Где получить разрешение на перепланировку квартиры?

Согласование перепланировки квартир перешло в онлайн. Что надо знать

С 21 августа узаконить перепланировку жилых и нежилых помещений в московских многоэтажках теперь можно только в электронном виде.

Рассказываем, что изменилось и как теперь узаконить перепланировку в квартире.

Как согласовывали перепланировку раньше

Любое изменение в планировке квартиры требует согласования (например, установка бытовых электроплит взамен газовых, дополнительные перегородки, перенос кухни и т. д.). Но прежде чем начать перепланировку в квартире, нужно ее узаконить.

На первом этапе необходимо получить технический паспорт жилого помещения в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ) и определиться с проектом перепланировки. Его может выполнить специализированная проектная организация, имеющая свидетельство СРО, или автор проекта дома. Кроме того, можно воспользоваться каталогом типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

На втором этапе нужно получить разрешение Мосжилинспекции на проведение самих работ. Заявление с необходимым пакетом документов надо было подавать в многофункциональный центр (МФЦ, для граждан) или жилищные инспекции (для юридических лиц).

Заключительный этап — проведение самих ремонтных работ с соблюдением всех необходимых условий и оформление акта о завершенных работах.

Что изменилось с 2020 года

С 21 августа услуга согласования перепланировки полностью переведена в электронный формат — документы в бумажном виде больше не принимаются. Это значит, что больше не нужно идти в МФЦ или жилинспекцию для подачи заявлений. При этом суть и этапы процедуры согласования перепланировки квартир не меняются.

Подать заявление на согласование перепланировки можно на официальном портале мэра Москвы mos.ru. Для этого нужно зайти в раздел «Жилье, ЖКУ, двор» и выбрать онлайн-услугу «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме», заполнив необходимые поля и приложив нужные документы.

Вся информация о регистрации, сроках оказания госуслуги, приостановке и принятом решении по заявлению доступна в личном кабинете. Решение от Мосжилинспекции поступит тоже в электронном виде в личный кабинет. При желании решение Мосжилинспекции можно получить в бумажном виде. Для этого необходимо будет обратиться в МФЦ.

Сам электронный формат согласования перепланировки был внедрен около двух лет назад. Особенно востребованным он стал в пандемию, когда действовал режим самоизоляции. Москвичи могли получить услугу по согласованию перепланировки не выходя из дома.

Документы для перепланировки квартиры

Основные документы, необходимые для согласования перепланировки, — это заявление (.pdf.); правоустанавливающие документы на помещение; проект переустройства и (или) перепланировки помещения; технический паспорт жилого помещения и техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. С полным списком документов можно ознакомиться по ссылке.

Если понадобятся дополнительные документы (квитанции об оплате штрафа, правоустанавливающие документы или технический паспорт), их можно загрузить и сразу направить в Мосжилинспекцию через личный кабинет.

Также с 21 августа разрешается не предоставлять протокол общего собрания, если раньше его передавали на хранение в Мосжилинспекцию. Не потребуется журнал производства работ, если перепланировка не затронула несущие конструкции.

При этом при подаче онлайн-заявления необходимо иметь проектную документацию (проект перепланировки, техническое заключение) в электронном виде, подписанную электронной подписью. Как уточнили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Мосжилинспекции, речь идет об электронной подписи именно проектной организации, а не собственника недвижимости. Портал госуслуг сам идентифицирует заявителя при входе в личный кабинет.

Сроки согласования перепланировки квартиры

Перевод в онлайн услуги по согласованию планировки позволит сократить сроки получения решения от Мосжилинспекции. Экономия может составить до семи дней, так как больше не будет тратиться время на пересылку документов между МФЦ и Мосжилинспекцией и посещение самих учреждений, пояснили в Мосжилинспекции.

Сейчас в среднем заявление на согласование перепланировки помещения рассматривается 20 рабочих дней. Если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, или работы затрагивают архитектурный облик дома, то срок составляет 30 рабочих дней. Столько же потребуется на согласование перепланировки, если помещение находится на последнем этаже дома, включая мансарду или чердак.

