Облагается ли НДС аренда земельного участка?
Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете
Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве основного средства или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.
Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.
Документальное оформление
Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).
Вопрос: Как отразить в учете организации приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для производственных целей и его последующую продажу?
Организация приобрела земельный участок стоимостью 5 000 000 руб. Государственная пошлина уплачена, и документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок к организации переданы в месяце получения земельного участка. В этом же месяце участок начал использоваться в производственных целях. Переход права собственности на участок зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем его получения. В этом же месяце произведены расчеты с муниципалитетом за приобретенный участок. Иных расходов, связанных с приобретением земельного участка, организация не несет.
В дальнейшем участок продан за 6 200 000 руб. Переход права собственности на участок к покупателю зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи участка. В этом же месяце получены денежные средства от покупателя. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется организацией на последнее число каждого календарного месяца.
Посмотреть ответ
Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:
- Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
- Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
- Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».
Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.
Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.
На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.
Бухгалтерский учет
Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:
- стоимость участка, уплаченную продавцу;
- риэлторские, консультационные услуги;
- выплаты посреднику;
- сумму госпошлины за регистрацию земли;
- другие затраты, связанные с приобретением земли.
На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).
Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.
Покупка
Земля включена в учет как ОС:
- Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
- Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
- Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
- Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.
Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:
- Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
- Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
- Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.
На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).
Продажа
Земля продана как ОС:
- Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
- Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
- Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.
Земля продана как товар:
- Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
- Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
- Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
- Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.
Продажа части участка
Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.
Разделим участок в учете:
- Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
- Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
- Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
- Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.
Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).
В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.
Аренда
Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:
- Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
- Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
- Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
- Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.
Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).
Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.
Налоговый учет
Земельный налог
Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.
Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.
Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).
Налог на прибыль
Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.
Когда плата за аренду земельного участка не облагается НДС и наоборот? Правила и порядок расчета
Каждый в своей жизни когда-то сталкивался или ещё столкнётся с ситуацией, когда нужно что-то арендовать. Это может быть что угодно: квартира для дальнейшего проживания, здание для собственного магазина или сооружение под маленький цех. В большинстве случаев люди даже не задаются вопросом о том, облагается ли взятая во временное владение собственность налогом на добавочную стоимость или нет.
- Облагается ли арендованная земля налогом на добавленную стоимость?
- Передается право на землю, находящуюся в муниципальной собственности
- Частный собственник выступает в роли арендодателя
- Порядок исчисления обязательства
Облагается ли арендованная земля налогом на добавленную стоимость?
Это зависит от того, кто является арендодателем. В его качестве может выступать как государство в форме органов местного самоуправления, так и отдельные лица и компании, находящиеся в собственности у определённого человека или круга лиц, которые не имеют отношения к власти федерации.
О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.
Передается право на землю, находящуюся в муниципальной собственности
Аренда земли не облагается сборами, если она является государственной или муниципальной собственностью.
Основываясь на ст.9 Конституции РФ, п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, собственность, представленная земельным участком, относится к природным ресурсам. Благодаря этому закону платежи в бюджет за пользование участком земли, взимаемые государством, органами местного самоуправления, иными уполномоченными лицами, не облагаются налогом.
Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ арендуемое имущество должно принадлежать органам субъектов Российской Федерации. Собственность также может быть федеральной или муниципальной.
Арендодателем должен выступать орган государственной власти и управления (местное самоуправления) непосредственно или вместе с балансодержателем имущества, который не имеет никакого отношения к госвласти.
Если в сделке участвует балансодержатель, то обязан быть заключён договор между тремя представленными сторонами. В том случае если арендодатель, который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления или казенным учреждениям, вступает в дело договор субаренды.
Таким образом, фактический субарендатор не выступает в роли налогового агента и не несёт его обязанностей: он переводит плату за аренду, учитывая НДС, балансодержателю, который должен самостоятельно уплатить данную пошлину в бюджет. Данная информация была представлена в Письме ФНС России от 18.06.2015 N ГД-3-3/2391@.
Частный собственник выступает в роли арендодателя
При условии того, что участок находится во владении частного собственника, в его аренду будет входить НДС.
