Как оформить продажу квартиры самостоятельно?

Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и других государственных субсидий.

Читайте внимательно и до конца. Не упустите важное!
Статья обновлена 01.01.2021 года

Содержание статьи подробное:

Алгоритм продажи квартиры самостоятельно

Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:

полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры

Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.

А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.

Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.

Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно. А может и не давать вовсе.

Подготовьте квартиру для просмотра

Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.

Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и ее потребуют вынести Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.

Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?

Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >

Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >

Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >

Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс

Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца

Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >

Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >

Передайте в Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

Сбор документов — важный этап предпродажной подготовки. Ниже публикуем перечень бумаг, необходимых для успешного проведения сделки. Рекомендуем запасаться ими заранее: это позволит минимизировать затраты в дальнейшем.

Вы можете обратиться в риелторскую или юридическую фирму — специалисты помогут в оформлении бумаг и обеспечат максимальную безопасность сделки. Стоимость таких услуг обычно составляет до 2–3% от цены квартиры. Но если ваш бюджет ограничен — документы можно подготовить самостоятельно.

Список документов для продажи квартиры

Паспорт
Справка о составе семьи
Договор купли-продажи
Выписка из ЕГРН
Нотариальная доверенность
Разрешение органов опеки и попечительства
Свидетельство о рождении ребенка
Письменное согласие супруга
Правоустанавливающий документ
Технический паспорт

Паспорт

Для заключения сделки, прежде всего, потребуется документ, удостоверяющий личность продавца или его уполномоченного представителя. Если владельцев несколько, необходимы паспорта каждого. Иностранным гражданам для продажи квартиры нужно предъявить вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.

Справка о составе семьи

Это расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет потенциальному покупателю узнать всю историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Чтобы оформить документ, нужно обратиться в МФЦ. Кроме того, его можно заказать на портале госуслуг. Справка считается действительной не больше 30 календарных дней. Предоставляется бесплатно.

Договор купли-продажи

Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган. Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.

Выписка из ЕГРН

Заменяет свидетельство о праве собственности и позволяет покупателю узнать о наличии обременений на недвижимость. Например, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра. Кроме того, Федеральная кадастровая палата в пилотном режиме запустила онлайн-платформу по выдаче сведений из ЕГРН.

Нотариальная доверенность

Требуется в том случае, если влaдeлeц недвижимости по какой-то причине нe мoжeт лично yчacтвoвaть в сделке. В доверенности прописываются паспортные данные уполномоченного представителя, список его прав, адрес квартиры, дата составления документа. Доверенным лицом может быть любой дееспособный совершеннолетний гражданин. Документ требуется удостоверять нотариально.

Разрешение органов опеки и попечительства

Если в семье есть дети младше 14 лет, потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Документ гарантирует, чтo cдeлкa нe ущемляет пpaвa ребенка и после ее заключения его жилищные условия не ухудшатся. В том случае, если несовершеннолетний только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее собственником, согласие опеки не требуется.

Свидетельство о рождении ребенка

Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.

Письменное согласие супруга

Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга (также нужно приложить свидетельство о браке). Строгих правил по его оформлению и содержанию нет, но на документе должны стоять подпись и печать нотариуса.

Правоустанавливающий документ

Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.

Технический паспорт

Этот документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план. Техпаспорт требуется для получения разрешения от органов опеки и попечительства, а также если покупатель планирует оформить ипотеку. Кроме того, он позволяет узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ. Срок действия — пять лет.

Дополнительные документы

Для продажи квартиры в некоторых случаях требуются дополнительные бумаги. Они снижают риски сделки и ycкopяют пpoцecc принятия peшeния пoкyпaтeлeм. Собственника недвижимости могут попросить предъявить справку о том, что он не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах. Также многие покупатели хотят быть уверены, что у продавца нет задолженностей за коммунальные услуги. Для этого нужна выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале госуслуг. Кроме того, если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения — стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.

Документы для продажи доли в квартире

Если квартира находится в долевой собственности — существует ряд нюансов. Прежде всего, продавец обязан сообщить другим владельцам недвижимости о желании реализовать свою долю: по закону они получают преимущество при ее выкупе. Для этого по месту жительства всех участников долевой собственности направляются персональные письменные уведомления. Только если в течение месяца остальные дольщики не изъявят желания купить отчуждаемую долю, ее разрешается продавать посторонним лицам. Если это условие нарушено — они могут потребовать аннулировать сделку. Кроме того, при продаже доли в общей квартире договор купли-продажи обязательно нужно удостоверять у нотариуса.

