Облагается ли налогом материнский капитал?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 6 декабря 2019 г. N 03-04-05/95017 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (пункт 17.1 статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016).

Согласно пункту 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (если договором между ними не установлен иной режим этого имущества). При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Таким образом, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации одним из супругов права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

В этой связи, если доли в квартире будут находиться в собственности несовершеннолетних детей менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, то у детей образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

На основании абзацев девятнадцатого — двадцать первого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Кроме того, абзацем двадцать вторым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что положения абзацев девятнадцатого — двадцать первого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Таким образом, при продаже доли в квартире налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода, а сумма дохода, в частности, уменьшенная на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение доли налогоплательщика в проданной квартире.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Р.А. Саакян

Обзор документа

Срок владения недвижимостью супругами исчисляется с даты первичной регистрации одним из них права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты регистрации права собственности на долю в квартире.

Если доли в квартире будут находиться в собственности несовершеннолетних детей менее минимального предельного срока владения, то при продаже у детей образуется доход, облагаемый НДФЛ. При этом можно заявить имущественный вычет или уменьшить доходы на расходы, связанные с приобретением этого имущества.

Разъяснено, как быть с доходом от продажи доли в недвижимости, приобретенной с участием маткапитала.

Нужно ли платить налог за получение материнского капитала

Закон говорит о том, что налоги взимают со всех официальных доходов. Но в некоторых случаях делают исключение, в том числе – для материнского капитала. Лишь в некоторых регионах власти могут принять другое решение.

Облагается ли материнский капитал налогом

Бесплатно по России

Согласно установленному законодательству, сейчас материнский капитал не предполагает применение налогообложения.

Федеральный сертификат

Платить налог потребуется лишь в том случае, если сначала часть маткапитала использовали для покупки квартиры. А потом недвижимость продали, хотя не прошло и 2 лет.

Но есть несколько важных поправок, с которыми тоже стоит ознакомиться:

Средства господдержки относятся к доходам гражданина. Покупка, постройка или реконструкция жилья за счёт этих денег – стандартные расходы.
Гражданин имеет право сократить свои доходы при необходимости подать декларацию в форме 3НДФЛ. Но при этом надо подтвердить право на получение вычета, соответствующими документами.
Льготу дают тем, кто решит продать имущество минимум спустя три года после совершения покупки.

В этом случае сумма доходов тоже сокращается на сумму расходов.

Региональный

До 2012 года налогообложение к материнскому капиталу действовало практически во всех регионах. Но потом региональное законодательство менялось, часть граждан освобождали от перечисления таких сборов. Сейчас правила для разных территорий по-прежнему могут отличаться друг от друга.

Это способствует увеличению суммы самой помощи. Но никаких формальных нарушений действующих законов нет.

Берется ли налог при покупке и продаже недвижимости, если были вовлечены средства из маткапитала

Если имущество приобретено за счёт материнского капитала – то оформляют долевую собственность. У каждого члена семьи есть своя законная доля. Тогда материнский капитал при налогообложении не учитывают.

Другие правила действуют, когда речь идёт о реализации имущества через продажу. Налоги применяют, если кадастровая стоимость квартиры выше прибыли, умноженной на понижающий коэффициент.

Стандартные положения не действуют по отношению к квартирам, у которых кадастровая стоимость вообще ещё не определена.

Сейчас для освобождения от подоходного налога любым имуществом перед продажей надо владеть минимум 5 лет. Тогда гражданин может рассчитывать на определённые скидки.

Правильное оформление НДФЛ на 2020 год

Если налог всё-таки надо платить, то оформляют декларацию. Этот документ должен содержать следующие сведения:

Указание прописки, либо адреса временного пребывания.
Код страны, где проживает гражданин.
Текущий статус.
Паспортные данные.
Место и дата рождения, ФИО.

Всеми этими сведениями заполняют 2 страницу титульного листа. За заполнение первого листа отвечает только сотрудник налоговой. Далее идут листы, обозначающиеся буквами от А до И.

Только первые два раздела заполняют все, остальную информацию вносит представитель контролирующего органа. Надо обязательно указать, какая государственная поддержка получена, сколько денег потрачено на приобретение квартиры.

Способы заполнения можно выбирать следующие:

Обычная письменная форма.
Электронная разновидность документа.

В готовой форме документ передают при личной встрече, либо по почте. На сайт налоговой инспекции отсылают электронные варианты.