Срок действия самого решения о согласовании перепланировки — один год с даты его подписания. За это время заявитель должен успеть провести все работы и подать заявление на оформление акта о завершенных работах. Заявление также нужно подать онлайн на mos.ru. В случае необходимости срок решения можно продлить. Сделать это можно один раз и не более чем на шесть месяцев.

После завершения работ проходит приемочная комиссия, которая оценивает соответствие проведенных работ. Если будут выявлены несоответствия произведенных работ, председатель комиссии выдает предписание об их устранении.

Если несоответствий нет, комиссия готовит проект акта о завершенной перепланировке и передает его должностному лицу Мосжилинспекции для дальнейшего оформления. Срок предоставления услуги — десять рабочих дней.

Сколько стоит согласование перепланировки квартиры

Сама по себе услуга согласования перепланировки бесплатна. В период своевременного согласования (до ремонта и переделок в квартире) взимается пошлина только за разработку технического паспорта в БТИ. Ее размер составляет в среднем 1 тыс. руб.

Значительную часть расходов в согласовании занимает подготовка проекта перепланировки. Ее стоимость варьируется от 15 тыс. до 40 тыс. руб. Разброс цен зависит от сложности работ — например, затрагивает ремонт несущие конструкции или нет. Если воспользоваться типовым проектом перепланировки, который представлен на сайте Мосжилинспекции, то услуга согласования будет полностью бесплатной.

Что делать, если вам отказали в перепланировке

Причин для отказа в согласовании перепланировок множество. Это может быть как невозможность проведения планировки (например, ремонт может нанести вред эксплуатации дома) и несоответствие проекта требованиям (ошибки в самом проекте), так и обычные формальности (неполный пакет документов, отсутствие подписи инженера и т. д.). Здесь можно ознакомиться с полным списком причин отказа.

В зависимости от причины отказа человек может действовать несколькими способами. Первое — выполнить требования Мосжилинспекции, например исправить ошибки в проекте или дослать недостающие документы. Второе — записаться на личный прием к руководителю жилищной инспекции и разобраться в сути вопроса. Последним этапом является разрешение ситуации в судебном порядке.

Мнение юриста. Степан Хантимиров, адвокатское бюро Asterisk:

— Новые правила можно оценить положительно, поскольку они упрощают процедуру согласования перепланировки. Также к заявлению больше не нужно прикладывать протокол общего собрания собственников помещений (если он раньше передавался на хранение в Мосжилинспекцию) и журнал производства работ (если в помещении не затрагиваются несущие конструкции).

Единственный минус, с которым могут столкнуться заявители, — необходимость иметь электронную подпись. Проект перепланировки и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью. В целом же порядок перепланировки остался прежним. Чтобы ее выполнить, нужно сделать проект, получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, провести перепланировочные работы и оформить акт о завершенных работах.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

Заявление на перепланировку.
Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
Копию проекта перепланировки квартиры.
Копию договора с проектной организацией.
Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
паспортов собственников или доверенности;
решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Долго, дорого, но надо

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Зачем согласовывать перепланировку:

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).

— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

— перегородки внутри квартиры без изменений;

— дверные и оконные проемы остаются на месте;

— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— конструкция пола не меняется;

— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

снос несущих стен;
вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
организация мокрых зон над сухими;
демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

Егор Редин, управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Разрешение на перепланировку квартиры или нежилого помещения

Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, придется потратить достаточно много времени, денег и усилий. Это сложная задача, решить которую без помощи опытных юристов во многих случаях практически невозможно. Рассмотрим подробнее все важные моменты.

На какую перепланировку нужно получать разрешение

Выделяют три типа ремонта:

Переустройство.
Перепланировка.
Реконструкция.