Регистрация права собственности

Когда все нужные документы собраны, можно регистрировать переход права собственности. Это заключительный шаг, после которого покупатель становится владельцем квартиры. Оформить сделку можно в отделении Росреестра или в МФЦ. Второй вариант проще и удобнее, но требует больше времени. Продавцу и покупателю нужно записаться в центр госуслуг, вместе прийти на прием, заполнить бумаги и передать пакет документов. К ним также следует приложить квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб. для физических лиц). Обычно на регистрацию сделки в Росреестре уходит семь рабочих дней. Если документы поданы через центр госуслуг, добавляются два дня на их пересыл в Росреестр.

Как продать квартиру без риэлтора — пошаговая инструкция 2021 года

Процесс продажи квартиры не такой уж и сложный, если знать все моменты сделки. Мы дадим пошаговую инструкцию и Вы поймете, как продать квартиру самостоятельно 2021 году, не прибегая к услугам риэлторов.

Алгоритм действий собственника квартиры достаточно понятен. Но не все знают с чего начать, разберем тонкости и нюансы в пошаговой инструкции.

Документы для продажи квартиры в 2021 году: перечень от собственника

Самым ответственным пунктом мероприятия считается подборка необходимых документов. Именно сложностью этого процесса и количеством бумаг пугают риэлторы. В каждой ситуации пакет документов может отличаться и иметь свои особенности.

При продаже и оформлении договора сделки основными документами от собственника являются:

выписка из ЕГРН — в ней указаны все граждане, на кого зарегистрировано право собственности относительно квартиры;
гражданский паспорт собственника квартиры, если владельцев несколько, каждый должен предоставить свой паспорт или свидетельство о рождении;
нотариальное согласие от супруга и свидетельство о заключении брака (в случае приобретения квартиры в период брака);
разрешение, выданное органами опеки и попечительства, когда одним из собственников является гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста.
если интересы собственника будет представлять доверенное лицо, то владелец недвижимости передает ему нотариально заверенную доверенность (паспорт собственника не требуется).

Для подтверждения юридической чистоты квартиры необходимо иметь на руках:

документ, устанавливающий право собственности квартиры;
технический паспорт, потребуется если покупатели производят оплату по ипотеке;
копия-лицевого счета с перечнем лиц, прописанных или выписанных по указанному адресу;
все справки в подтверждении отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

Следует также визуально сверить технический план с фактическим расположением помещений в квартире. Если проводилась перепланировка, ее потребуется сначала узаконить. Иначе продать жилье не получится или потребуется занизить стоимость квартиры.

Подготовка к продаже квартиры

Для начала необходимо привести жилье в «товарный» вид: прибрать, помыть окна, по необходимости подклеить обои, подкрасить, словом добавить привлекательности в глазах потенциальных покупателей. Если в квартире имеется балкон или лоджия, то это пространство в большинстве случаев превращается в склад ненужных вещей. Не забудьте навести порядок и там.

Важно тщательно прибрать квартиру, не допускать, чтобы личные вещи были разбросаны. Если в помещении имеются неприятные запахи, например, от дыма сигарет, нужно попытаться от них избавиться. Зачастую для этого в момент осмотра квартиры хозяева используют простой прием – сварить кофе. Его аромат способен перебить другие запахи.

Оценка стоимости квартиры

Чтобы квартира продалась быстро, нужно определиться с ценовым диапазоном, в пределах которого готовы квартиру продать. Понятно, что в объявлении указывается верхняя планка, которая может быть снижена в процессе адекватного торга.

Чтобы определиться, необходимо провести ценовой анализ подобных предложений на рынке недвижимости. Сделать это можно:

Заказать профессиональную оценку, которая обойдется в небольшую сумму, но не имеет смысла при наличии типового жилья, а также она делается за счет покупателей которые берут ипотеку;
При помощи популярных сайтов частных объявлений (про них поговорим ниже).
Воспользоваться калькулятором оценки квартиры.