Предлагаем прочитать другие наши материалы об аренде ЗУ:
- Как правильно составить договор аренды дома с земельным участком?
- Правила и основания для составления дополнительного соглашения.
- Основания и порядок расторжения договора.
- Нюансы и порядок регистрации договора через Росреестр.
- Можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность.
- Можно ли продавать арендуемую землю?
- Как арендовать ЗУ у администрации города под павильон или киоск?
- Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Порядок исчисления обязательства
Для того чтобы рассчитать сумму налога на арендуемую у государства землю, нужно умножить налоговую базу на текущую ставку.
База налога определяется определённо каждым субъектом.
С 1ого января 2019 года ставка налога на добавочную стоимость составляет 20 процентов, вместо 18-ти.
При плате за арендованное муниципальное имущество НДС в 2019 году делится на три равные части и уплачивается не позднее 25 числа каждого из 3-х месяцев, которые идут в след за периодом отчёта. При задержке оплаты НДС арендатор должен заплатить сумму, указанную в неустойке.
Если в счёте обнаружена ошибка в расчёте ставки, следует обратиться в налоговую службу за дальнейшими разъяснениями.
В течение пяти дней, начиная с дня перечисления суммы, направленной на погашение арендной платы, налоговый агент обязан составить счет-фактуру (согласно п. 3 ст. 168 НК РФ). Данный счёт в последующем должен быть отмечем в книге продаж. Несмотря на то что в НК нет конкретного срока, в одном из писем ФНС порекомендовала ориентироваться на общепринятый срок для выставления счетов-фактур, если дело касается вопросов об обложении или освобождении арендных платежей за землю.
Подводя итоги, следует напомнить, что:
- Аренда собственности, находящейся во владении государства РФ, не облагается налогом.
- В субаренду земли, которая принадлежит частному владельцу, не входит сумма НДС.
- Главным фактором является то, что следует учитывать, что участок на временное пользование вы берёте у текущего арендодателя, а не у законного владельца. Учитывая это, вы поймёте, облагается ли дополнительными сборами арендуемая земля или нет.
О том, как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков, читайте здесь.
В том случае, если у вас присутствуют сомнения на тему того, должны ли вы оплачивать указанную в статье пошлину, вам следует обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.
НТВП «Кедр — Консультант»
Подписка на обзоры и консультационные материалы.
Право-инфо
НДС ПРИ АРЕНДЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЗЕМЛИ
По материалам журнала «Главная книга»
Л.А. Елина, ведущий эксперт
При аренде государственного и муниципального имущества у органов власти организации и предприниматели, как правило, должны выполнять функции налоговых агентов: исчислять НДС, удерживать его из арендной платы и перечислять в бюджет.
Однако аренда земли у органа государственной или муниципальной власти — особый случай. Тонкости есть и при заполнении НДС-декларации арендатором таких земельных участков.
Плата органу власти за аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не облагается НДС. Ведь она относится к платежам в бюджет за право пользования природными ресурсами .
Это значит, что арендатор такой земли не должен удерживать с арендной платы НДС и перечислять его в бюджет.
Однако операцию по аренде земли у госоргана надо показать в разделе 7 НДС-декларации, где отражаются не облагаемые НДС операции.
В графе 1 надо проставить код операции 1010251 .
А в какой графе отразить сумму арендной платы, перечисленной органу власти: в графе 2 «Стоимость реализованных (переданных) товаров (работ, услуг), без налога в рублях» или в графе 3 «Стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых налогом, в рублях»?
На этот вопрос нам отвечает специалист ФНС.
Отражение налоговым агентом не облагаемых НДС операций в разделе 7
ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна. Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса
— Операции, не подлежащие обложению НДС, отражаются в разделе 7 декларации по НДС. При этом налогоплательщик либо налоговый агент в графе 2 указывает стоимость операций, а в графе 1 — код этой операции.
Налоговые агенты, указанные в ст. 161 НК РФ, отражают в графах 1 и 2 необлагаемые операции за продавца. Поскольку они не приобретают товары (работы, услуги) для операций, не облагаемых НДС у продавца, то графы 3 и 4 такие налоговые агенты не заполняют — в них ставится прочерк .