Вместе с декларацией требуется подать и другие бумаги:

Заявление на возмещение денежной разницы.
Паспорт плательщика.
Справка о зарплате 2НДФЛ.
Документы для подтверждения того, что недвижимость приобретена.

Дополнительно о вычете при купле-продаже

В НК РФ прямо говорится о том, что при использовании материнского капитала на покупку квартиры оформлять вычет нельзя.

Но владелец этих средств может использовать их и в других направлениях, чётко обозначенных законом:

Создание условий для реабилитации больного ребёнка.
Направление денег на пенсионный капитал матери.
Оплата обучения одного или нескольких детей.
Улучшение условий по проживанию у семьи.

Семья имеет право на имущественный вычет только при выполнении следующих условий:

Покупка недвижимости за свои средства, что подтверждено соответствующими бумагами.
Приобретение земли для строительства дома.
Реконструкция старого дома или комнаты.
Погашение ипотеки.
Покупка или строительство дома за собственные средства.

Вычет доступен только гражданам с официальным местом работы, за которых начальство уплачивало соответствующие взносы. Вместо вычета допускается уменьшать доходы на издержки, имеющие документальное подтверждение. В некоторых случаях такое решение становится более выгодным.

Стандартный размер вычетов – 13% от общей суммы купленной недвижимости. Можно компенсировать даже кредит, оформленный для приобретения жилья. Главное – не оформлять документы на потребительские программы или деньги, выданные в МФО. В этом случае увеличивается вероятность отказа со стороны контролирующих органов.

Полезное видео

О тонкостях налогообложения на материнский капитал смотрите в видео:

Заключение

Лучше всегда обращаться к юристам. Они не только сопровождают весь процесс покупки или оформления документов. Но и подскажут, когда обращение в суд имеет все основания. Исковое требование может остаться без удовлетворения, если основания сочтут недостаточными. Региональный материнский капитал практически не отличается от федерального.

Особенно это касается направлений, на который можно использовать деньги. Это тоже учитывают, занимаясь оформлением. Дополнительной поддержкой становится финансовый вычет, но его получение тоже связано с определёнными нюансами, с которыми знакомятся предварительно.

Облагается ли НДФЛ продажа квартиры, купленной за материнский капитал?

Письмо Министерства финансов РФ №03-04-05/10015 от 15.02.2021

Минфин России в письме от 15.02.2021 № 03-04-05/10015 разъяснил уплату НДФЛ при продаже квартиры, купленной под материнский капитал. Чиновники отмечают, если жилье было куплено на средства материнского (семейного) капитала, то эти суммы являются расходами при покупке жилья. Разберем подробно.

Когда жилье куплено под материнский капитал

Материнский капитал разрешается потратить, в частности, на приобретение квартиры, покупку готового, или строительство нового жилого помещения, а также на реконструкцию жилого дома. Также его можно внести в качестве первого взноса по ипотечному кредитованию.

Жилье, приобретенное на материнский (семейный) капитал или его часть, оформляется в общую собственность родителей и детей. При этом размер долей на каждого члена семьи определяется по соглашению.

Когда и как нужно платить НДФЛ, если родители продают такую недвижимость, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям?

Сколько жилье находилось в собственности?

Согласно п. 3-4 статьи 217.1 Налогового кодекса, при продаже квартиры, приобретенной по договору купли-продажи или договору долевого участия (ДДУ), которая находилась в собственности менее 5 лет (или менее 3 лет, если жилье было оформлено в собственность до 1 января 2016 года), необходимо уплатить НДФЛ.

Освобождается от уплаты НДФЛ только та недвижимость, которая находилась в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения или дольше (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения недвижимого имущества супругами исчисляется с даты государственной регистрации одним из супругов права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

Значит, если не прошел срок минимального владения, то нужно уплатить НДФЛ и подать декларацию 3-НДФЛ на каждого члена семьи, который имеет долю в недвижимости.

Имущественный вычет при продаже жилья с использованием материнского капитала

Если жилье и доли в них находились в собственности менее минимального предельного срока владения, то при их продаже можно применить имущественный вычет по НДФЛ. Его размер составляет не более 1 миллиона рублей. С суммы, превышающей 1 миллион рублей, нужно заплатить налог.

Вместо имущественного вычета доход от продажи жилья можно уменьшить на сумму расходов по ее покупке, подтвержденных документально (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Чиновники в комментируемом письме отмечают, что направление средств материнского сертификата на покупку недвижимости является расходами на приобретение имущества. Поэтому вместо использования имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму документально подтвержденных расходов.