Точных определений и конкретного разделения не существует, но в общих чертах понять, что значит тот или иной вариант можно:

Переустройство – это внесение не особо значительных изменений в недвижимости. Сюда относят замену батарей отопления, бойлера, унитаза, ванной и так далее. Никаких разрешений на такие действия получать не нужно.
Перепланировка – самый распространенный вариант. Предполагает внесение изменений в саму недвижимость, без изменения ее общей площади. Простой пример: объединение двух комнат в одну или, наоборот, разделение одной большой комнаты на несколько. То же самое верно и для нежилых помещений. Такой тип работ требует разрешения.
Реконструкция – актуальна преимущественно для отдельно стоящих строений. Предполагает не только изменения внутреннего пространства, но также и его расширения/уменьшения. Также требует разрешения.

Учитывая тот факт, что перепланировка и реконструкция требуют разрешений и они ничем друг от друга не отличаются, в дальнейшем, в этой статье, оба понятия будут фигурировать как «перепланировка». Для собственника же важно лишь одно – если это не переустройство, то все равно потребуется разрешение.

Как получить разрешение?

Получить разрешение на перепланировку достаточно сложно. Однако это все равно намного лучше и проще, чем пытаться узаконить уже произведенные изменения. Таким образом, при любой ситуации, сначала нужно заниматься согласованием и только потом выполнять работы, а не наоборот.

Кто выдает?

Куда обращаться для получения разрешения? Формально этим вопросом занимаются соответствующие отделы в местной администрации. Но на практике, называться они могут по-разному, располагаться в разных частях населенного пункта и, чаще всего, добиться приема для обычного человека будет крайне сложно.

Таким образом есть всего два варианта действий:

Самостоятельное получение разрешения через МФЦ. Условно дешевый вариант, однако потребует от заявителя определенных усилий. Человек будет обязан лично посетить отделение МФЦ (Мои документы), брать там список документов, оформлять заявление, предоставлять все бумаги и ждать, пока по его заявке придет решение.
Обращение в специализированную компанию. Более удобный и простой вариант, однако требует больших затрат. Почти в каждом более или менее крупном населенном пункте есть хотя бы одна фирма, которая занимается подготовкой проектов по переустройству квартиры в панельном доме или нежилых помещений. Как правило, этим перечень их услуг не ограничивается. Чаще всего такие фирмы готовы взять весь процесс перепланировки на себя: подготовка проекта, согласование, проведение работ, внесение изменений в техпаспорт и так далее. Разумеется, стоит такая услуга недешево.

Порядок действий

Для получения разрешения на проведение перепланировки жилья в многоквартирном доме или любой другой недвижимости, нужно:

Подготовить проект. Формально его можно сделать самостоятельно. На практике, сам владелец сможет сделать только самый простейший проект. Другие ему не согласуют. Как следствие, чаще всего все равно приходится обращаться в соответствующие фирмы/компании и просить помощи у специалистов. Сотрудники таких компаний имеют все для проведения работы, могут отобразить задумку собственника на бумаге и, что самое главное, заранее готовят такой проект, который гарантированно не будет нарушать требования законодательства.
Подготовить остальные документы. Большая их часть, типа договора купли-продажи, уже должна быть на руках у заявителя. Остальное можно оформить в очень короткий срок.
Обратиться в МФЦ. Специалистам этой организации нужно будет передать все необходимые документы и, помимо этого, придется заполнить заявление. Сделать это несложно, так как в таком документе обычно указывается лишь базовый минимум информации, и сотрудник МФЦ всегда готов помочь, подсказать и предоставить образец заполнения. Заранее готовить заявление нет смысла.
Дождаться разрешения. После обработки информации МФЦ выдает разрешение на проведение работ. Оно всегда имеет определенный «срок годности». Проще говоря, в разрешении указывается время, в течение которого нужно выполнить все работы. В противном случае, если не успеть, перепланировка будет считаться незаконной. А это уже предполагает серьезные проблемы.
Провести работы. В указанный срок закончить ремонт.
Пройти проверку комиссии. После завершения работ недвижимость посещает специальная комиссия, которая проверяет соответствие новой планировки недвижимости и того, что было указано в проекте. Именно поэтому категорически не рекомендуется вносить какие-либо изменения в ремонт после того, как получено разрешение.
Внести изменения в техпаспорт. Последний этап. Когда комиссия завершила свою работу и составила соответствующий акт, можно идти в Росреестр и менять техпаспорт.

