Как продать квартиру находящуюся в ипотеке?

Как продать квартиру купленную в ипотеку — все 100 % способы и секреты

Как продать квартиру купленную в ипотеку

Есть несколько эффективных способов и даже секретов того, как продать квартиру купленную в ипотеку быстро и выгодно. Не все знают, что можно найти нового покупателя, который даст залог, сам возьмет ипотечный кредит, выкупит ваши долговые обязательства. Можно и самостоятельно взять новый потребительский кредит для погашения остатка задолженности по ипотеке. Эти и другие способы детально описаны в статье.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если кредит еще не погашен

Зачем вообще заемщики хотят продать квартиру, кредит по которой еще не погашен? Первое, что приходит на ум рядовому пользователю,–потребность в деньгах. Допустим, заемщику срочно нужны средства, поэтому он хочет продать ипотечную квартиру. Но это не совсем так. Причин может быть несколько:

Желание купить совершенно другое жилье. Например, приглянулась более доступная по стоимости или более комфортабельная, просторная квартира.
Расширение. Если за годы погашения кредита в семьи появились дети, то ипотечная «однушки» уже совсем не хватает. Нужна хотя бы двушка или даже трешка. И она нужна сейчас, а не тогда, когда ипотека будет погашена.
Деление имущества. К примеру, заемщиком и созаемщиком ипотеки значились супруги. После развода им необходимо делить имущество, то есть продать квартиру. Если она еще находится в ипотеке, то требуется сделать все правильно и с согласованием банка.
Другие причины.

Всем им нужно точно знать, как продать квартиру купленную в ипотеку и не прогадать. Есть сразу несколько быстрых способов, причем все они предусматривается согласование с банком. Без него продать недвижимость не получится. Почему? Дело в том, что по условиям почти всех программ кредитования российских банков квартиры не просто покупается в кредит, но и становится залогом. Составляется закладная, а в договоре ипотеке обязательно указывается, что жилье временно является залоговым. Совершить какие-либо действия с квартирой без ведома кредитора нельзя.

Обременение длится до того времени, пока заемщик не погасит весь долг и не закроет кредит. А пока ни продать, ни подарить, не переоформить жилье нельзя. Правда, банки все же разрешают реализовать ипотечную квартиру с их согласия. То есть продажа возможна, да еще и в несколько способов. Каких — подробно описано ниже.

Вариант 1. Продажа квартиры после погашения ипотеки другим кредитом

Что нужно, чтобы снять с квартиры статус залоговой и продать ее? Единственное условия банка — погасить ипотеку и тем самым закрыть кредит. Но если у заемщика нет денег, и он даже собирается их получить от продажи квартиры, то что ему делать? Необходимо сначала найти средства для погашения ипотечного кредита. Такой вариант подходит для тех, кому осталось выплачивать меньше 50 % займа (плюс-минус).

Продажа квартиры после погашения ипотеки другим кредитом

Тогда следует обратиться в тот же или другой банк за другим кредитом наличными или потребительским. Полученные деньги направляются на погашения оставшихся платежей по ипотеке. В итоге, заемщик выплачивает весь долг и закрывает ипотечный кредит. С квартиры снимается обременение, она перестает быть залоговой. Владелец в праве ее продавать кому-угодно.

Механизм погашения ипотеки другим кредитом следующий:

Следует узнать остаток задолженности по ипотеке, взять справку или распечатку из банка.
Оформляем другой кредит, например, потребительский на сумму оставшейся задолженности по ипотеке. Разумеется, займ будет немного выше, так как другому банку нужно снова платить проценты. Переплата есть, но если необходимо срочно продать ипотечную квартиру, то она не так важна.
Далее вносим полученные кредитные средства в счет погашения ипотеки. Иногда нужно написать заявление в банк о желании досрочно погасить кредит по квартире. Об этом следует узнать заранее, чтобы не последовали штрафы.
После погашения задолженности следует взять в первом банке справку об закрытии кредита, отсутствии долгов. Документ позволяет вернуть себе закладную, где будет отметка банка о снятия обременения с квартиры.
Закладная на руках вместе с отметкой банка дает полное разрешение на продажу квартиры. Теперь она не является залогом и находится в полной собственности бывшего заемщика.

