Как правильно делается капитальный ремонт фасада здания и что в него входит

Капитальный ремонт фасада здания волнует не только владельцев частных домов, но и собственников помещений в многоквартирном здании. Возникновение трещин, отслоение облицовки, дефекты в водосточной системе, разрушение козырька – всё это приводит к аварийному состоянию, исправить которое порой невозможно. Именно поэтому перед собственниками квартир часто возникает вопрос: «Когда необходим капремонт фасада, и к кому нужно обращаться по данному вопросу?».

Капитальный ремонт фасада

Когда граждане могут потребовать его проведения

Основная цель региональных программ по реконструкции домов, действующая на государственном уровне – не допустить перевода эксплуатируемого жилья в категорию аварийного и непригодного к проживанию.

Так, каждому зданию соответствует определённая дата. Государственный подрядчик за 6 месяцев до начала капитального ремонта фасада обязан предоставить владельцам помещений следующие данные:

• список планируемых работ;
• соответствующую документацию;
• дату начала;
• сроки окончания.

Далее члены актива (собственники помещений) на собрании принимают решение, нуждается ли дом в капитальном ремонте, и рассматривают возможность реализации таких работ. Своё решение в виде протокола и заявления они предоставляют представителю подрядной организации.

Как действовать, если капремонт нужен раньше

В случае, когда владельцы квартир считают, что капремонт целесообразно осуществить раньше положенного срока, они вправе требовать его досрочного проведения.

Досрочный капремонт здания

Когда сумма в фонде не покрывает всех затрат, то собственники собирают дополнительные взносы. Если же денежных средств достаточно, то следующий шаг – обращение к управляющей организации. Именно она инициирует создание комиссии и поручает господрядчику составление всей необходимой документации.

Как определяется необходимость проведения капитального ремонта фасада

Основной документ, который служит причиной начала капитального ремонта фасада многоквартирного дома – официальное заключение спецкомиссии.

Её участниками являются:

• господрядчик;
• уполномоченный работник управляющей организации (орган власти);
• активные члены из числа собственников, назначенные на общем собрании.

После проверки и анализа всех разрушений, комиссия принимает решение – нужен ли капитальный ремонт или допустимо ограничиться лишь поверхностным восстановлением. Данное решение не основывается лишь на собственных убеждениях, а должно соответствовать нормативным документам.

Капремонт многоквартирного дома проводиться с разрешения комиссии

Так, капитальный ремонт проводится в том случае, если:

• износился утеплитель или нарушены швы между плитами, что влияет на проникновение влаги на несущую стену;
• 35% внешних стен содержит разрушение внешней облицовки;
• нарушена система водостока.

Согласно результатам обследования внешних стен, комиссия выносит на обсуждение, какие капитальные работы нужно осуществить в зависимости от характера и степени разрушений.

Чем отличается капитальный ремонт от текущего

Различают два вида ремонта:

• капитальный;
• текущий.

По сути, оба из них предназначены для исправления дефектов. Тем не менее, текущий ремонт это лишь мероприятия по поддержанию внешних стен здания в надлежащем техническом состоянии – мойка стен, своевременная реставрация дыр и сколов, устранение плесени и ржавчины, грунтовка и частичная покраска, оштукатуривание небольшого участка стены. Что касается капитального, то это широкий объём работ, которые отличаются сложностью и не ограничиваются лишь поверхностной реставрацией.

Отличия текущего и капитального ремонта

Какие работы входят в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Собственники квартир часто задают вопрос: «Что входит в капитальный ремонт фасада?».

Это довольно объёмный комплекс мероприятий:

• удаление старой штукатурки;
• очистка стен от ржавчины, грибка, налёта, загрязнений, плесени;
• устранение щелей, пробоин, дыр и сколов;
• покрытие стен грунтовкой глубокого проникновения с антисептическими свойствами;
• замена труб водоотлива, устранение протеканий;
• восстановление теплоизоляции;
• декоративная облицовка;
• ремонт прочих элементов, нуждающихся в восстановлении.

