы обсуждать условия такого раздела и возможно достижение договоренностей по выделу конкретных частей имущества в счет долей каждого из участников.
Для раздела имущества, находящегося в долевой собственности, по соглашению сторон рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

1. Определите части недвижимого имущества для раздела
При разделе недвижимого имущества в натуре следует учитывать требования, которым должны отвечать образующиеся в результате раздела объекты недвижимости.
Так, земельные участки, образуемые в результате раздела, должны соответствовать требованиям законодательства, в частности, о предельных минимальных размерах и расположении границ.
Если речь идет о жилом доме или квартире, то образуемые в результате раздела объекты недвижимости должны быть изолированными, пригодными для проживания, иметь отдельный вход и независимые коммуникации.
Таким образом, перед разделом может понадобиться провести работы по переустройству и (или) перепланировке.
После того как образующиеся в результате раздела объекты недвижимости сформированы, следует обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ, в результате которых будут подготовлены технический и (или) межевой планы, отображающие характеристики образуемых объектов.
Договором может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера поместить подготовленные им технический и (или) межевой планы на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. Если это предусмотрено договором, планы могут быть оформлены также в виде документов на бумажном носителе и выданы вам.

2. Заключите соглашение о разделе недвижимого имущества со всеми собственниками
В соглашении указываются адрес, кадастровый номер и иные характеристики объекта недвижимости, сведения о собственниках, а также порядок раздела.
По общему правилу стоимость имущества, выделяемого каждому из сособственников, должна быть пропорциональна его доле. Если стоимость выделяемого имущества несоразмерна доле, разница может быть компенсирована соответствующей денежной выплатой или иной компенсацией. Условие о компенсации должно быть отражено в соглашении.
Соглашение оформляется в письменной форме по количеству собственников имущества и должно быть подписано каждым из них. Обязательного нотариального удостоверения такое соглашение не требует, кроме случая, когда документы в Росреестр будут представлены вами по почте.

3. Обратитесь в Росреестр
Для государственного кадастрового учета и регистрации прав собственности на образованные в результате раздела объекты недвижимости, а также прекращения права общей долевой собственности и снятия с кадастрового учета исходного объекта недвижимости в Росреестр следует представить следующие документы:
1) документы, удостоверяющие личность заявителей;
2) заявления от каждого из сособственников;
3) соглашение о разделе объекта недвижимости;
4) правоустанавливающие документы на исходный объект недвижимости;
5) нотариально заверенную доверенность на представителя (если документы подает представитель).
В случае помещения технического либо межевого плана в электронное хранилище в заявлении можно указать идентифицирующий номер плана. В таком случае представление самого плана не потребуется.
Документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
— непосредственно через «Мои документы» (МФЦ) (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра).
В г. Горячий Ключ прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через «Мои документы» (МФЦ), кроме приема по экстерриториальному принципу;
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, соглашение и доверенность представителя — нотариально удостоверены, а также должны быть приложены копии документов, удостоверяющих личность);
— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

Размер госпошлины
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на вновь образованные объекты недвижимости составляет:
— 350 руб. — в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства;
— 2 000 руб. — в отношении иных объектов недвижимости.
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю для ее уплаты выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимый для подтверждения факта оплаты конкретной услуги, с указанием даты, до которой необходимо ее оплатить.

4. Получите документы после кадастрового учета и государственной регистрации
Постановка на кадастровый учет и государственная регистрация осуществляются в течение 10 рабочих дней со дня получения Росреестром заявления и документов. Если заявление было подано через «Мои документы» (МФЦ), то срок рассмотрения заявления составит 12 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Государственная регистрация и кадастровый учет удостоверяются выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме.

Судебный порядок раздела имущества
Если соглашения о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, достичь не удалось, заинтересованный собственник вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества в судебном порядке. Другие собственники также вправе подать встречные требования о выделении их долей в натуре с прекращением права долевой собственности на имущество.
Для раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

1. Подготовьте исковое заявление и необходимые документы
В исковом заявлении следует идентифицировать объект недвижимого имущества (указать кадастровый номер, адрес, площадь, иные характеристики), описать сложившийся между собственниками характер пользования имуществом, обозначить, какую часть имущества следует выделить истцу, а какую ответчику, а также размер и расчет компенсации (в случае несоразмерности доли).
К исковому заявлению следует приложить следующие документы:
1) документы, подтверждающие возможность раздела (выдела) недвижимого имущества, например заключение строительно-технической организации о возможности предполагаемого раздела (выдела);
2) правоподтверждающие документы на недвижимое имущество;
3) квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены иска;
4) копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.
В зависимости от обстоятельств дела могут также потребоваться иные документы.

2. Подайте исковое заявление с суд и примите участие в судебном заседании
Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости.
В процессе судебного разбирательства для решения вопроса о возможности предлагаемого выдела и соразмерности выделяемой части доле собственника суд может назначить проведение по делу судебной строительно-технической, землеустроительной и оценочной экспертиз.
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь. Расходы на оплату услуг представителя в случае заявления соответствующего письменного ходатайства суд может полностью или частично взыскать с ответчика.