Следовательно, при перечислении органу государственной или муниципальной власти арендной платы за земельный участок арендатор должен заполнить графы раздела 7 декларации в следующем порядке:
- в графе 1 — проставить код операции (1010251);
- в графе 2 — отразить сумму перечисленной органу власти арендной платы (то есть стоимость услуги по аренде земельного участка);
- в графах 3 и 4 — проставить прочерки.
Отметим, что заполнить раздел 7 арендатору госземли нужно в декларации за квартал, в котором он перечислил арендную плату органу власти. Ведь именно в этом квартале возникла налоговая база по НДС . А представить такую декларацию в ИФНС надо не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом, в котором оплачена аренда (в том числе и авансом) .
Спецрежимники, в частности упрощенцы и вмененщики, арендующие землю у органа власти, также должны подавать НДС-декларацию с заполненным разделом 7. Причем даже если больше никаких иных оснований для подачи такой декларации нет. Правда, в таком случае декларацию можно подать как в электронном виде по ТКС, так и в бумажном . За несвоевременную подачу декларации спецрежимника-арендатора могут оштрафовать на 1 000 руб.
Если арендованную у органа власти землю ваша организация (ИП) решит сдать в субаренду (разумеется, при согласии органа власти), то у вас такая операция будет облагаться НДС в общем порядке. То есть, если вы применяете ОСН и не получили освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ, вам придется исчислять и уплачивать НДС как с обычной реализации — по основной ставке 20% .
Отражаться такая операция будет в декларации в разделе 3 — здесь вы уже выступаете в роли налогоплательщика.
А в качестве налогового агента вам по-прежнему надо отражать операцию по аренде земли у органа власти в разделе 7.
подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 04.03.2016 N 03-07-07/12728
пп. 44, 44.2, 44.4 Порядка заполнения декларации по НДС, утв. Приказом ФНС от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@; приложение N 1 к этому Порядку
пп. 16.3, 44.4, 44.5 Порядка заполнения декларации по НДС, утв. Приказом ФНС от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@
Письмо Минфина от 23.06.2016 N 03-07-11/36500
п. 5 ст. 174, п. 3 ст. 161 НК РФ
ст. 163, п. 5 ст. 174, пп. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ
п. 1 ст. 119 НК РФ
Письмо Минфина от 18.10.2012 N 03-07-11/436
Статья впервые опубликована в журнале «Главная книга», N 06, 2019
Должна ли организация отражать в разделе 7 декларации по НДС суммы по договорам аренды земли? Бухгалтерские консультации в компании Гарант-Виктория
Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?
Консультация предоставлена 26.07.2016 года
Организация (общая система налогообложения) заключила договор аренды земельного участка с муниципальной организацией. Организация в данном случае является налоговым агентом по НДС. Аренда земли НДС не облагается.
Должна ли организация отражать в разделе 7 декларации по НДС суммы по договорам аренды земли?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если организация заключила с органом местного самоуправления договор аренды земельного участка, находящегося в собственности РФ, то в налоговой декларации по НДС ей следует заполнить Раздел 7, в котором указать по коду 1010251 в графе 3 не облагаемую НДС стоимость арендной платы за право пользования земельным участком.
Обоснование вывода:
Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ (п. 1 ст. 24 НК РФ).
В соответствии с п. 3, 4 ст. 24 НК РФ налоговые агенты обязаны вести учет начисленных и выплаченных налогоплательщикам доходов, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов, в том числе по каждому налогоплательщику, а также представлять в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов.
Так, налоговые агенты определяют налоговую базу по НДС при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества (отдельно по каждому арендованному объекту) (абзац первый п. 3 ст. 161 НК РФ).
Указанные лица, арендаторы данного имущества, обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Пунктом пятым ст. 174 НК РФ для налоговых агентов установлена обязанность представлять в налоговые органы по месту своего учёта соответствующую налоговую декларацию (не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом).
Минфин России в письмах от 04.03.2016 N 03-07-07/1272, от 12.02.2016 N 03-07-11/7487, от 18.10.2012 N 03-07-11/436 отметил, что если арендная плата, взимаемая с организаций, заключивших с органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ и муниципальной собственности, относится к платежам в бюджет за право пользования указанными земельными участками, то указанная арендная плата не подлежит налогообложению НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ*(1).