Документы

Для обращения в МФЦ потребуется предоставить такой перечень документов:

Паспорт заявителя. Если у помещения есть несколько собственников, то нужен аналогичный документ от каждого. В том случае, если один из собственников является несовершеннолетним и еще не получил паспорт, можно предоставлять свидетельство о рождении. Для юридических лиц-собственников недвижимости этот документ может заменяться уставом, свидетельством о регистрации и так далее. Важно помнить, что представитель юридического лица все равно должен будет предоставить паспорт, а также доверенность или иной документ, подтверждающий его право на оформление подобных заявок от лица компании.
Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Обязательный документ в том случае, если у недвижимости есть несколько собственников.
Доверенность на представителя и его паспорт. Актуально только тогда, когда владелец недвижимости хочет, чтобы вопросом получения разрешения занимался его представитель.
Выписка из ЕГРН. На момент написания этой статьи используется вместо свидетельства о праве собственности. При оформлении разрешения может понадобится «свежая» выписка. Ее рекомендуется заказывать отдельно, до начала оформления.
Техпаспорт. Показывает текущее состояние квартиры, на момент обращения. При рассмотрении заявки техпаспорт будут сравнивать с проектом перепланировки для того, чтобы уточнить, какие конкретно изменения будут вноситься.
Правоустанавливающие документы. Договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее. К этому разделу относятся любые бумаги, на основании которых владелец недвижимости получил право собственности.
Проект перепланировки. Самый основной документ. Без него получить разрешение невозможно. Показывает все вносимые изменения. На его основании будут проводиться работы, с ним же комиссия будет сравнивать реальные изменения, и он же будет использоваться для переоформления техпаспорта.
Заявление на получение разрешения. Заполняется на месте, при обращении в МФЦ на основании предложенного менеджером МФЦ образца.

Расходы

При оформлении разрешения на перепланировку платить непосредственно за согласование потенциальных работ не нужно. Однако при сборе документов могут возникнуть различные расходы:

Проект перепланировки. От 10 тысяч рублей. Минимальная стоимость возможна только при условии, что и изменения предполагаются не слишком глобальные. Кроме того, в минимальную стоимость обычно не входят услуги по помощи в оформлении разрешения.
Согласия совладельцев. От 1 тысячи рублей каждое. Такой документы обязательно заверяется нотариально, чтобы избежать подделок.
Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей. Также заверяется нотариально. В зависимости от клиента (физическое или юридическое лицо) суть доверенности, ее внешний вид, возможные действия доверенного лица и другие особенности, вплоть до стоимости, могут существенно изменяться.
Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей. Оформляется в Росреестре. Можно лично посетить любое отделение или же заказать выписку в режиме онлайн.
Переоформление техпаспорта: около 5 тысяч рублей.

Сроки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуется потратить достаточно много времени:

Оформление проекта перепланировки: от 1 недели. Чаще всего это срок увеличивается до 2-3 недель, а в некоторых случаях, если объем работы большой, то и до пары месяцев. Все зависит от активности клиента, скорости работы фирмы, куда обратился собственник и масштаба перепланировки.

Подготовка разрешения в МФЦ: до 45 дней.
Получение решения в МФЦ: от 3-х дней.
Проверка квартиры комиссией: около 1 месяца.
Переоформление техпаспорта: от 2-х недель.

Получение разрешения через суд

В некоторых случаях МФЦ (Мои документы) или местная администрация отказывают в выдаче разрешения. Первые, обычно, упирают на неправильно оформленные документы или их недостачу, а вторые – на сам проект, который может не соответствовать требованиям законодательства.

