Как продать ипотечный дом?

Как продать квартиру в ипотеке

Кyпили квapтиpy в ипoтeкy, нo yжe xoтитe ee пpoдaть или пoмeнять?
Нeoбязaтeльнo ждaть eщe 10 лeт, пoкa внeceтe пocлeдний плaтeж. Mы paccкaжeм пpo вapиaнты пpoдaжи ипoтeчнoй квapтиpы – aбcoлютнo зaкoннo, xoтя и нe coвceм пpocтo.

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe

Кoгдa вы пpиoбpeтaeтe жильe в ипoтeкy, пpaвo coбcтвeннocти нa нeгo вы пoлyчaeтe cpaзy – кaк тoлькo в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти (EГPН) бyдeт внeceнa cooтвeтcтвyющaя зaпиcь. Нo пocкoлькy вы пoкyпaeтe жильe нe нa cвoи дeньги, a нa дeньги бaнкa, нa нeгo бyдeт нaлoжeнo oбpeмeнeниe в пoльзy бaнкa.

Этo oзнaчaeт, чтo бeз вeдoмa бaнкa нeльзя пpoдaвaть, дapить или кaк-тo eщe пepeдaвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Taк бaнки cтpaxyютcя oт пoтepи дeнeг, выдaнныx в кpeдит. Ecли вы пepecтaнeтe внocить eжeмecячныe плaтeжи, бaнк вepнeт ceбe дeньги, пpoдaв вaшy нeдвижимocть.

Bы мoжeтe пpoдaть жильe кyплeннoe в ипoтeкy – вeдь oнo вaшe – нo пpи этoм вaм пpидeтcя пoлyчить oдoбpeниe бaнкa, выдaвшeгo ипoтeкy, и пpoйти чepeз нecкoлькo фopмaльнocтeй.

Пoмoжeм пpoдaть квapтиpy

Ocтaвьтe cвoй нoмep тeлeфoнa, мы пepeзвoним и пpeдлoжим, кaк выгoднee вceгo пpoдaть квapтиpy.

Кaк этo cдeлaть

Дocpoчнo пoгacить ипoтeкy дo пpoдaжи

Ecли y вac ecть дeньги, чтoбы дocpoчнo выплaтить ипoтeкy – oтличнo, пpoблeмa peшeнa. Bы мoжeтe пoпpoбoвaть зaнять дeньги y дpyзeй или poдcтвeнникoв, либo взять дpyгoй кpeдит нa пoгaшeниe этoгo. Нo yчтитe – y вac дoлжeн быть oчeнь xopoший дoxoд, чтoбы вaм выдaли втopoй кpeдит, пoкa нe пoгaшeн пepвый.

Бaнки выдaют тaкиe кpeдиты нeoxoтнo, пoтoмy чтo cильнo pиcкyют. Boт peaльнaя cитyaция. Пpoдaвeц квapтиpы пoлyчил зaeм для пoгaшeния ипoтeки – 2 млн pyблeй. Дeньги пocтyпили нa eгo cчeт и нe ycпeли cпиcaтьcя в cчeт пoгaшeния. Пpoдaвeц cнял эти дeньги caм и пpoигpaл иx. Пpoдaжa oкaзaлacь пoд yгpoзoй cpывa. Пoвeзлo, чтo квapтиpa былa дopoгocтoящeй, и кoмпaния oдoбpилa нa нee втopoй зaйм eщe нa 2 млн. C пoмoщью нeгo yдaлocь пoгacить кpeдит, пpoдaть квapтиpy и из пoлyчeнныx oт пpoдaжи дeнeг вepнyть дoлг yжe в 4 млн.

Пoлyчитe зaйм и cнимитe oбpeмeнeниe

Кoмпaния Этaжи пoмoжeт вaм пoгacить ипoтeкy пepeд пpoдaжeй нeдвижимocти. Ocтaвьтe нoмep тeлeфoнa, мы пepeзвoним и пoдбepeм caмyю выгoднyю cxeмy.