Обзор плюсов и минусов продажи ипотечной квартиры

На бумажную волокиту уйдёт немного времени, но зато это эффективный способ, как продать квартиру купленную в ипотеку быстро. Правда, теперь необходимо погасить новый кредит согласно графику, установленного вторым банком. Возможно, с продажи ипотечной квартиры останется средства. Их и можно направить на погашение платежей по новому займу.

Вариант 2. Приобретение квартиры покупателем за счет ипотечного кредита в том же банке

Приобретение квартиры покупателем за счет ипотечного кредита в том же банке

Представьте ситуацию, когда другой человек не располагает средствами и тоже вынужден купить квартиру в ипотеку. Если найти такого покупателя, то он оформляет ипотечный договор в том же банке, где вы выплачиваете свою ипотеку. Таким образом, покупатель приобретает вашу ипотечную квартиру за счет кредита, оформленного им в том же банке. Сделка сложная, долгая, но зато осуществляется с согласования кредитора.

Перед тем, как найти такого покупателя, нужно посоветоваться со специалистом банка, где была оформлена ипотека на квартиру. Он сообщит — возможно ли проведение такой двусторонней сделки. Кстати, покупатель может взять ипотечный кредит в том же банке или другом. Это тоже очень важно, ведь не всегда кредитор дает разрешение на сделку, если новый кредит будет оформлен покупателем в другом банке.

В сделке участвует новый и прежний заемщик

Если кредитор дал одобрение, то необоримо действовать по следующей схеме:

Находим такого покупателя, который согласен купить именно вашу ипотечною квартиру и оформить кредит в том же или другом банке. Этот человек сам берет ипотеку, чтобы приобрести вашу недвижимость.
Покупателю нужно предоставить в свой банк документы по ипотечной квартире, которую он собирается купить в кредит. Поэтому важно ему их вовремя передать. Среди документов обязательно присутствуют: копии паспорта, свидетельство о праве собственности, техпаспорт, коммунальные платежки без задолженностей, выписка из банка и т.д.
Если второй банк одобрит такую сделку и предоставит покупателю ипотечный кредит, то сразу же проводится сделка. Деньги, вырученные от продажи квартиры, направляются на погашение вашей ипотеки. Как правило, платежи проводят сами специалисты банка, а деньги не выдаются на руки. Если останется какая-то сумма от продажи и погашения задолженности, то она перечисляется на счет бывшего владельца ипотечной квартиры.

Таким образом, покупатель оформил ипотеку для покупки вашей ипотечной квартиры. Вы гасите долг по ней и одновременно ее продаете. Сделка осуществляет в одном или двух банках с согласия кредиторов. Продажа недвижимости другому заемщику — эффективный способ того, как продать квартиру купленную в ипотеку. Правда, он требует больше времени, бумажной волокиты и ожидания одобрения.

Вариант 3. Гасим ипотеку по квартиру наличными деньгами покупателя

Гасим ипотеку по квартиру наличными деньгами покупателя

С технической стороны этот способ того, как продать квартиру купленную в ипотеку, является самым быстрым и удобным. Покупатель напрямую перечисляет деньги продавцу, или даже передает ему наличные средства. Владелец ипотечной квартиры использует деньги для погашения кредита. Далее он закрывает кредитный договор, а с самой недвижимости снимается статут залоговой. Теперь ее можно продать покупателю, без вовлечения банка. Квартира переходит в собственность покупателя, который дал средства на погашение ипотеки.

Описанный способ кажется самым простым, удобным, а главное, простым. Но он сопряжен с большими рисками. Например, покупатель не может быть уверенным, что после передачи денег ему точно продадут квартиру, ипотеку по которой на то время погасят. Для этого следует оставить расписку или договор.

Возникают проблемы и тогда, когда покупатель после погашения ипотеки отказывается от квартиры. Если он ее больше не желает покупать, то, естественно, требует свои деньги обратною Такую ситуацию тоже необходимо предугадать и подумать, как выйти из положения. Все действия следует документально оформлять и заверять у нотариуса, чтобы не переводить любые конфликтные ситуации до судебных разбирательств.

Другие способы, как продать квартиру купленную в ипотеку

Наверное, каждый хоть раз видео объявления застройщиков жилых комплексов о прямой продаже квартир без посредников. Часто они предлагают купить их в ипотеку на льготных условиях у банка-партнера. Конечно же, само по себе предложение уже является выгодным. А если все же спустя некоторое время после покупки нужно продать квартиру? Тогда следует успеть ее продать другим лицам, но по более высокой цене. Как правило, так и происходит, так как после запуска новостроек в эксплуатацию цены на квартиры резко растут.