Кто выполняет ремонт

Любое многоквартирное здание закреплено за соответствующей управляющей организацией. Именно она заключает договор с государственными подрядчиками, которые и выполняют капитальный ремонт фасадов домов.

Собственники помещений могут отказаться от одного исполнителя и избрать другого. Кроме того, для генподрядчиков существуют требования:

• наличие полномочий и допуска на выполнение подобных работ;
• это должна быть некоммерческая организация.

При несоответствии хотя бы одного пункта, подрядчик не допускается к выполнению строительства.

Кто оплачивает

Собственники помещений каждый месяц вносят в фонд дома определённую сумму (взносы). Минимальный размер таких платежей устанавливают, как правило, органы власти.

Оплата капитального восстановления внешних стен, собственно, и происходит из этих вложенных денежных средств. По добровольной инициативе собственников ежемесячные платежи могут быть увеличены. Подобное предложение обсуждается на общем собрании, где посредством голосования учитывается мнение каждого. В случае, если число голосов «за» превысило 2/3 от общего количества голосующих, то решение считается согласованным. Важно, что исполнять его обязаны все – и те, кто отсутствовал на собрании, и те, кто был против.

Ремонт фасада правила СНиП

Условия СНиП подразумевают обязательные предварительные мероприятия:

• обеспечение полной непроницаемости жидкостей (герметичности) стен, устранение течи, гидроизоляция фасада;
• теплоизоляция стен;
• замена оконных и дверных блоков.

Также в СНиП указано, что штукатурная и финишная облицовка здания выполняется только до начала установки водосточных труб. Ещё одной особенностью правил является составление проекта производства работ (ППР).

Данный документ должен строго соответствовать требованиям, предъявляемым к капитальному ремонту дефектных участков фасадов здания.

Технология ремонта фасада

Обязательной процедурой перед началом строительных работ является составление проекта и смет, которые отвечают специфике СНиПа.

При составлении учитывают:

• устранение дефектов в водосточных системах;
• допустимость внедрения инноваций и улучшенных спецтехнологий;
• эксплуатацию только экологически чистых стройматериалов с маркировкой «НГ».

Так, порядок действий включает следующие этапы:

• поверхностный анализ и обнаружение дефектов фасада;
• очищение стен от пыли, мусора, старой штукатурки;
• оштукатуривание;
• грунтовка;
• утепление;
• декоративная облицовка фасада.

Виды и способы ремонта фасадов зданий

Самый распространённый способ реставрации домов – создание вентилируемого фасада. В некоторых случаях проводится дополнительная теплоизоляция стен различными утеплителями. При оштукатуривании стен могут применяться различные лакокрасочные покрытия на основе силикона. Главное условие – абсолютная безопасность материалов.

Учитывая сложность конструкции, могут применяться следующие виды отделки:

Сайдингу уделяется особое внимание, ведь с его помощью можно не только скрыть неровности стен, но и придать дому привлекательный внешний вид.

Цены на фасадные работы

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

На протяжении последнего десятилетия во всех регионах нашей страны активно ведутся мероприятия по обновлению жилищного фонда. Ветхое жилье сносится, а взамен него возводятся новостройки. Но как же быть с теми объектами жилой недвижимости, износ которых не настолько велик, чтобы они подлежали сносу?

Данные дома включаются в программу капремонта, что в большинстве случаев подразумевает восстановление отдельных конструкций и ремонт фасада.

Общие сведения

Ремонт преимущественно направлен на восстановление первоначальных характеристик объекта недвижимости и улучшение его внешнего вида.

Капремонт фасада можно разделить на три стадии:

1. Подготовительные работы. В их рамках осуществляется демонтаж старого покрытия, удаление грибковых образований, а также загрязнений с поверхности. Производится обработка швов, а также устранение трещин и повторная штукатурка.
2. Отделочные работы. Сюда входит нанесение нового слоя отделочного покрытия, например, камня, краски, плитки или декоративной штукатурки. На этой стадии можно осуществить установку вентилируемого фасада.
3. Замена или восстановление функциональных элементов. Если имеется необходимость, проводятся работы по восстановлению козырьков, перегородок, стеклопакетов, водостоков, а также прочих составляющих фасада объекта недвижимости.