Форма налоговой декларации по НДС (далее — Декларация), порядок её заполнения (далее — Порядок), а также формат представления в электронной форме утверждены приказом ФНС России от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@ (далее — Приказ N ММВ-7-3/558@).
Пунктом 3 Порядка заполнения Декларации определено, что все налогоплательщики и все налоговые агенты, если иное не предусмотрено данной нормой, должны представлять в составе налоговой Декларации по НДС Титульный лист и Раздел 1, а Разделы 2-12, а также приложения к Разделам 3, 8 и 9 Декларации включаются в состав представляемой в налоговые органы Декларации только при осуществлении налогоплательщиками соответствующих операций (абзац третий п. 3 Порядка).
Пунктом 3 Порядка заполнения Декларации определено, что в общем случае лица, исполняющие обязанности налоговых агентов при совершении операций, предусмотренных ст. 161 НК РФ, предоставляют в составе Декларации по НДС Раздел 2.
В том случае, когда операция, при выполнении которой лицо стало налоговым агентом, не облагается НДС, Раздел 2 не заполняется.
Аналогичные разъяснения о том, что Раздел 2 в такой ситуации не заполняется, можно, например, встретить в письмах УФНС России по г. Москве от 27.03.2007 N 19-11/28227, от 05.10.2006 N 19-11/87962 (но применительно к формам налоговой декларации по НДС, которые были утверждены, соответственно, приказом Минфина РФ от 07.11.2006 N 136н, приказом Минфина РФ от 28.12.2005 N 163н).
Поскольку Раздел 2 не заполняется, вместо него налоговому агенту следует заполнить Раздел 7 (п. 44 Порядка). Это также следует из норм абзаца четвёртого п. 3 Порядка. Так, в случае, если налогоплательщики в соответствующем налоговом периоде осуществляют операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со ст. 149 НК РФ, либо операции, не признаваемые объектом налогообложения, а также операции по реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория РФ, или получили оплату, частичную оплату в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), длительность производственного цикла изготовления которых составляет свыше шести месяцев по перечню, определяемому Правительством РФ, и определяют момент определения налоговой базы в соответствии с п. 13 ст. 167 НК РФ, то ими заполняется Раздел 7 декларации.
При этом информация, отражаемая налогоплательщиком в Разделе 7 Декларации, является справочной и не учитывается при определении суммы налога, подлежащей уплате в бюджет (возмещению из бюджета).
При заполнении Раздела 7 декларации в графе 1 указывается код операции в соответствии с приложением N 1 к Порядку (п. 44.2 Порядка, письмо ФНС России от 22.04.2015 N ГД-4-3/691).
В соответствии с абзацем вторым п. 44.2 Порядка при отражении в графе 1 операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), под соответствующими кодами операций налогоплательщиком заполняются показатели в графах 2, 3 и 4 по строке 010.
Реализация услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами), в соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, обозначается по коду 1010251.
Согласно абзацу четвёртому п. 44.4 Порядка в графе 3 декларации по каждому коду операции, не подлежащей налогообложению налогом, отражается стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых налогом, в частности стоимость товаров (работ, услуг), приобретенных у лиц, не являющихся налогоплательщиками налога.
Таким образом, в графе 3 «Стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС (руб.)» Раздела 7 декларации по НДС необходимо указать не облагаемую НДС стоимость арендной платы за право пользования земельным участком (руб.).
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Горностаев Вячеслав
*(1) Если исходить из мнения суда, изложенного в постановлении ФАС Поволжского округа от 03.06.2004 по делу N А55-12122/03-6, то пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ к арендным платежам применяется постольку, поскольку это платежи за право пользования природными ресурсами, то есть землёй. Однако суд в связи с этим не увидел у арендатора также и возникновения обязанности налогового агента, поскольку, по мнению суда, указанные обязанности являются следствием аренды «имущества», в то время как понятия «природные ресурсы», а следовательно, и «земля» в норме п. 3 ст. 161 НК РФ не затронуты.