Обращайте внимание на район нахождения недвижимости, количество и расположение комнат, состояние ремонта.

Немаловажным фактором цены по объявлению является то, насколько быстро вы планируете жилье продать. Когда время поджимает, ее можно сразу снизить, но учитывайте минимальный торг. Если собственник не торопится, то цену можно установиться максимальную для подобных квартир.

ВАЖНО учитывать финансовые потери, чем дольше продаётся квартира, тем больше Вы несете за нее расходов в виде оплаты:

ежемесячных платежей за квартиру по коммунальным платежам;
процентов по ипотечному кредитованию (при наличии);
налогов и т.д.

Если цена за квартиру завышена, следовательно быстро она не продастся, а платить по счетам является обязанностью собственника. Вот тут и возникает вопрос о стоимости, времени на продажу и расходах на ожидание покупателя.

Ситуация из жизни. Однокомнатная квартира стоимостью в 2 100 000 рублей стоит на продаже уже в течение полугода. При этом коммунальные платежи составляют примерно 3 800 в месяц.

Получаем что из обязательных платежей придется заплатить:

за коммуналку — 3800 × 6 = 22800 рублей;
налог за 6 месяцев — 560 рублей;

Сюда так же добавим сумму упущенной прибыли, если бы мы продали жилье довольно быстро (через 2 месяца) и не так дорого, а деньги положили на вклад (например, под 6% годовых): 10500 × 4 = 42 000 руб.

По итогу мы имеем за 6 месяцев: 22800 + 560 + 42 000 = 65 360 рублей в виде финансовой потери за простой квартиры.

Разместить объявления о продаже квартиры

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:

Авито;
ЦИАН;
MLSN;
Яндекс.Недвижимость;
ЭТАЖИ;
Из рук в руки;
Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Еще один факт, чтоб не заказывать услуги риелтора! Ваше объявление обязательно в интернете или в окне заинтересует риелторов, которые занесут вашу квартиру в свою базу. При этом Вам не потребуется за это платить, свой процент они заработают на покупателе.

Что написать в объявлении о продаже квартиры?

Помимо общего описания укажите следующую информацию:

о собственнике и наличии документов, это внушит доверие потенциальному покупателю;
о мебели, предметах обстановки и технике, которая остается в квартире. Конечно, такие моменты повышают стоимость жилья, но могут быть полезны покупателю. С другой стороны, если они не нужны, то могут стать предметом торга.

Общение с потенциальными покупателями

Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.

После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:

Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.

Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.

На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.

Заключение предварительного договора и получение задатка

Когда покупатель найден, рекомендуется заключить с ним предварительный договор и получить задаток или аванс. Это станет некой гарантией того, что сделка состоится. Получение задатка (аванса) оформляется распиской.

В предварительном договоре пропишите все моменты относительно предстоящей сделки: укажите условие или дату заключения основного договора.

Ниже по ссылкам, можете скачать нужный Вам договор:

Завершение сделки по продаже квартиры

В назначенное время оформите и подпишите основной договор купли-продажи. Обязательным условием является государственная регистрация его в органе Росреестра или МФЦ. Только в результате регистрационных действий права на объект недвижимости перейдут от продавца к покупателю.

Составляется договор, как минимум, в трех экземплярах: по одному экземпляру каждой стороне сделки и дополнительный – для Росреестра. На каждом из них проставляются собственноручные подписи участников сделки.

Немаловажным моментом является получение оплаты за квартиру. Тут могут быть несколько вариантов:

с привлечением ипотечного займа, когда покупатель оформляет договор с банком на получение ипотеки, а банк переводит эти средства продавцу. Такой способ самый безопасный, поскольку перед одобрением кредита банк тщательно проверяет все документы в отношении покупателя и самой квартиры;
с использование средств материнского капитала. Для получения гарантии, что средства будут переведены продавцу, рекомендуется удостоверить сделку нотариально. Квартира будет находиться у продавца в залоге, пока средства материнского капитала не поступят на его счет;
рассрочка оплаты по договору. Такой вариант возможен, если стороны сумели договориться о графике рассрочки. Чтобы избежать ситуации со срывом графика или отказом от платежей, следует максимально тщательно прописать в договоре все нюансы. Лучше оговорить в нем, что переход права собственности будет зарегистрирован только после полного расчета;
оплата через банковскую ячейку «аренда сейфа» – безопасный и надежный способ расчетов между покупателем и продавцом;
наличная оплата. Является самым рискованным методом расчетов. Продавцу нужно быть максимально внимательным при проверке и пересчете купюр. Дополнительно нужно привлечь к присутствию надежных людей из числа родственников или близких друзей, кто будет сопровождать с места сделки.