Перечень работ по ремонту фасада многоквартирного дома

Перечень и технология выполнения работ отличаются в зависимости от степени разрушений и используемых материалов.

Примерный список работ по капитальному ремонту выглядит так:

• осмотр здания на наличие дефектов;
• предварительная подготовка фасада включает демонтаж старого покрытия, зачистка его от ржавчины и грибковых поражений;
• заделка трещин цементно-песчаным раствором;
• грунтовка для обеспыливания поверхности и лучшего сцепления строительных материалов;
• гидроизоляция и герметизация стыков;
• ремонт цоколя и отмостки;
• утепление минеральной ватой или пенополистиролом;
• установка козырьков и водоотводной системы;
• защитно-декоративная отделка фасада.

Вот и все, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома.

Крупные трещины в кирпичной кладке не заделывают раствором, а осуществляют замену кирпича на поврежденном участке.

Законодательная база

Общие положения относительно капитального ремонта изложены в 166-174 ст. ЖК РФ.

Так, согласно 174 ст., финансы, вложенные в фонд капремонта, могут быть потрачены на:

• восстановительные и ремонтные мероприятия;
• составление сметной и проектной документации.

За чей счет ремонт фасада многоквартирного дома

Если собственники сочтут, что какие-то конструктивы подлежат немедленному восстановлению, то можно, не дожидаясь запланированной даты, приступать, но тут возникает большой вопрос с финансированием. Придется на эти внеплановые работы собрать дополнительные взносы сверх тех, которые утверждены как обязательные (ст. 189 ЖК). Корректировка оплат будет обязательно проведена, так что на определенное время жильцов, потратившихся на дополнительный ремонт, от внесения взносов освободят.

• очистка поверхностей от пыли, штукатурки, слоев побелки или краски;
• заделка швов, их тепло- и гидроизоляция;
• штукатурка стен, нанесение шпатлевки, грунтовки, окраска;
• покрытие поверхности стен водоотталкивающими составами;
• ремонт и замена отдельных участков водосточной системы.

Ремонт фасада многоквартирного дома

Содержание, а также ремонтные работы в отношении фасадов регламентируются на основании требований СНиП. По правилам, эти мероприятия должны подразумевать проведение осмотров, текущего и капитального ремонта. Межремонтный временной промежуток для косметического ремонта составляет 5 лет, а для капитального ‒ 10.

Перед ремонтом каждого объекта недвижимости должна быть составлена проектно-сметная документация.

При ее разработке обязательно учитываются следующие факторы:

• устранение разрушения конструкций, а также коммуникаций;
• использование современных, энергоэффективных методов и технологий;
• использование негорючих и экологически безопасных материалов, пригодных для применения в конкретном регионе.

Текущий и капитальный

Решение о том, какой вид ремонта требуется ‒ капитальный или текущий, косметический, принимается в зависимости от состояния фасада здания. Иногда достаточно лишь поверхностного осмотра, чтобы определить это.

Однако по правилам, для оценки состояния наружных стен объекта недвижимости собирается специальная комиссия, куда могут входить представители подрядчика (регионального оператора), управляющей организации и члены актива жильцов.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома проводится, если были выявлены следующие недостатки:

• разрушение штукатурки на площади, занимающей более 35% наружных стен;
• деформация водостоков, вследствие чего попадание дождевых вод на фасад с нарушением его целостности;
• деформация швов между блоками или панелями.

Капремонт требует больших финансовых вложений. Если нет необходимости в его проведении, осуществляется текущий ремонт.

Читайте о законе о тихом часе в многоквартирном доме. Какие правила благоустройства придомовой территории в многоквартирном доме? Смотрите тут.

Что входит?

Текущий ремонт не подразумевает объемных работ. Одной из его задач является поддержание стен объекта в надлежащем состоянии.

Как правило, в его перечень входят следующие виды мероприятий:

• штукатурка отдельных участков;
• их шпаклевание и грунтовка;
• окраска определенных областей фасада.