В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2005 по делу N А56-11276/2005 также было указано, что общество арендует земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и, следовательно, в силу положений п. 3 ст. 161 и пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не является налоговым агентом.
Как рассчитывается арендная плата за землю и облагается ли временное пользование участком земельным налогом и НДС?
В Российской Федерации использование земли является платным. С одной стороны, финансовые средства получает владелец земельного участка, с другой – государство в виде налогов.
Арендная плата закрепляется в соответствующем договоре и устанавливается по договоренности сторон. Сумма налога не меняется, она закреплена на законодательном уровне.
В материале мы расскажем о всех статьях расходов при аренде земли в нашей стране, уточним законодательную базу и продемонстрируем формулы и примеры расчетов.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !
Описание понятий
В соответствии с положениями гражданского кодекса, под арендной платой понимаются платежи в адрес владельца земельного участка за временное пользование имуществом. Земельный кодекс Российской Федерации, в свою очередь, относит арендную плату к существенным условиям договора – она должна в обязательном порядке зафиксирована в договоре аренды, без нее договоренность признается недействительной.
Если в аренду предоставляется земельный участок, находящийся в частной собственности, то размер и форма арендной платы устанавливается по итогам переговоров сторон.
В отношении земель, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, действует другой порядок определение размера арендной платы – по решению органов самоуправления.
Кроме того, мы советуем вам ознакомиться с информацией о том, как получить надел без торгов.
В ГК РФ установлено, что арендная плата может предоставляться в следующих формах:
- В виде «твердых» ежемесячных платежей, вносимых в национальной валюте.
- Через долю от полученных в результате использование земли продукции или доходов.
- При помощи предоставления владельцу земли определенных услуг.
- В виде переданной в собственность вещи.
- Через возложение на арендатора обязанностей по улучшению арендованного имущества.
- При помощи смешанной формы арендной оплаты.
Менять ее стороны имеют право только через двенадцать месяцев. Если в договоре прописана смена раз в квартал или ежемесячная, сделка будет признана ничтожной.
Земельный налог прописан на законодательном уровне (статьи 387-398 Налогового кодекса). Оплачивается в пользу государства как юридическими, так и физическими лицами, обладающими земельными участками.
Под налоговой базой подразумевается кадастровая стоимость земли (она, в свою очередь, определяется в соответствии с Земельным законодательством). Налоговый период соответствует одному году.
Налоговые ставки устанавливаются муниципалитетами, но с учетом статьи 394 НК РФ, не могут превышать 1,5%, и 0,3% для земельных участков, используемых с такими целями:
- Для сельскохозяйственного производства.
- Под объекты инженерной инфраструктуры ЖКХ.
- Для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.
Как видите, между понятиями арендной платы и налога – есть множество различий. Первый вид платежа уплачивается теми, кто использует землю в адрес ее владельца, а налоговые отчисления ложатся на самого владельца и перечисляются в пользу государства.
Законодательное регулирование
Основными законодательными документами, регулирующие, арендные и налоговые выплаты в сфере рынка земли, являются НК и Земельный кодекс Российской Федерации. Порядок начисления и выплаты арендной платы со стороны арендатора расписан в статье 39.7 Земельного кодекса, а налог на землю регулируется профильным кодексом Российской Федерации, статьями от 387 до 398.
На кого начисляется?
Статья 388 НК РФ определяет круг налогоплательщиков в земельной сфере. Положение 2 вышеуказанной статьи предусматривает вывод из перечня плательщиков налогов организаций и физических лиц, которые пользуются земельными участками по праву безвозмездного пользования (в том числе срочного) или на основе договора аренды.
Это означает, что арендатор не имеет перед государством обязанностей по выплате земельного налога, хотя и пользуется участком. Во время аренды законным владельцем остается хозяин, он и выплачивает Российской Федерации налог раз в один год в соответствии с положениями Налогового кодекса.
Облагается ли НДС или нет?
НДС – он же налог на добавленную стоимость – часто путают с земельным, но они существенно отличаются. Чтобы разобраться, кто и когда должен платить НДС, необходимо учесть несколько факторов. И первый – у кого осуществляется аренда.