В обоих случаях нужно требовать отказ в письменном виде с указанием конкретной причины. Если причину можно быстро исправить, то лучше так и сделать, после чего подать документы на оформление перепланировки повторно. Если же исправить проблему не получается, то можно пробовать обращаться в суд.

Порядок действий

Получить письменный отказ.
Подготовить документы.
Составить исковое заявление.
Направить иск и документы в суд.
Оплатить госпошлину.
Присутствовать на заседании суда и получить решение.
Дождаться, пока решение вступит в силу.
С решением повторно обратиться в МФЦ.
Получить разрешение на проведение перепланировки.
Выполнить все работы.
Получить акт от приемной комиссии.
Переоформить техпаспорт.

Документы

Для обращения в суд потребуются практически те же документы, что и для обращения в МФЦ (Мои документы). К ним нужно будет добавить только такие бумаги:

Письменный отказ, полученный в МФЦ.
Квитанция за оплату госпошлины.

Расходы

Так как к моменту обращения в суд заявитель уже готовил все документы для МФЦ, дополнительных расходов у него возникнуть не должно (не считая возможной необходимости повторно оформлять доверенность). Единственный платеж – это госпошлина, которая составляет 300 рублей.

Сроки

Процедура получения разрешения при обращении в суд растягивается на еще более длительный срок. Помимо того, что сказано выше, нужно еще добавить 2 месяца на рассмотрение дела и 1 месяц на то, чтобы решение суда вступило в силу. И это без учета возможной апелляции, до рассмотрения и так далее. В среднем, если придется решать проблему через суд, согласование перепланировки затягивается примерно на полгода.

Штраф и ответственность за незаконную перепланировку

Если собственник квартиры решил проигнорировать необходимость согласования перепланировки и выполнил все работы без разрешения, рано или поздно он может столкнуться с серьезной проблемой – конфискацией имущества.

Сначала, как только станет известно о неузаконенной перепланировке (в основном, благодаря соседям), владелец квартиры получит предписание выплатить штраф и привести жилье в соответствие с техпаспортом. Размер штрафа – до 2,5 тысяч рублей.

Сумма сравнительно небольшая и может показаться, что достаточно его оплатить и ничего узаконивать не нужно. Но это серьезная ошибка. Через некоторое время контролирующие государственные структуры проверят, как выполняется их предписание. Если ничего не сделано, может последовать предупреждение и еще один штраф.

Закончится все это, если продолжать игнорировать требования, судебным разбирательством и конфискацией недвижимости. Ее продадут с торгов, а владелец получит почти всю вырученную сумму. Проблема только в том, что сумма эта будет далеко от рыночной цены квартиры. Она может отличаться и на 10% и на все 50%. Проще говоря – очень невыгодно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Разрешение на перепланировку квартиры

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Типовые квартиры, построенные в прошлые годы, зачастую не устраивают нынешних владельцев. Многие занимаются перепланировкой своего жилья, не задумываясь о безопасности и законности своих действий. В нашей статье расскажем, как правильно переделать помещение в соответствии с требованиями законодательства.

Как получить разрешение?

Жители многоквартирных домов часто не задумываются о том, что планируемые ими изменения могут навредить не только окружающим, но и им лично. Они смело нанимают бригады строителей и приступают к перепланировке помещения. Но в соответствии с законодательством РФ без получения соответствующего разрешения можно выполнять только следующие виды работ:

косметический ремонт внутри квартиры;

установка и демонтаж встроенной мебели;

установка нового инженерного оборудования взамен вышедшего из строя, при условии, что старое и новое оборудование одного типа;

изменение места положения напольных электрических плит.

Для проведения других видов работ следует получить разрешение.

Если предполагаемые работы затрагивают несущие стены или перегородки, или вы планируете изменение инженерных систем, потребуется внесение изменений в поэтажный план многоквартирного дома.

Такие работы должны согласовываться с Жилищной инспекцией и не могут проводиться до официального утверждения.

Куда обращаться?