Капитальный ремонт подразумевает более расширенный перечень работ:

• утепление, а также облицовка наружных стен;
• утепление, а также отделочные работы в отношении балконов;
• замена старых стеклопакетов;
• ремонт козырька подъезда;
• замена старых пожарных лестниц;
• реставрация отмостки;
• ремонт водосточных труб, а также иных коммуникаций.

В капитальный и периодический ремонт могут входить и другие работы, их перечень определяется специальной комиссией и утверждается на общем собрании собственников.

Ремонт фасада многоквартирного дома, капитальный и обычный — что входит, кто выполняет

При возникновении разрушений на фасаде дома у жильцов возникает законный вопрос, кто должен выполнять ремонт и кто его оплатит. Эта статья поможет разобраться, когда возникает необходимость в капитальном восстановлении фасада, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома. Осуществление ремонтных и восстановительных работ регламентируют строительные правила СНИП, и решения местных исполнительных органов.

• Когда требуется капитальный ремонт фасада

При начинающихся разрушениях жильцы начинают бить тревогу, но определить степень разрушений может только специальная комиссия. Она выносит заключение: достаточно будет косметического, текущего восстановления или потребуется выполнять капитальный ремонт.

В состав комиссии входят представители жильцов, Регионального оператора и первые лица управляющей компании. Желательно создать инициативную группу из собственников жилья, которая будет участвовать в решении этих вопросов.

Когда необходим ремонт фасада жилого дома:

• Утеплитель, которым заполнены швы между блоками или панелями раскрошился, разрушился. Если швы открыты, через них внутрь несущих конструкций проникает влага. Это в дальнейшем приведет к нарушению целостности и прочности плит перекрытий и несущих ограждений.
• На более чем 35% от всей площади фасада разрушена штукатурка, облицовочная плитка или другое защитно-декоративное покрытие.
• Нарушены или деформированы водосточные трубы или желоба, что приводит к попаданию на фасад дождевой воды, которая размывает покрытие, цемент между кирпичами и приводит к разрушению строительных материалов.

При наличии этих повреждений, комиссия определяет степень разрушения и принимает решение о требуемых мероприятиях по восстановлению фасада. Для каждого вида фасада разрабатывается собственная технологическая карта с перечнем строительных материалов, работ и технологией их выполнения.

• Чем отличается капитальный ремонт от текущего

Отличительные особенности капитального и косметического ремонта представлены в таблице:

Обзор технологий ремонта фасадов

Какой бы надежной и прочной не была бы фасадная конструкция, в процессе эксплуатации под влиянием природных факторов, фасадные материалы будут терять свои технические характеристики, и со временем потребуется проведение ремонтных работ. Руководство по мойке фасадов зданий читайте на этой странице.

На фото показан процесс ремонта фасада

Правила содержания и ремонта фасадов

Осуществление содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений регламентируется строительными нормами и правилами (СНИП), принятыми органами исполнительной власти. Содержание и ремонт фасадов включают в себя: плановый и внеплановый осмотры, текущий и капитальный ремонты. Нормативными актами предусматривается межремонтный срок для косметического ремонта фасада — пять лет, для капитального ремонта — 10 лет.

Работы по ремонту фасадов, проводятся согласно типовым технологическим картам, разработанным для определенного вида фасадов. Технологическая карта ремонта фасадов зданий определяет технологический процесс, расчет и перечень используемых материалов.

Что входит в ремонт фасада?

Ремонт фасада здания подразумевает комплекс работ, направленных на придание фасаду привлекательного внешнего вида, и повышение защитных технических характеристик.

Проводится капитальный ремонт, если разрушение фасадов составляет более 30% от общей площади (подразумевается либо удаление старых покрытий полностью, либо монтаж нового слоя строительных материалов поверх старого).
Подготовительные работы включают в себя:

• Зачистку стен от старого покрытия и различных загрязнений.
• Затем монтируется, либо проводится замена гидроизоляционного и теплоизоляционного слоев.
• Дальше следует грунтование стен специальными составами, обеспечивающими лучшую адгезию с декоративным слоем.
• Оштукатуривание стен под покраску или отделка стен различными сайдинговыми системами.
• Завершающий этап – это восстановление всех инженерных сетей.