3. Обратитесь в Росреестр
По аналогии с внесудебным урегулированием вопроса в случае положительного решения суда о разделе имущества либо выделе в натуре доли в недвижимом имуществе необходимо осуществить кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на имущество.
Для этого следует представить в Росреестр следующие документы:
1) документ, удостоверяющий личность заявителя;
2) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации;
3) вступившее в законную силу решение суда в двух экземплярах;
4) нотариально удостоверенную доверенность (если документы подает представитель).
Порядок представления документов, а также уплаты госпошлины аналогичен описанному в шаге 3 внесудебного порядка раздела.

Квартира пополам не делится

В частности, об этом говорит Семейный кодекс. Однако там подчеркивается: раздел имущества на неравные части — это исключение из правил. Но про такие исключения, хотя они возникают не так уж и редко, знают не все. Какими именно должны быть эти исключительные обстоятельства, в законе не говорится. И местные суды вынуждены сами определять исключительность случаев исходя из конкретного судебного дела.

Что из этого получается, пришлось изучать Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Наша история началась в Краснодарском крае совершенно стандартно — супруги разошлись и стали делить трехкомнатную квартиру. По мнению бывшей супруги, поделить трехкомнатную квартиру следовало не поровну. Большую часть — две трети — отдать ей, оставшуюся треть — бывшему мужу.

По мнению экс-супруги, ей необходимо больше жилплощади, поскольку она остается жить с общей дочерью-инвалидом. Ей нужны значительные деньги на лечение, реабилитацию и обучение ребенка. Договориться самим у бывших супругов не вышло, и пришлось обращаться в суд. Там она и обосновала свои требования болезнью ребенка.

Так что помимо алиментов, бывшая жена просила учесть инвалидность дочери при разделе жилья. По ее заявлению, бывший муж настаивает на продаже квартиры и дележе вырученных денег поровну. Но в таком случае половины вырученных от продажи денег ей не хватит, чтобы купить квартиру с отдельной комнатой для ребенка. Еще женщина заявила, что супруг с новой семьей проживает в другом городе.

Местные суды к этим доводам бывшей супруги отнеслись равнодушно. Они посчитали обстоятельства с больным ребенком не столь важными, чтобы делить квартиру не пополам. И в просьбе истице отказали. Она это решение обжаловала в вышестоящую инстанцию — краевой суд. Но и там ей не повезло.

Апелляция, в частности, подчеркнула, что раздел имущества между супругами никак не затрагивает интересы ребенка. «Отец выплачивает алименты должным образом, не мешает дочери пользоваться квартирой», — указал Краснодарский краевой суд.

Когда же проигравшая оба иска мать дошла до Верховного суда РФ, ее доводы посчитали заслуживающими внимания. Вот главное, что заявила, изучив дело, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда: интересы несовершеннолетних детей это одно из оснований, чтобы отступить от равенства долей.

Верховный суд, подчеркнул — права ребенка нуждаются в особой защите — об этом говорится в Конституции РФ и преамбуле Декларации прав ребенка, которую приняла Генассамблея ООН в 1959 году.

Вот логика рассуждений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Жилплощадь хочет продать бывший супруг, а его бывшая жена стремится сохранить материальный уровень жизни ребенка после раздела имущества. Другого жилья у матери и дочери нет. Ребенок действительно страдает тяжелым заболеванием и нуждается в отдельной комнате.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам, именно эти обстоятельства могут указывать на необходимость отступить от равенства долей. А вот местные суды, подчеркнул Верховный суд, почему-то не объяснили свое нежелание прислушаться к таким важным аргументам матери.

В отечественной судебной практике, подчеркивают специалисты, суды редко отступают от принципа равенства долей. Юристы рассказали, какие именно обстоятельства могут убедить суд не делить жилье при разводе ровно пополам.

Один из главных аргументов — болезнь ребенка, при которой ему требуется отдельное помещение. Суды должны учитывать общую площадь жилья, есть ли у родителя другое жилье, трудоспособен ли он, может ли выкупить долю другого супруга.

Доводы, что ребенок остается с одним из родителей, что отношения между взрослыми после развода плохие, аргументами в пользу неравного раздела не станут. Да и наличие общих детей — это не повод отступить от принципа равенства долей.

Кстати, неуплата алиментов — это тоже не аргумент для неравного деления недвижимости. Другое дело, если в семье несколько детей, которые останутся с одним из родителей.

Высокий суд напомнил: по Семейному кодексу дети и родители владеют имуществом раздельно друг от друга. Но уж если встал вопрос о неравном разделе, то в исковом заявлении надо указать, какие конкретно права и интересы несовершеннолетних детей будут нарушены в результате раздела имущества в равных долях. Желательно сослаться не только на нашу Конституцию, но и на международные акты, где закреплены основные права несовершеннолетних и их гарантии.

Иногда бывает правильно настаивать на судебных экспертизах — медицинской, психологической, психолого-педагогической и прочих.

Совсем не лишними будут и приобщенные к иску рекомендации медиков, педагогов, психологов, психиатров. Пригодятся в качестве участников дела и специалисты опеки.

А наш спор Верховный суд велел пересмотреть.