Читайте также Налог УСН это

Таким образом, можно уменьшить доход от продажи общего жилья на всю сумму расходов по ее покупке. В том числе, на сумму материнского капитала, за счет которого оно куплено.

Обратите внимание: если недвижимость приобретается с помощью материнского капитала с выделением долей детям, то расходы на ее приобретение распределяются на всех собственников в соответствующих долях. В случае продажи жилплощади они учитываются при расчете налоговой базы по НДФЛ пропорционально.

При этом важно, чтобы расходы были понесены одним из родителей: владельцем сертификата или его супругом (супругой). Также величина расходов на приобретение жилья в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода, не должна учитываться ранее другими членами семьи.

Распечатать

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Электронная версия популярного журнала

Новые документы с комментариями экспертов. Журнал помогает бухгалтерам разбираться в значениях и смыслах новых документов по учету и налогам.

Налоговый вычет и материнский капитал: используем с умом

Материнский капитал — это значительная помощь от государства, которую получают семьи при рождении детей. Большинство семей направляют эти деньги на покупку нового жилья. После покупки встает вопрос о получении налогового вычета, и вот тут счастливым новоселам приходит отказ. В этой статье разберемся, почему так происходит, и что нужно знать, если вы хотите использовать маткапитал на покупку квартиры.

Налоговый вычет — это не «подарок» от государства

Почему то многие считают, что налоговый вычет — это «бонус», который можно получить просто так. Но это ошибка. Налоговый вычет на время освобождает вас от уплаты подоходного налога или позволяет вернуть ту сумму налога, которую вы ранее заплатили. Отсюда следует основное правило, чтобы вычет получить, вы должны платить налог.

Напомним, что чтобы получить налоговый вычет вы должны платить налог только с определенных видов доходов и только по ставке 13 %.

Вы сможете получить вычет, если вы:

получаете официальную заработную плату (то есть работаете по трудовому договору или с вами заключен договор гражданско-правового характера);
сдаете собственное имущество в аренду или продаете его;
оказываете различные услуги и получаете за это вознаграждение;
имеете иные доходы, облагаемые по ставке 13 % (которые идут в расчет вычета).

Обратите внимание , что налог не платится с государственных пособий, выплат, пенсий и пр. Маткапитал налогом тоже не облагается, при его получении вам не нужно платить с него НДФЛ. При этом деньги материнского капитала фактически являются государственными, а не вашими (заработанными), а налоговый вычет можно получить только с собственных средств, потраченных на покупку квартиры.

Можно ли получить вычет, если маткапитал покрыл только часть расходов?

В этом случае вы можете получить вычет, но только на ту часть расходов, которую вы оплатили из собственных накоплений. Не забудьте из общей суммы расходов вычесть средства маткапитала и уже остаток заявить к вычету.

Семеновы стали многодетными родителями и, получив материнский капитал, купили дом за городом. Свои деньги они не вкладывали, все расходы покрыл маткапитал, поэтому Семеновы не смогут получить налоговый вычет на приобретение жилья.

Михайловы купили квартиру в новостройке за 4 млн. руб. Часть затрат они покрыли маткапиталом (600 тыс. руб.), а остаток — это их собственные накопления плюс ипотека. Михайловы смогут получить вычет с суммы затрат, оплаченных своими деньгами, то есть с 3,4 млн. руб. (4 млн. руб. — 600 тыс. руб.).

Какая экономия, если оформлять налоговый вычет?

Вычет за приобретение жилья составляет 2 млн. руб., это значит, что если сумма ваших затрат была больше, то вы сможете вернуть только 260 000 руб., а если меньше 2 млн. руб., то вы сможете получить 13 % от расходов.

Если жилье вы покупали с помощью ипотеки, то вы можете получить возврат налога с суммы фактически уплаченных процентов банку. Максимальный вычет составляет 3 млн. руб., то есть при затратах, превышающих эту сумму, вы сможете получить 390 000 руб. — это максимум. А если процентов банку вы заплатили на меньшую сумму (чем 3 млн.), то возврат составит 13 % от фактических затрат.

Как мы уже сказали, налоговый вычет — это возврат ранее уплаченного налога, значит, сумма возврата ограничена еще и той суммой, что вы заплатили в виде налога. Вы не можете вернуть больше денег, чем заплатили за год подоходного налога.