После полного расчета продавец передает ключи от квартиры новому собственнику. Условие или момент передачи могут быть прописаны в договоре. Дополнительно рекомендуется составить и подписать передаточный акт на помещение, который станет приложением к договору. Его также можно включить пунктом в ДКП.

Освобождение жилья после сделки

Обычно стороны договариваются о дате, когда уже бывший собственник должен покинуть квартиру и убрать все свои личные вещи. Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи.

В итоге процедура самостоятельной продажи квартиры совершенно не сложная. Зачем же тогда оплачивать услуги риэлторов, если они придерживаются примерно такой же схемы действий.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Как продать квартиру: пошаговая инструкция оформления выгодной сделки

Как выгодно продать квартиру самому? Стоит ли обратиться к риэлтору? Как не потерять в деньгах и быстро найти надежного покупателя? На эти и другие вопросы отвечает JCat.Недвижимость.

Решение о продаже квартиры может быть взвешенным или спонтанным. Независимо от этого, продавцу важно тщательно продумать все условия заключения сделки. Даже если деньги нужны срочно, лучше потратить несколько дней на подготовку, чем жалеть о невыгодном решении.

JCat.Недвижимость предлагает руководство «Как продать квартиру: пошаговая инструкция». Оно должно стать путеводителем каждого, кто планирует заключить договор купли-продажи.

Шаг 1. Выбор способа продажи
Шаг 2. Выбрать риэлтора
Шаг 3. Оценка недвижимости
Шаг 3. Оформление документов
Шаг 4. Поиск покупателей
Шаг 5. Показ квартиры
Шаг 6. Составление договора и финансовые операции
Дополнительные советы

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку.

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.

Шаг 2. Выбрать риэлтора

Допустим, вы выбрали вариант помощи специалиста в этой сфере. Теперь нужно не только найти посредника, но и оценить, насколько он компетентный, порядочный и опытный для того, чтобы оформить выгодную продажу. Лучше всего обратиться к эксперту, который уже помог кому-то из знакомых. Если таких вариантов нет, то стоит встретиться с несколькими специалистами «из объявлений», чтобы понять, с каким человеком будет комфортнее работать. При личной встрече можно попросить показать документы об образовании и квалификации, поделиться успехами продаж и решения подобных случаев. Дополнительное подтверждение компетентности риэлтора — его участие в заседаниях профессиональных сообществ, повышение квалификации, участие в различных мероприятиях в качестве эксперта.

Шаг 3. Оценка недвижимости

Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.

Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:

район расположения квартиры;
удаленность от центра города;
инфраструктура в микрорайоне;
тип дома;
этаж квартиры;
количество комнат;
особенности планировки;
стоимость коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно сформировать цену на квартиру, нужно найти максимально похожие объекты на рынке недвижимости. В объявлениях можно посмотреть их срок давности. Это покажет реальный спрос на такие предложения.

Конечно, лучше обратиться к специалистам по оценке недвижимости, чтобы не прогадать с ожидаемой выручкой.

Кроме того, если продажа терпит, можно попробовать поднять цены и посмотреть на реакцию желающих приобрести жилье.

По подсчетам экспертов в сфере недвижимости, правильно подобранная цена привлекает около 60% потенциальных покупателей.

Шаг 3. Оформление документов

Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.

Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.

Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:

паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
договор между продавцом и покупателем;
разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
доверенность — если делами продажи занимается не собственник.

свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт;
выписка из домовой книги;
подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.

Позаботьтесь о документах заранее. Их оформление может занять так много времени, что покупатели не дождутся и найдут другой вариант квартиры.

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
поиск правильной площадки для объявления;
размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Шаг 6. Составление договора и финансовые операции

Еще один важный этап — это расчет за квартиру. В этих вопросах лучше проконсультироваться со специалистом: нотариус поможет составить договор о передаче задатка или аванса, расписку о расчете покупателя и сам договор купли-продажи. Именно договор необходимо передать в Росреестр для регистрации сделки.