Порядок организации переустройства или перепланировки жилых помещений содержится в ст. 26 ЖК РФ. В этой же статье указано, что разрешение на проведение работ следует получать в органе местного самоуправления, которому делегированы такие функции.

Обычно это Жилищная инспекция, с которой и следует согласовать все планируемые работы. Можно обращаться либо в данное учреждение или направить документы через МФЦ.

Только после того, как инспекция примет положительное решение, можно начинать перепланировку квартиры.

Необходимые документы

Для обращения за разрешением необходимо подготовить следующие документы:

заявление установленной формы;

документы, на основании которых заявитель распоряжается жильем (подлинники либо заверенные у нотариуса копии);

технический паспорт жилища;

проект переустройства или перепланировки;

если жилье занято по договору социального найма, то требуется письменное согласие на проведение работ от всех прописанных лиц;

если дом является памятником архитектуры, истории или культуры, то требуется заключение органа, занимающегося охраной исторических ценностей.

Заявление

Форма заявления о проведении таких работ установлена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266. В нем обязательно следует указать:

наименование органа местного управления, в который подается заявление;

ваши Ф.И.О., реквизиты удостоверяющих личность документов, место проживания, телефон;

полный адрес помещения, начиная с субъекта РФ и заканчивая номером квартиры. Дополнительно указывается номер подъезда и этаж;

данные о собственнике помещения;

какие именно работы (переустройство, перепланировку) вы собираетесь проводить;

основания, на которых вы занимаете помещение;

срок проведения работ и режим их выполнения;

опись прилагаемых документов;

дата и подпись заявителя или заявителей, если квартира находится в совместной собственности.

Если квартира занята на основании договора социального найма, то необходимо заполнить список всех прописанных в ней совершеннолетних людей. Каждый из них должен заверить свое согласие подписью.

Документ подписывается в органе местного самоуправления в присутствии соответствующего чиновника, либо следует предоставить нотариально заверенное согласие отсутствующих лиц.

Заявление заполняется на установленном бланке, который можно получить в органе, осуществляющем согласование, либо распечатать с официального сайта.

Стоимость

Государственная пошлина за оформления перепланировки не установлена, однако это не значит, что платить не придется. Каждая из организаций, в которые вам придется обратиться, имеет собственные тарифы на выполнение нужных вам услуг.

Во многом расходы зависят от намеченных работ.

Если работы задевают несущие конструкции здания, расценки резко возрастут.

В Москве разрешение на перепланировку обычно обходится в сумму от 5 до 20 тыс. рублей. В регионах цены могут отличаться.

Сроки

Решение о разрешении или запрете принимается в течение 45 суток после подачи полного пакета бумаг. В течение 3 дней после принятия решения заявителю выдается документ установленной формы.

Разрешение на проведение переустройства или перепланировки действует 1 год. Если вы не уложились в данный период, то придется его продлевать. Срок продления составляет 1 месяц.

Что делать, если отказали?

Если вам отказали в перепланировке, можно обжаловать это решение в суде. Но перед обращением лучше проконсультироваться с юристом о перспективах дела. Если ваши планы переустройства нарушают законодательство, то суд вы проиграете и только зря потратите время.

Ответственность за переустройство без разрешения

Многие занимаются перепланировкой, не получив соответствующего разрешения. Даже если эти действия не привели к трагическим последствиям, владельца квартиры ожидают неприятности.

При продаже, дарении или наследовании такого жилища факт незаконного переустройства откроется обязательно. В такой ситуации придется все вернуть к исходному состоянию либо узаконивать изменения через суд.

Если в ваш дом придут с внезапной проверкой и обнаружат незаконную перепланировку, вам грозит штраф.

Штраф

В 2017-2018 году штраф за незаконную перепланировку составляет всего 2,5 тыс. рублей. Кроме того от нарушителя потребуют восстановить прежнюю конфигурацию квартиры, а это может привести к существенным расходам.