Документы для оформления вычета

Какие документы потребуются для оформления вычета?

Для оформления вычета через налоговую инспекцию подготовьте:

декларацию по форме 3-НДФЛ;;
справку о доходах (2-НДФЛ);
договор о покупке жилья;
документы, подтверждающие право собственности;
чеки, выписки банка, платежки или другие документы, которые подтвердят ваши расходы;
заявление о распределении вычета между супругами (при необходимости).

При покупке жилья в ипотеку дополнительно возьмите:

ипотечный договор;
справку из банка об уплаченных процентах;
график погашения кредита и процентов;
документы, подтверждающие расходы по оплате процентов по кредиту.

Документы нужно подавать на следующий год после года покупки жилья. Проверка документов и перечисление денег займет не менее 4 месяцев.

Продажа квартиры, купленной с маткапиталом: регистрация сделки и налоги

Продажа квартиры, купленной с участием материнского капитала, – сделка непростая. Здесь требуется и выделение долей детям, и регистрация этого соглашения у нотариуса, и согласие опеки на продажу. Обо всем этом мы уже писали. Здесь мы рассмотрим завершение сделки – регистрацию в Росреестре и уплату налогов.

Фото: jirafenok.ru

Как и в прошлый раз, поможет нам с этим Нино Гулбани, юрист технологичного агентства Homeapp.

Регистрация договора

На практике существует три варианта подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности:

Через регистраторов. Они занимаются подготовкой документов к самостоятельной подаче в органы ФГБУ Росреестр. Получение документов уже после государственной регистрации перехода права собственности происходит также через них. Услуга платная – от 10 000 рублей и выше;
Через нотариуса. Оформление, подписание договора происходит в самом офисе нотариуса, документы сшиваются, и нотариус подает заявление на государственную регистрацию перехода права собственности в ФГБУ Росреестр. Услуга платная – от 20 000 рублей;
Самостоятельно. Подача заявления осуществляется через МФЦ. На месте через терминал оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей.

При подаче документов по такому виду сделки важно правильно составить заявление, чтобы не произошла приостановка в регистрации перехода права собственности к покупателю. При самостоятельной подаче ваш представитель должен проконтролировать сотрудника МФЦ, чтобы он составил заявление правильно с учетом того факта, что семья ранее использовала материнский капитал и есть разрешение органов опеки и попечительства.

Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю проходит от 3 до 5 рабочих дней в ФГБУ Росреестр. Когда она произойдет, то на выходе вы получаете выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости — база Росреестра) с зарегистрированными правами покупателя на объект недвижимости.

Для информации: обычная сделка от аванса до государственной регистрации перехода права собственности составляет 1-1,5 месяца, тогда как сделка продажи недвижимости, купленной с участием маткапитала – 2-2,5 месяца.

Заплати налоги и спи

В налоговом вопросе законодательство изменилось в лучшую сторону. Теперь доходы детей, т.е. доходы, полученные от использования материнского капитала, уменьшаются на подтвержденные расходы. Если в объект недвижимости были вложены денежные средства родителей, общая сумма распределяется пропорционально.

Важно! Эта система применима в случае, если доли дети получили ввиду получения маткапитала, иные условия под эту категорию не попадают.

Документы оформляются на владельца сертификата – мать или отца, если за объект недвижимости при покупке заплатил родитель либо супруг родителя (муж мамы, например).

Фото: rosned.ru

Если куплено до 1 января 2016 года

Если семья приобрела жилье до 1 января 2016 года, и срок владения составляет менее 3 лет, то налог рассчитывается двумя способами:

Цена продажи минус 1 000 000 рублей;
Цена продажи минус цена покупки (т.е. если семья сама покупала данный объект, при условии документально подтвержденных расходов).

Пример: квартиру купили в 2015 году для семьи из 4 человек. Родители приобрели в собственность квартиру за 4 млн рублей, доли распределились по 25% на каждого члена семьи. В 2018 году продали квартиру в долях за те же 4 млн. Налоговая база по НДФЛ рассчитывается так:

1 000 000 (4 млн (стоимость квартиры при продаже)/ 4 (количество членов семьи)) − (4 млн (стоимость квартиры при покупке) × 25% (доли) = 0 Р

Налог = 0, соответственно, налога на доходы при продаже детских долей не будет.