Ремонт многоквартирного дома на фотографии

Ремонт фасада многоквартирного дома заключается в:

• утеплении фасадов,
• ремонте цоколей и отмосток,
• восстановлении гидроизоляции и герметизации швов,
• укреплении козырьков на верхних этажах,
• восстановлении наружной водосточной системы.

Виды и способы ремонта фасадов зданий

Вентилируемые фасады, благодаря своим техническим характеристикам, в частности, высоким показателям шумо- и теплоизоляции, а также хорошей защите от механических повреждений, высокой скорости установки, пользуются повышенным спросом у потребителей.

Технология ремонта систем вентилируемых фасадов включат:

• осмотр объекта и выявление дефектов;
• предварительная подготовка поверхностей к проведению работ;
• закрепление теплоизоляционного слоя (могут применяться минераловатные или пенополистирольные плиты);
• восстановление декоративной отделки.

Использование МДФ (древесноволокнистая плита) в отделке фасадов, увеличивает устойчивость стен к воздействию влаги, огня, атмосферных влияний, механических повреждений.

Процесс ремонта МДФ фасадов включает в себя обновление окрасочного слоя, так как со временем краска под воздействием солнечных лучей может выцветать.

Подготовительные работы включают в себя очистку плит от старого слоя краски посредством шлифовки. Далее проводится грунтовка поверхности стен под последующую покраску.

Кирпичная кладка достаточно широко применяется для облицовки фасадов стен благодаря таким качествам, как высокая прочность и теплоизоляция. Но если была нарушена технология или использованы некачественные материалы, или просто по истечении большого периода эксплуатации, кирпичная кладка способна разрушаться, и, соответственно, нуждаться в ремонте.

• Перед ремонтом анализируется состояние стен. Если на кирпичной кладке имеется старая штукатурка или краска, фасад очищается механическим способом при помощи металлических щеток.
• Крупные трещины не заделываются никакими растворами, а проводится замена кирпича.
• Мелкие трещины затираются шпатлевкой.
• Далее проводится грунтовка фасада, что позволит произвести качественную покраску стен.
• Желательно провести гидрофобизацию фасадов.

Для заделки трещин в мокром фасаде используется специальная штукатурка — смесь с полимерными добавками. Трещины заполняются данной смесью и фиксируются армирующей сеткой. Стены грунтуются и окрашиваются. Желательно провести гидрофобизацию фасадов.

Фасад является одной из важных частей любого многоквартирного дома, так как несет не только эстетическую функцию, но и защищает стены от воздействия внешних факторов, разрушающих их. Проявляется это со временем в виде высолов и растрескивания отделки. В ходе плановых осмотров зданий выявляется наличие каких-либо дефектов фасадной системы, объем обнаруженных разрушений определяет, будет ли ремонт косметическим или капитальным.

На снимке показан процесс проведения финишной отделки после ремонта фасада

Подготовка фасада для ремонтных работ подразумевает удаление старой и разрушающейся отделки. Затем поверхность стены оштукатуривается и при желании утепляется. Заключительный этап — это финишная отделка.

Со временем понадобится и ремонт фасада частного дома. Отделка фасада может выполнять сразу несколько функций:

• утепление дома;
• шумоизоляция;
• защита сооружения от природных факторов;
• дополнительная пожароустойчивость.

Каждый материал, который используется в отделочных работах при ремонте фасада, имеет свои индивидуальные характеристики.

Сайдинг, имитирующий натуральные материалы — один из самых популярных материалов для ремонта фасада домов. Его преимущества в том, что он очень прост в работе, устойчив к коррозионному воздействию, имеет долгий гарантийный срок службы.