В любом случае, если вы решили переустроить свою квартиру, сделайте все правильно и оформите разрешение. Так вы избежите неблагоприятных последствий в будущем и будете уверены, что ваши действия не станут причиной разрушения дома.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Соседи снизу (ЦАО, Пресненский район Москвы) снесли несущие перегородки в своей квартире на первом этаже многоэтажного тома и сделали выход из квартиры прямо на улицу, под окна моей квартиры второго этажа. В моей квартире начала проседать одна несущая перегородка. Случайно выяснилось, что разрешение на перепланировку они получили в Сокольническом районе (ВАО Москвы). Каким документом это регламентируется?

Я — пенсионер, возможностей оплаты консультаций не имею.

Разрешение на перепланировку получено ими в 2012 или 2013 годах.

Добрый день. Перепланировка квартиры регламентируется Жилищным кодексом РФ. ст. 26 кодекса предусматривает документы предъявляемые собственником квартиры для получения разрешения на перепланировку.

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

По-моему, Вам надо отделить друг от друга два совершенно разных обстоятельства: наличие разрешения на перепланировку и наличие нарушений при производстве перепланировки. Первое обстоятельство совершенно не имеет значения лично для Вас. Даже если разрешение на перепланировку выдано и соответствует требованиям нормативно-правовых актов, в любом случае оно не дает права осуществлять эту перепланировку так, чтобы в результате причинять вред имуществу других лиц. Нет и не может быть такого разрешения. которое позволяет ослаблять конструкции дома, чтобы стены проседали.

Если существует вероятность обрушения конструкций жилого дома, рекомендую сообщить об этом незамедлительно во все контролирующие инстанции: Мосжилинспекцию, управляющую компанию. Не исключаю, что быстрее будет реакция из МЧС, если Вам туда позвонить. В связи с последними обрушениями жилых домов в РФ отношение к подобной информации стало немного серьезнее. Если проседание наблюдаете только Вы, а другие этого не видят, то именно Вы и обязаны о нем сообщить.

Здравствуйте, в 2008 году получили разрешение на перепланировку квартиры, получили акт о вводе в эксплуатацию, сделали новый техпаспорт в БТИ и зарегистрировали изменения с получением свидетельства о праве собственности. В 2016 году при заказе кадастровой выписки, вижу чертеж квартиры до перепланировки и площадь объекта по-старому. Кадастровая палата готова внести изменения при предоставлении технического плана, а БТИ такой план не делает, ссылаясь на новые правила, что делать, ведь я выполнила все необходимые процедуры в 2008 году, а оказывается кадастровая палата запросила архивы в 2007 году и мои изменения через год туда не попали, по какой причине — не знаю, так как не знаю кто их туда должен подавать. При выдаче свидетельства на собственность был присвоен условный кадастровый номер. Как можно выйти из этой сложной ситуации?

При выдаче свидетельства на собственность был присвоен условный кадастровый номер. Как можно выйти из этой сложной ситуации?

Если у Вас уже были узаконены изменения площади в государственном реестре прав, я бы написала официальное обращение в БТИ с требованием передать данную информацию в Кадастровую палату (поскольку это была их обязанность).

В случае отказа, я бы написала жалобу в Прокуратуру на бездействие БТИ.

Можно конечно обойтись и без жалоб, заказав у любого кадастрового инженера технический план, но это будет стоить дополнительных денежных средств.

Шелковая Наталья Николаевна

Здравствуйте вопрос про перепланировке квартиры в московской области (монолит, новостройка)

Есть небольшая жилая комната, и по другую сторону большая кухня с электрической плитой.

Хотелось бы большущую комнату уменьшить путем переноса стены в сторону мойки.

Администрация города говорила сначала что выдавала такие разршения, но теперь говорит что так нельзя потому что:

что согласно постановлению правительства РФ №47 от 26.01.2006 пункт 24

24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.

Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

Исходя из этого вопрос

1) Как такие разрешения на перепланировку выдавали уже почти 12 лет? А сейчас вдруг нельзя