Eщe вы мoжeтe пoпpoбoвaть дoгoвopитьcя c пoкyпaтeлeм – ecли oн coглacитcя пepeдaть вaм aвaнcoм cyммy, нeoбxoдимyю для пoгaшeния ипoтeки, вы зaкpoeтe cвoй дoлг, cнимeтe oбpeмeнeниe, a пocлe oфopмитe cдeлкy кyпли-пpoдaжи.

Нaйти тaкoгo чeлoвeкa бyдeт нeпpocтo, вeдь eмy пpидeтcя oтдaть вaм пoд pacпиcкy кpyпнyю cyммy дeнeг. Для нeгo этo pиcк – ecли вы пepeдyмaeтe пpoдaвaть нeдвижимocть и нe зaxoтитe вepнyть дeньги, eмy пpидeтcя oбpaщaтьcя в cyд. Нo дaжe выигpaв cyд oн мoжeт пoлyчaть cвoи дeньги дoлгиe гoды пoнeмнoгy.

Ecли вы гoтoвы пoлнocтью пoгacить ипoтeкy, вaм пpeдcтoит:

Нaпиcaть зaявлeниe нa пoлнoe дocpoчнoe гaшeниe
Пoгacить дoлг пoлнocтью
Пoлyчить в бaнкe зaклaднyю
Cнять oбpeмeнeниe в Pocpeecтpe
Пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Пpoдaть квapтиpy пpи yчacтии бaнкa-кpeдитopa

Нaйдитe пoкyпaтeля, кoтopый плaниpyeт oплaтить квapтиpy нaличным pacчeтoм – oн пoгacит вaшy ипoтeкy. Нo, в oтличиe oт пpeдыдyщeгo вapиaнтa, пepeдacт дeньги нe вaм, a нaпpямyю в вaш бaнк. Taк пoкyпaтeль нe pиcкyeт, вeдь ecли пpoдaжa нe cocтoитcя, бaнк вepнeт eмy дeньги.

Чтoбы иcпoльзoвaть этy cxeмy, нyжнo yзнaть в cвoeм бaнкe, пpимeт ли oн дocpoчнoe пoгaшeниe oт пoкyпaтeля вaшeй квapтиpы.

Ecли вы нaшли пoкyпaтeля c нaличным pacчeтoм:

Дoгoвopитecь c бaнкoм, чтoбы oн пpинял плaтeж oт вaшeгo пoкyпaтeля.
Пoдпишитe c пoкyпaтeлeм пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, в кoтopoм yкaжитe cpoк для cнятия oбpeмeнeния.
Пoкyпaтeль дoлжeн внecти нa дocpoчнoe гaшeниe дeньги в paзмepe ocтaткa вaшeгo дoлгa.
Paзницy мeждy пpoдaжнoй цeнoй квapтиpы и пoгaшeнным ocтaткoм зaдoлжeннocти пoкyпaтeль дoлжeн зapeзepвиpoвaть для вac – пoлoжить в бaнкoвcкyю ячeйкy, oткpытyю в бaнкe-кpeдитope или любoм дpyгoм бaнкe, или oткpыть aккpeдитив нa этy cyммy.
Пoгacитe дoлг пoлнocтью, ecли cyммa cдeлки мeньшe, чeм вaш дoлг пo ипoтeкe.
Пoлyчитe в бaнкe зaклaднyю.
Cнимитe oбpeмeнeниe.
Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
Пocлe peгиcтpaции пepexoдa пpaвa oт вac к пoкyпaтeлю пoлyчитe выпиcкy из EГPН, чтoбы пoдтвepдить иcпoлнeниe oбязaтeльcтв и зaбpaть дeньги из ячeйки или c aккpeдитивa.

Как продать ипотечный дом?

Как продать квартиру в ипотеке

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат.

Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

Досрочное погашение ипотеки
Продажа с погашением ипотеки во время сделки
Продажа недвижимости вместе с долгом
Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1. Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

Нет зависимости от решения банка
Этапы сделки просты и прозрачны
Сама сделка проходит быстро

Недостатки

Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.

Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.

Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.

Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.

После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.

Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.

Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.

Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.

После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.

После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.

После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.

Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.

Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.

Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.

После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.

Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.

Следующий шаг — оценка квартиры.

Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4. Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.

Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.

При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.

После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.

Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Как я продал квартиру в ипотеке

И сразу же оформил новую ипотеку и купил дом

Найти покупателя на ипотечную квартиру тяжело, поскольку такую схему многие считают мутной. Но мне все удалось.

Мы с семьей жили в двухкомнатной квартире в хрущевке, которую я купил в ипотеку. Нам оставалось платить еще шесть лет. Но мы не хотели так долго ждать, поэтому решили продать квартиру прямо из-под ипотеки и купить частный дом. Денег нам не хватало, поэтому на новое жилье мы тоже оформили кредит.

В статье расскажу, как я провернул такую сделку и какие сложности возникли.

Почему мы решили продать квартиру

Я жил в Череповце, в двушке на втором этаже. Общая площадь квартиры — 44 м 2 , она находилась в старом районе у завода. Мы купили жилье в удручающем состоянии: со старой алюминиевой проводкой, скрипучими полами и ободранными стенами. Нам пришлось вложиться, чтобы въехать: заменить проводку, постелить ламинат и поклеить обои. В крохотном совмещенном санузле тоже сделали ремонт.

Основная проблема квартиры — теснота. Когда я сидел в туалете, мои колени упирались в стиральную машину. На кухне площадью 6 м 2 даже вдвоем с женой мы помещались с трудом. Но пока не было детей, небольшая площадь комнат нас не тревожила.

Другие минусы квартиры, которые мы увидели уже после покупки, — соседи-алкоголики и запахи. Соседи-алкоголики устраивали ночные пьянки и приглашали приятелей со всего района. Мы более-менее их приструнили, поскольку бесконечно вызывали полицию.

Неприятные запахи периодически возникали из-за соседства с металлургическим комбинатом. С годами их стало меньше, так как завод начал активно вкладываться в экологическую программу, но полностью они так и не исчезли.

Я купил эту квартиру в 2010 году за 1,3 млн рублей. Взял кредит на 15 лет под 13,25%. Ипотека была с дифференцированными платежами: они становятся меньше каждый месяц. Изначально ежемесячный взнос у меня был около 15 тысяч, но за 7 лет я смог его уменьшить до 6 тысяч, так как часто платил сверх графика.

До полного погашения кредита оставалось еще шесть лет. За это время мне нужно было выплатить чуть больше 474 тысяч рублей.

У нас родился один ребенок, и мы планировали второго, поэтому решились продать квартиру из-под залога. Я был единственным владельцем жилья и заемщиком по ипотеке. Это хорошая ситуация: если бы среди собственников были несовершеннолетние дети, нам пришлось бы согласовывать сделку с органами опеки. Как бы все разрешилось в этом случае, я не знаю.

Я понимал, что ипотека отпугнет часть покупателей, и рассматривал разные варианты.

Взять потребительский кредит и погасить им ипотеку. Затем продать «чистую» квартиру и этими деньгами выплатить долг. Остаток можно использовать как первоначальный взнос для новой ипотеки. Я был уверен, что кредит на 450 тысяч рублей в банке мне одобрят, но меня не устраивала процентная ставка от 15%.

Такой кредит был мне невыгоден. Помимо высокой ставки, возникал разрыв между тем, когда я получу деньги, и тем, когда смогу продать квартиру. Я опасался, что это может растянуться на год.

Занять денег у знакомых. Я знаю несколько человек, которые могли бы снабдить меня необходимой суммой. Но я не хотел брать в долг, чтобы никого не подводить, если что-то пойдет не так.

Оставался только один вариант: продать квартиру из-под ипотеки и сразу же взять другой кредит на новое жилье.

Как продают жилье из-под ипотеки

Суть схемы «ипотека на ипотеку» в том, что первоначальный взнос покупателя передается на счет продавца для погашения кредита. Эта сумма может быть равна или не равна остатку по ипотеке продавца. Обычно ее хватает частично, остальное добирается из любых других источников, в том числе кредитом покупателя квартиры.

Схемы продажи ипотечного жилья каждый раз обсуждаются в банке в индивидуальном порядке.

Сделку регистрируют в Росреестре, где присутствует представитель банка с доверенностью. Он подтверждает законность операции и сдает на регистрацию дополнительное соглашение о внесении поправок в закладную. В нем говорится об изменении залогодателя.