Проведение косметического ремонта фасада, является превентивной мерой, позволяющей избежать проведения капитального ремонта. Такой ремонт позволяет вернуть зданию первоначальный вид, восстановить повреждённую поверхность отделки фасада, и улучшить защитные свойства наружных стен, с минимальными материальными и временными затратами. Рекомендации по реставрации фасадов читайте на этой странице.

На сегодняшний день существует три метода остекления фасадов зданий:

• холодный фасад (на поверхности стен закрепляются панели, выполненные полностью из стекла);
• вытяжной фасад (используются стеклопакеты с дополнительно установленным стеклом на определенном расстоянии);
• структурное остекление (различные строительные материалы, в том числе металл, керамика и стекло, соединяются посредством герметиков на силиконовой основе).

Комплекс мероприятий по ремонту остекления фасадов включает в себя:

1. замену стеклопакетов и герметизацию прижимных декоративных планок;
2. очистку профилей от остатков старого герметика;
3. организацию примыканий остекления к кровле, несущим стенам и фасадным конструкциям;
4. устройство отливов и нащельников.

Ремонт штукатурки фасада

К ремонту оштукатуренного фасада необходимо приступать при появлении первых признаков разрушения – трещин, пятен, расслоений.

При проведении частичного ремонта фасада под штукатурку следует учитывать такой нюанс, как на совместимость старых и новых строительных материалов, это поможет в дальнейшем избежать растрескивания и отслоения штукатурки в месте проведения ремонтных работ. Подготовка обрабатываемой поверхности включает в себя:

• очищение стен от старой штукатурки,
• нанесение засечки
• и, непосредственно перед нанесением штукатурки, увлажнение поверхности.

При нанесении штукатурки нужно учитывать такие моменты:

1. на бетонную поверхность категорически запрещается наносить гипсовый раствор;
2. затирка производится только через несколько часов после нанесения раствора, когда он приобретет жесткость, но еще не успеет засохнуть;
3. толщина слоя штукатурки, наносимого за один раз, не должна превышать 2-3 см.

Цена ремонта фасада здания

Грунтование поверхности в один слой – 30руб./м2; покраска фасада – 60руб./м2; ремонт вентилируемого фасада – от 500 руб./м2; удаление высолов и гидрофобизация – от 200 руб./м2; ремонт фасада с частичным ремонтом штукатурки – от 650руб./м2

Стоимость работ по ремонту фасадов методом промышленного альпинизма:

Очистка фасадов – от 40руб./м2; оштукатуривание стен – от 350руб./м2; окраска стен в один слой – от 60руб./м2; окраска стен с частичным ремонтом – 120руб./м2; ремонт кирпичной кладки – от 600руб./м2; ремонт вентилируемых фасадов – от 200руб./м2; герметизация швов – от 100руб./м2.

Где заказать ремонт фасада?

Где заказать в Москве:

1. Компания «GlassProff», ул. Молодогвардейская, д. 52, стр. 4. Тел.: +7 (495) 532-84-82;
2. Компания «СпецСтройМонтаж», Павелецкая наб., д.2(БЦ «РИВЕР САЙД»), этаж 2, офис 203. Тел.: +7 (495) 532-62-42;
3. ООО «Элитстрой», Нахимовский проспект, д. 52/27. Тел.: +7(495) 649-29-95.

Где заказать в Санкт-Петербурге:

1. ЗАО РСУ «Строй-Сервис», 5-я Красноармейская ул., д. 26, литер А, пом. 3Н. Тел.:+7(812) 575- 94-49;
2. ООО «СК Мастер», Кронштадтская улица, дом 3, корпус 4, литер А. Тел.: +7 (812) 715-05-44;
3. Группа компаний «СТМ», ул. Салова д. 68 офис 209. Тел: +7 (812) 706-28-82.

Видео

Смотрите на видео, как выполняется ремонт фасада дома:

Время от времени, любой фасад, как бы грамотно он не был сконструирован при строительстве, нуждается в ремонте. Во время принятые меры, позволят не только сохранить и обновить внешний вид фасада, но и предотвратят разрушение несущих стен зданий и сооружений. Обзор типов фасадных штукатурок читайте на этой странице.