Передача денег должна быть безопасной: важно не распространяться даже родственникам о дате и времени сделки. Лучше всего производить финансовые операции с помощью нотариуса: покупатель может рассчитаться наличными в кабинете у специалиста или произвести передачу денег через специальный счет специалиста. Еще один надежный способ расчета — услуга банковской ячейки.

Дополнительные советы

Не стоит забывать о том, что на каждом из этапов продавца могут подстерегать мошенники. Главное, чтобы передача денег за квартиру состоялась до подписания договора купли-продажи, иначе уже бывший собственник недвижимости рискует остаться без средств за нее. В любой непонятной ситуации лучше обратиться за помощью к юристам и специалистам по недвижимости: оплата их услуг не сравнится с суммой, которую можно потерять при неудачной сделке.

Продажа недвижимости — это искусство, поэтому к каждому из этапов нужно подойти не только с умом, но и с душой. Тогда выгодная сделка не заставит себя ждать.

Как самостоятельно продать квартиру без посредников и риэлтора? Пошаговая инструкция

Продать квартиру самостоятельно можно за 2-4 месяца, для этого необязательно обращаться за помощью к риэлтору. Но нужно знать, как подготовиться и провести сделку именно с юридической точки зрения. Рассмотрим, каковы особенности продажи недвижимости, как определить ее стоимость, какие документы понадобятся для сделки, как составить договор купли-продажи (ДКП), с чего начать продажу, какие этапы включает сделка и другие тонкости.

В статье расскажем:

Особенности продажи недвижимости

Проще всего продать самостоятельно квартиру, купленную не в браке и принадлежащую только продавцу. Здесь достаточно его решения, поиска покупателя и выхода на сделку. Если же квартира в долевой собственности, владелец – несовершеннолетний или она куплена в браке, дело усложняется.

Какие особенности важно учитывать:

Недвижимость в общей собственности. Она бывает совместной (без выделения долей) или долевой (с выделением долей в праве). В первом случае понадобится согласие второго собственника на продажу (чаще всего им выступает супруг). Для продажи доли нужно предоставить остальным владельцам преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала им направляются уведомления о намерениях продать долю и предложении выкупить ее по рыночной цене. Продать ее третьему лицу можно только при получении письменных отказов, или по прошествии месяца с момента вручения им уведомлений. ДКП доли в праве подлежит нотариальному удостоверению.
Недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному. Сначала нужно получить разрешение органа опеки. Его выдадут, если ребенку предоставляется другое жилье, и его качество жизни в результате сделки не ухудшается.
Квартира куплена в браке. Она находится в совместной собственности, и нотариальное согласие второго супруга на сделку обязательно (ст. 35 СК РФ).
Нет возможности лично присутствовать на сделке. Собственник вправе оформить нотариальную доверенность на другого человека (ст. 185.1 ГК РФ). ДКП, подписанный третьим лицом без удостоверенной нотариусом доверенности от имени продавца или покупателя, недействителен. Его Росреестр не примет.
Квартира в ипотеке. Необходимо уточнить в банке условия продажи. Некоторые требуют сначала погасить долг. Это можно сделать за счет большого задатка от покупателя. Если тот тоже с ипотекой, банк может разрешить перевод обязательств заемщика у него же. Продать недвижимость без согласия кредитора не получится, Росреестр не зарегистрирует сделку.
Квартира получена по договору или завещанию с правом на пожизненное проживание другого человека. Права собственности он не имеет, но при продаже нужно указать в ДКП право пожизненного проживания. Иначе покупатель оспорит сделку, узнав о «сюрпризе».
Недвижимость получена в браке в наследство или по договору дарения. Нотариальное согласие супруга, она находится в единоличной собственности продавца (ст. 36 СК РФ).

Важно! Некоторые ошибочно считают, что при покупке квартиры на маткапитал доли выделять необязательно, или можно выделить их на другой жилплощади. В ст. 10 ФЗ От 29.12.2006 №256-ФЗ четко и ясно сказано: «лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

Если пренебречь этим правилом, в дальнейшем сделка может быть оспорена, что ставит покупателя в крайне неблагоприятное положение.