Если куплено после 1 января 2016 года

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и срок владения менее 5 лет (в некоторых случаях 3 года), налог рассчитывается таким же способом, но появляется дополнительное условие: если нет подтверждающих расходы документов, то для расчета налогов берется 70% от кадастровой стоимости. Однако если цена продажи в договоре указана больше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налоговая будет считать налог с наибольшей суммы. От этого на практике возникает занижение стоимости реализации объекта в целях уменьшить налогооблагаемую базу.

Фото: sterlitamak.eventjet.ru

Приведем пример расчета: квартира приобретена в 2017 году за 3 000 000 рублей, а в 2019 году продана за 6 000 000 рублей. Определяем кадастровую стоимость (указаны данные в выписке из ЕГРН либо публичный доступ Росреестра) = 4 500 000 рублей, 70% от них составляет 3 150 000 рублей. Сумма продажи объекта выше чем, чем 70% от кадастровой стоимости:

вдоговоре купли-продажи прописывается сумма продажи 6 000 000 рублей, расчет = 6 000 000 — 1 000 000 (вычет, право на снижение)= 5 000 000 рублей*13 % — 650 000 рублей;
указываете разницу между стоимостью ранее купленной квартиры (3 000 000 рублей) и суммой продажи сейчас (6 000 000 рублей) = 3 000 000 рублей, итого = 390 000 рублей.

Соблюдайте правила

На первый взгляд кажется, что с налогами все очень просто, но не забывайте, что в случае владения квартирой менее 5 лет вы обязаны подавать декларацию в налоговые органы в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья, даже если доход не получен. Также отметим, что правильность заполнения декларации очень важна, дабы не иметь в последующем каких-то осложненных отношений с налоговой службой.

Главное – соблюдайте при продаже все условия, в противном случае при возникновении интереса со стороны третьих лиц такие сделки могут быть оспорены через суд, что повлечет за собой признание договора купли-продажи недействительным и погашение регистрационной записи в Росреестре о праве собственности. Подробнее об этих тонких юридических моментах мы рассказывали в предыдущей статье.

Материнский капитал и налог на выделенные доли при их продаже.

Как-то тихо и незаметно прошли мимо внимания риелторского сообщества внесенные в этом году изменения в пресловутую 220 статью налогового кодекса, касающиеся набившей оскомину темы про налог с детей, образующийся при продаже их долей, которые были выделены по маткапиталу.

Итак, цитирую абзац 220 ст., касающийся этой темы:

» При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

Положения абзацев девятнадцатого — двадцать первого настоящего подпункта применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов;

(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)»

В переводе на язык, доступный не только специалистам, это означает, что расходы членов семьи, которые были направлены на приобретение доли, передаваемой впоследствии другому члену семьи по обязательству, связанному с маткапиталом, можно учесть при расчете налога на доход от продажи этой доли.

На имя матери приобретена квартира с привлечением ипотеки.

В погашении долга по ипотечному кредиту использован маткапитал.

Ипотеку выплатили. Выделили доли детям. Квартиру сразу после выделения долей продали.

Раньше у детей возникала обязанность уплатить налог на доход от продажи полученных от матери долей, и уменьшить налоговую базу можно было только на копеечный вычет в виде соответствующей доли от миллиона или на сто с небольшим тысяч рублей, причитающихся из маткапитала на одного ребенка.

А теперь доход от продажи такой доли можно уменьшить на ее стоимость, которая была при покупке жилого помещения.

Пример в цифрах:

На имя матери приобрели квартиру за 4млна.

В дальнейшем выделили двум детям по 1/4 доле квартиры каждому. Таким образом, на каждую выделенную детям долю родители потратили 1млн.

Не дождавшись срока освобождения детей от налога на доход от продажи, квартиру продали за 6млнов. Получилось, что каждый ребенок имеет доход от продажи 1,5 млна рублей. По старым правилам доход этот можно было уменьшить только на 250тыс (1/4 от миллионного вычета).

А теперь этот доход можно уменьшить на израсходованный матерью на покупку этой доли 1млн. И останется заплатить налог только с 500тыс., т.е. с настоящего дохода, с так называемой прибыли, а это уже не так обидно. Кроме того, при правильном, умелом подходе к оформлению продажи можно и от этого налога избавиться.

Ну в общем, это кратенькое схематичное объяснение. В редко встречающиеся тонкости использования родителями расходов на приобретение в целях налогообложения я вдаваться не буду.

Отмечу только, что получение родителями вычета на покупку и вычета с процентов по ипотеке к этому не относится и никак не меняет описанной мною схемы.