Обычно банки дают возможность использовать схему «ипотека на ипотеку», если все сделки совершаются только в нем. Иногда ее можно реализовать и с разными кредиторами: если заемщик не в состоянии погасить долг и есть просрочки, банк может разрешить продать квартиру под ипотеку другого. Банки готовы рассматривать такие индивидуальные случаи и в целом идут на это охотно. Они проверяют залоговый объект и обычно дают добро, поскольку зарабатывают на этом деньги.

Клиентов с такой схемой у нас достаточно: 20—30% от всех ипотечников. Их становится все больше: наличных денег у людей нет, все в кредитах. Кроме того, снижаются ставки по ипотеке, что влияет на общий объем сделок. Очень много таких квартир продают при разводе: люди поженились, взяли кредит, а потом им нужно разделить имущество. Это рядовая ситуация.

Какую схему продажи предложили мне

Когда я оформлял кредит на квартиру в 2010 году, менеджер банка спросила, собираюсь ли я в будущем ее продавать. Если бы я ответил утвердительно, банк бы включил в договор пункт об этом. Но ставка стала бы выше на 0,5%. Конечно, я отказался: в тот момент я не имел таких планов. Тогда я был уверен, что приобретаю свое первое и последнее жилье.

Я заключил договор, где витиевато говорилось, что в случае утраты обеспечения я обязан выплатить всю сумму долга с процентами, а также неустойку в размере 26,50% годовых, которые были бы начислены на остаток кредита. Кроме того, я обязался в течение трех дней уведомить банк, если перееду или пропишусь в другом месте.

Мысль продать квартиру стала посещать меня в последние несколько лет. Но я не мог решиться, так как не понимал, с какой стороны подойти к этой проблеме и с чего вообще начать. Однажды пришел за рефинансированием кредита в банк и задал этот вопрос менеджеру. Она предложила мне стандартную схему: найти покупателя, получить у него деньги и погасить ипотеку, а потом уже заниматься всем остальным.

Чем помог риелтор

Мы понимали, что самостоятельно все это не провернуть: нужно вести переговоры с банком и разбираться во множестве документов. Было непонятно, как будут переходить залоги и с чего начинать сделку. Поэтому мы решили воспользоваться услугами риелтора.

Мы пошли в агентство, директора которого я знал лично. Она казалась мне профессионалом, поэтому мы ей доверились.

Риелтор оценила свои услуги в 50 тысяч рублей: в 2018 году это была стандартная цена любой сделки с недвижимостью в Череповце. Никакой доплаты за сложность с ипотекой она с нас не взяла. Нас эта сумма устроила.

Мы заключили с агентством недвижимости типовой договор оказания консультационных услуг: оно обязуется информировать нас о вариантах сделок и помогать оформлять документы. В нашем городе в основном заключают именно такие договоры, которые ни к чему не обязывают. Но я знал это агентство, а также на всякий случай предварительно посмотрел отзывы. Решил, что доверюсь им и не буду настаивать на другом документе.

Мы не пожалели, что наняли риелтора. Она фактически вела две наши сделки: продавала квартиру и помогала купить дом. В первой сделке агент нашла покупательницу, договорилась с ней и банком о встрече, а также проконтролировала готовность документов. Во второй общалась с продавцом дома и его риелтором, помогла оформить договор купли-продажи у нотариуса и подать бумаги в МФЦ.

Также по моей просьбе риелтор взяла выписки из ЕГРП о владельцах домов по соседству с тем, который нам приглянулся. Я хотел увидеть имена и фамилии, найти этих людей в интернете и убедиться, что соседи — нормальные люди, а не алкоголики, как в той хрущевке.

Еще риелтор общалась с банком и проверяла все договоры, чтобы там были правильно указаны фамилии, суммы и сроки передачи денег.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
Уступка права требования долга по ипотеке;
Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Как продать квартиру в ипотеке

При оформлении ипотечного кредита на квартиру накладывается обременение, которое не дает собственную совершить сделку по продаже объекта. Это мера безопасности для банка, который не хочет терять свои деньги. Но все же, продажа квартиры в ипотеке возможна. Есть даже несколько способов реализации.

Рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке, дадим полный расклад по каждому методу из возможных. На деле обойти запрет вполне реально, на Бробанк.ру — сразу 6 способов реализации. Вы можете воспользоваться любым, все они законны.

Об особенностях обременения

Без наложения обременения на предмет залога не выдается ни один ипотечный кредит. Чаще всего залогом становится покупаемая недвижимость, гораздо реже — иная жилая собственность заемщика.

Обсеменение накладывается в момент регистрации в Росреестре. Если после заказать выписку из ЕГРН, в ней будет указано, что объект находится в залоге с указанием конкретного банка.

Залог нужен банку для безопасности сделки. Если ипотечный заемщик вдруг перестает платить, кредитор может забрать квартиру, продать ее и закрыть долг. Если при продаже образовываются излишки, они передаются заемщику.

Если вы пойдете продавать ипотечную квартиру, сделку просто не пропустят в Росреестре. Во всех базах и документах будет указано, что объект находится под обременением.

Получается, чтобы можно было продать квартиру в ипотеке, необходимо снять с нее обременение. А снимается оно только в в том случае, если ссуда закрывается в полном объеме.

Способ №1. Кредит на досрочное погашение

Это способ подойдет большинству ипотечных заемщиков, особенно если для закрытия ипотеки осталось не так много времени. Например, если для досрочного гашения нужно 500 000 рублей, вполне реально взять нецелевой потребительский кредит и закрыть этими деньгами долг перед ипотечным банком.

Минус способа. Ставки по кредитам наличными выше, чем по ипотеке. И если сумма будет большой, переплата окажется приличной. И если нужно получить больше 500000, найти банк для одобрения не так просто;
Плюс способа. После снятия обременения квартира будет продаваться в обычном порядке, то есть к ней не нужно будет применять дисконт, как к проблемному ипотечному объекту.

Плюс вполне компенсирует минус, поэтому способ действенный и вполне реальный.

Сумма нужна приличная, поэтому понадобятся справки о доходах. Кроме того, нужно учесть, что новый банк будет знать о действующей ипотеке. Он учтет затраты на нее и на новый кредит при его одобрении. Уровень платежеспособности заемщика должен быть достаточным для оплаты по графику обеих суд.

Новый банк не станет рассматривать ситуацию, что вы берете кредит для закрытия ипотеки. Более того, лучше вообще не говорить об этой цели, так как такого типа перекредитование не приветствуется кредиторами.

Как заключить договор продажи квартиры при ипотеке:

Выбираете банк для кредита наличными. Полный ассортимент предложений есть на Бробанк.ру. Вы можете выбрать сразу 2-3 банка и подать им заявку: какой одобрит нужную сумму на лучших условиях, с тем договор и заключите.
Получаете деньги и обращаетесь к ипотечному банку. Нужно узнать точную сумму для досрочного погашения на данный момент и написать заявление на закрытие ипотеки раньше срока.
Примерно через 2 недели ипотека закрывается досрочно, с квартиры снимается обременение. Это может занять еще около 30 дней.
После получения уведомления о том, что обременение снято, можно продавать квартиру.

Вы продали квартиру, и у вас остался кредитный договор с новым банком. Можете вырученными средствами также закрыть его досрочно или использовать деньги на любое свое усмотрение.

Способ №2. Продажа через рефинансирование

Многие российские банки предлагают гражданам услуги рефинансирования — перекрытие кредитов других организаций. Проще говоря, вы официально берете ссуду в одном банке, чтобы закрыть ее средствами другое кредитное обязательство. И многие банки позволяют так перекрыть ипотеку.

Одной из задач рефинансирования как раз является вывод предмета залога из под обременения. Например, автомобиля или недвижимости. При этом по программам рефинансирования всегда устанавливаются низкие ставки, и одобрение получить проще, так как кредит целевой.