Пошаговая инструкция продажи квартиры

Чтобы продать квартиру самостоятельно, желательно жить там же. Иначе придется постоянно ездить, так как показы будут хаотичными. Если хочется выйти на сделку быстрее, придется подстраиваться под потенциальных покупателей, они не всегда сговорчивы.

Продавала свою квартиру, живя в другой в 15-20 минутах езды на машине. Покупатели начинали звонить с 8 утра. Кто-то хотел посмотреть квартиру через полчаса после звонка, и не мог приехать в другое время. Приходилось срываться и ездить туда. Я собирала людей для показов по очереди: например, один человек смотрит квартиру в 10.00, второй – в 10.30, третий – в 11.00. А потом шли те, кому удобнее смотреть ее после работы, с 18.00.

Я указывала даты и время встреч с потенциальными покупателями, но даже это не спасало меня от внезапных отъездов для показов, что не могло не сказаться негативно на моей продуктивности на работе (самозанятая). В итоге я уже решила заключить договор с риэлтором и отдать ему ключи, чтобы он ездил сам, но нашлась моя покупательница, и мы быстро вышли на сделку.

Теперь о цене. Изначально я поставила максимально высокую цену с учетом торга, но через несколько дней, не видя особой заинтересованности среди потенциальных покупателей, снизила ее на 200 000 руб. Потом еще на столько же. В итоге продала на 400 000 дешевле, чем собиралась, но не жалею: другие квартиры в том же доме продавались примерно по такой же стоимости.

Скорость продажи. Я адекватно оценила состояние рынка и стоимость своей квартиры, поэтому продала ее буквально за месяц. Если хочется выручить от сделки максимум, можно прождать и несколько лет.

Совет: продавая квартиру самостоятельно, размещайте объявления везде: на «Авито», «Домофонде», «Юле», и пр. Меня нашла покупательница на «Авито». Пренебрегать услугами платного продвижения тоже не стоит. Максимальное количество показов и просмотров будет только первые 2-3 дня, потом оно значительно снизится. Если же заплатить за продвижение объявления, оно будет размещено на всех сайтах-партнерах «Авито», и звонки снова посыплются, как в первый день публикации.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Теперь рассмотрим этапы самостоятельной продажи квартиры подробно.

Шаг 1: оценка стоимости

Оценить стоимость можно самостоятельно, изучив рынок недвижимости. Нужно учитывать несколько факторов:

Район, в котором находится квартира.
Общая площадь квартиры.
Количество комнат.
Площадь кухни (для многих покупателей это важно).
Тип санузла: совместный или раздельный.
Планировка. Жилье с проходными комнатами ценится меньше, чем с изолированными.
Год постройки дома.
Тип дома: панельный, кирпичный, монолитный.
Лоджия или балкон.
Инфраструктура.
Состояние квартиры в плане ремонта.
Состояние придомовой территории: насколько она благоустроена, есть ли детские площадки.
Лифты: количество, типы (пассажирские, грузовые).
Этаж. Дороже всего продаются квартиры на средних этажах. Стоимость жилья на первых и последних всегда ниже из-за неудобств: на первом шумно, на последнем есть вероятность, что из-за некачественной крыши ее постоянно будет заливать во время дождей и таяния снега.

Совет: если самостоятельно сложно определить стоимость квартиры и нужна помощь со стороны, но жалко денег на оценщика, можно воспользоваться калькулятором недвижимости от Циана. После расчета он покажет рыночную стоимость квартиры, минимальную и максимальную цену, разницу между ценой объявлений и уже проведенных сделок, стоимость жилья с похожими параметрами.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Еще один вариант – заказ услуг оценщика. Это обойдется в 3 000-7 000 руб., но все зависит от региона и расценок конкретной компании.

Шаг 2: предпродажная подготовка

При продаже квартиры самостоятельно стоит сделать предпродажную подготовку. Если жилье в плохом состоянии, стоит сделать легкий косметический ремонт: поклеить обои, постелить линолеум. Для покупателей важен внешний вид квартиры, и есть шанс продать ее по хорошей цене.

Обратите внимание! Большинство людей ищут квартиры под дальнейший самостоятельный ремонт. Даже если жилье в хорошем состоянии, скорее всего, там все будут переделывать. Поэтому иногда косметический ремонт не играет роли, но люди всегда хотят купить недвижимость подешевле и будут торговаться.