Если договор заключается с муниципалитетом, то об НДС арендатор может забыть. Если же владельцем земельного участка в договоре аренды выступает частное лицо (физическое или юридическое), НДС будет присутствовать наравне с земельным налогом и арендной платой.
Четкие критерии по начислению НДС расписаны в пп. 17 п. 2 статьи 149 НК Российской Федерации. НДС начисляется и на договоры субаренды.
Например, физическое лицо, арендовав у государства участок, решило заключить дополнительный договор с частным предпринимателем. В этом случае первоначальный арендатор платить НДС не будет, но ЧП, заключивший договор с физическим лицом (хотя и на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации) вынужден будет оплачивать и этот налог.
НДС имеет фиксированную ставку – 18%.
Пример:налогооблагаемая база составляет 1000 рублей, чтобы вычислить размер НДС, необходимо 1000 умножить на 18% – получаем 180 рублей налога.
Сколько платить арендодателю?
Если владелец физическое лицо
Для определения размера арендной платы в случае передачи земли во временное пользование физическим лицом используется утвержденная формула.
Стоимость надела определяется экспертом и не позднее, чем за шесть месяцев до сдачи участка в аренду, а ставка рефинансирования определяется Центральным банком РФ. В 2017 году ставка рефинансирования (она была приравнена к ключевой ставке) установлена на отметке 7,75%.
Если хозяин организация
При оформлении аренды у юридического лица, используется та же формула, что и для физического лица. Вам необходимо узнать стоимость надела (кадастровую стоимость участка) и ключевую ставку Центробанка Российской Федерации.
Пример расчета: ставка равна 7,75%, а кадастровая стоимость гипотетического участка составляет 10 тысяч рублей. 10 000 умножаем на 7,75% и получаем размер арендной платы – 775 рублей.
Когда собственником является муниципалитет или государство
У муниципалитетов и федерального правительства есть сразу несколько методик для определения арендной платы – при помощи аукциона, по кадастровой стоимости, по рыночной стоимости, руководствуясь арендой ставкой. Например, если стоимость рассчитывается по КС – то будет соответствовать следующему показателю – от 0,01% до 2% кадастровой стоимости.
Если же муниципалитет выбирает расчет по рыночной стоимости – он умножает рыночную стоимость на ставку рефинансирования ЦБ. Арендная ставка используется крайне редко, для участков, на которых расположена инфраструктура, инженерные объекты.
Формулы вычисления налогообложения
Для физлица
Земельный налог рассчитывается по следующему алгоритму:
Кадастровую стоимость можно узнать в соответствующем документе либо на сайте Росреестра. Размер доли соответствуют количеству арендаторов, а размер налоговой ставки является фиксированной величиной в каждом регионе.
Например: возьмем ставку в размере 0,7% и кадастровую стоимость в размере 24 тысяч рублей.Тогда расчет будет выглядеть следующим образом: 24 000 умножить на 0,7% равно 168 рублей.
Для юрлица
Аналогичный алгоритм применяется и для юридических лиц, воспользуемся еще одним примером расчета.
Пример: юридическое лицо заключает договор аренды с физическом лицом на аренду земельного участка с КС 50 000 рублей со ставкой налога, утвержденной муниципалитетом на уровне 1,4%. Расчет будет производиться следующим образом: 50 000 x 1,4% = 700
Как оплатить?
Физические лица получают уведомления ФНС, в которых указываются сумма и реквизиты для оплаты.
Приложение к уведомлению подписывается получателем в качестве подтверждения правильности данных. После этого физическое лицо переводит на счет нужную сумму.
Юридическое лица рассчитывают сумму самостоятельно и переводят ее на счет ФНС по итогам отчетного периода, который составляет, по российскому законодательству, один год.
Как видите, в земельном законодательстве РФ есть множество нюансов. Земельный налог выплачивает владелец земли, а арендатор договаривается о временном использовании участка на условиях аренды. НДС начисляется только в том случае, если земля, по которой заключена договоренность, является частной, а не государственной собственностью.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