Как все проходит:

Находите банк, который в рамках рефинансирования потребительского кредита позволяет перекрывать ипотеки. На рынке их достаточно.
Получаете в ипотечном банке информацию о сумме, которая нужна для досрочного погашения ипотеки, берете справку. Оперативно собираете документы для рефинансирования (как для обычного кредита) и подаете заявку.
Новый банк переводит в ипотечный сумму, необходимую для досрочного закрытия ссуды. Получаете справку о гашении, снимаете обременение.
Продаете ипотечную квартиру, препятствий никаких не будет.

Если сравнивать первый способ и второй, то рефинансирование будет лучшим. Если заемщик положительный, он без проблем получит одобрение. Да и ставки по таким продуктам ниже. Это обусловлено тем, что ссуда — именно целевая.

Способ №3. Продажа ипотеки через банк

Практически все ипотечные банки имеют собственные сайты или разделы на своих порталах, на которых размещают информацию о реализуемых объектах. Это как раз и есть ипотечные квартиры или дома, собственники которых не справились с обязательством или изъявили желание отказаться от ипотеки.

То есть в этом случае заемщик обращается в банк и сообщает о том, что больше не может или не хочет оплачивать ипотеку. В этом случае он передает банку право на реализацию объекта по его каналам.

Банк сам ищет покупателя, согласного заключить договор купли-продажи с ипотекой. После получения денег часть средств идет на досрочное закрытие ссуды, а оставшаяся часть при ее наличии передается бывшему собственнику.

Это самый невыгодный для заемщика способ, так как банк продает квартиру с дисконтом в 20-30% как минимум. Но зато заемщику не нужно ничего делать, всю сделку провернет банк.

Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно

Задача — найти согласного покупателя, тогда вполне можно продать квартиру в ипотеке. Здесь суть заключается в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делает ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что кто-то согласится связываться с проблемным объектом.

Как все проходит:

Находите покупателя, который готов внести задаток, направляемый на досрочное погашение ипотечного кредита.
Узнаете в банке сумму для досрочного гашения, пишите заявление на его проведение.
Составляете с покупателем предварительный договор купли продажи с внесением задатка. Задаток, соответственно, равен сумме для досрочного гашения (не обязательно рубль в рубль, можно округлять до удобного числа).
Покупатель передает задаток продавцу, деньги кладутся на ипотечный счет для списания в счет досрочного гашения в указанную дату.
После продавец снимает обременение, составляется договор купли-продажи.

Найти покупателя, который согласится на такую сделку, не так просто, потому что возникают риски. Хотя в этой области есть даже специальные фирмы или люди, которые занимаются такими сделками (после продают объект по рыночной цене). Но при этом дисконт может достигать 30% и даже больше.

Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк

Это продажа квартиры в ипотеке как при способе №4, но при этом все идет в полном согласовании с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому дисконт будет ниже, уже 10-20%.

Заемщик получает согласие от банка на продажу ипотеки через досрочное гашение и ищет покупателя. Покупатель передает банку в ячейки две суммы — одну для досрочного гашения, другую — остаток средств для продавца.

Банк составляет договор, по условиям которого деньги из первой ячейки идут на досрочное гашение. После этого с жилья снимается обременение, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги из второй ячейки.

Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика

Вы можете продать свою ипотеку и таким способом. Нужно найти человека, который будет готов взять на себя обязанности по вашему ипотечному кредиту. При этом у него должны быть деньги на выплату вам разницы. Например, если квартира стоит 3 000 000, а остаток вместе с процентами — 1 500 000, покупатель явно должен что-то получить на руки.

Как все проходит:

Находите покупателя, который готов стать заемщиком, имеет деньги для оплаты разницы и соответствует всем требованиям банка.
Приходите в банк, предварительно согласовав намерения, покупатель проходит стандартную процедуру анкетирования и рассмотрения.
Если он устраивает банк, тот дает согласие на замену заемщика. Переоформляется договор и закладная, сделка регистрируется в Росреестре.

Как именно будет проходить эта процедура — расскажет банк. Скорее всего, также придется открывать ячейку, куда покупатель положит разницу для продавца. Но в любом случае сделка сложная, поэтому придется делать дисконт.

Так что в целом, если рассматривать, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, то это вполне реально. Есть даже 6 законных способов это сделать. Можете воспользоваться любым подходящим.