Шаг 3: сбор документов

Перед началом показов нужно подготовить полный пакет документов на квартиру:

Выписку из ЕГРН. Ее можно заказать онлайн на сайте Росреестра за 350 руб;
документ, на основании которого у продавца возникло право собственности: старый ДКП, договор дарения, мены, ренты, свидетельство о наследстве;
техпаспорт;
собственный паспорт.

Эти документы будут проверять покупатели, чтобы убедиться, что квартиру действительно продает собственник, а не риэлтор или посторонний человек.

Шаг 4: размещение объявлений

Продавец может придумать один шаблон объявления и разместить его везде: на «Авито», «Циане», «Юле», «Домофонде», «Яндекс. Недвижимости», местных онлайн-досках, в социальных сетях. Объявление должно быть без «воды»: потенциальному покупателю важны технические характеристики и фотографии квартиры, а не размытое описание.

Важно! Для многих имеет значение планировка. Стоит сфотографировать часть техпаспорта, где она будет обозначена, и выложить фотографию в объявлении. Но номер квартиры чем-нибудь закрасить, или фотографировать так, чтобы его не было видно.

Шаг 5: показы покупателям

Это один из важных этапов самостоятельной продажи квартиры. Не стоит показывать излишнюю заинтересованность в быстром выходе на сделку, иначе покупатель станет активно торговаться и пытаться максимально сбить цену.

Если продавец живет по другому адресу, лучше оговаривать даты и время показов с каждым звонящим заранее, и фиксировать все в блокноте. Иначе можно запутаться.

Шаг 6: обсуждение условий сделки с покупателем

Когда покупатель будет найден, нужно сразу договориться об условиях сделки:

Стоимость квартиры.
Дата и место заключения договора.
Способы расчетов: наличными, безналичным переводом, через аккредитив, банковскую ячейку.
Порядок расчета: часть задатком – до подачи документов на регистрацию, остаток – после регистрации. Второй вариант – полная оплата до или после регистрации, но он не слишком популярен и безопасен для участников сделки.
Сроки выписки других граждан из квартиры.

Устно оговаривается все, что будет в дальнейшем указано в договоре.

Шаг 7: сбор справок

Справку об отсутствии долгов по ЖКУ можно получить в ТСЖ или УК, ее оформляет покупатель. Если задолженность есть, ее необходимо погасить. Такая справка имеет ограниченный срок действия, и оформлять ее до того, как будет найден покупатель, нет смысла.

Необходимо заказать и выписку из домовой книги, она выдается там же. Выписка нужна покупателю, чтобы убедиться, что продавец выписал из квартиры всех родственников, и там больше нет зарегистрированных.

Шаг 8: получение задатка и заключение договора

Задаток обычно выдается в размере 5-10% от стоимости жилья. Если квартира в ипотеке и долг еще не погашен, для погашения нужно запросить у покупателя задаток в размере остатка задолженности.

К сведению: получить большой задаток (от 100 000 руб.) крайне тяжело, люди боятся сделок с недвижимостью под обременением. В среднем без проблем передают 30-50 000 руб.

Задаток можно отразить в основном ДКП, заключить предварительный ДКП или договор задатка. Но проще сразу оформить основной ДКП и подать документы на регистрацию.

Важно! Если ДКП оформляется в нотариальной форме, он подписывается только в присутствии нотариуса. Документы на регистрацию в дальнейшем подает он, услуга бесплатна. Оплачивается только госпошлина. Получение задатка подтверждается распиской продавца.

Содержание и образец договора

Чтобы продать квартиру самостоятельно и без проблем, важно знать особенности составления договора.

ДКП должен содержать следующие сведения:

Ф.И.О., адреса регистрации, даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
Адрес, площадь квартиры, кадастровый номер, количество комнат.
Тип дома, дата сдачи в эксплуатацию.
Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, дата оформления в собственность.
Стоимость недвижимости, размер задатка.
Способ расчетов.
Гарантии от продавца покупателю: отсутствие долгов по коммунальным услугам, зарегистрированных граждан, и пр.
Ответственность сторон, права и обязанности.
Дата составления и подписи сторон.