Если покупатель предоставил большой залог, то его следует использовать для погашения ипотеки. В случае нехватки какой–то суммы, следует взять дополнительный кредит наличными, или же потребительский. После погашения ипотеки оформляется сделка купли-продажи квартиры. Здесь играет роль повышение цены на недвижимость, благодаря которой заемщик покрывает переплату по ипотеке. У него может остаться приличная сумма денег на руках.

Передача своих долговых обязательств

Есть еще один способ, как продать квартиру купленную в ипотеку, — передача своих долговых обязательств. Точнее, происходит их продажа третьей стороне. К сожалению, недвижимость сразу теряет в цене, то есть ее продажа не совсем выгодная. Зато найдется уйма покупателей, желающих купить квартиру по небольшой стоимости. Новый покупатель приобретает долговые обязательства, то есть сам оформляет кредит на покупку ипотечной квартиры.

Сделка с выкупом долговых обязательств происходит в самом банке и занимает много времени — около одного месяца. В ней участвует кредитор, покупатель и заемщик. Обе стороны подают свои документы. Владелец ипотечной недвижимости передает техпаспорт, право собственности, свой паспорт и другие документы, затребованные банком. После совершения сделки банк гасит задолженность оп ипотеки и закрывает кредитный договор. Разница от продажи перечисляется на счет бывшего владельца.

В целом, все способы подходят для продажи квартиры в ипотеке. Правда, одни из них требует много времени и бумажной волокиты, другие сопряжены с рисками. Потребители пользуются всеми методами, поэтому следует выбрать самый оптимальный именно для себя.

Четыре способа продать ипотечную квартиру

Многие сталкиваются с обстоятельствами, когда больше нет возможности выплачивать взносы за жилье, взятое в ипотеку.

Другой частой ситуацией является срочная потребность в деньгах при единственном ликвидном активе – квартире, ипотечный кредит за которую еще не погашен. В этих и ряде других случаев возникает вопрос, — а можно ли продать ипотечную недвижимость? Оказывается, можно и мы расскажем – как это сделать.

Выбор способа продажи зависит от условий банка-кредитора

Чтобы определиться с методом продажи, следует обратиться в банк, который выдал ипотечный кредит. В финансовом учреждении необходимо выяснить, по каким схемам допустимо снятие обременения с жилья. Как минимум, вам предложат вариант досрочного погашения кредита, но если он неудобен, можно договориться и об альтернативном способе. Если банк честный и в договоре залога отсутствуют пункты, «прописанные мелким шрифтом», вы сможете реализовать один из четырех вариантов продажи ипотечной недвижимости.

Вариант первый: досрочное погашение ипотеки

Это самый простой во всех отношения способ, но он годится, если только недостающая для погашения кредита сумма – не слишком высока. Упрощенно, схема заключается в следующем: продавец ипотечного жилья берет у его покупателя задаток и этими деньгами погашает банковский заем. Отношения сторон в этом случае обычно фиксируются по юридической процедуре предварительного договора купли-продажи. Поэтому необходимо помнить, что при срыве сделки продавцом, вам придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, реализуя данный вариант, вы должны быть уверены, что банк-кредитор без проблем и проволочек оформит досрочное погашение ипотеки.

Вариант второй: погашение долга в процессе сделки купли-продажи

Процедурно данный способ сложнее досрочного погашение ипотеки, но зато вполне актуален, даже если большая часть кредита еще не отдана. Для возвращения долга в ходе сделки понадобится лояльность и активное участие банка-заемщика. Финансовое учреждение должно будет выдать справку о размере непогашенного вами долга, которая предоставляется покупателю. Исходя из этого, он с помощью аккредитивов или по системе безопасных расчетов перечисляет соответствующие суммы продавцу и банку. После проведения всех юридических процедур по реализации сделки – вы получите свою часть денег, а банк свою.

Вариант третий: продажа жилья вместе с долгом по ипотеке

Является актуальным способом продажи, если у продавца совсем нет денег и времени на обеспечение юридических нюансов. Схема предполагает взятие покупателем на себя всех ипотечных обязательств продавца с возмещением ему уже выплаченной части кредита. Основная проблематичность варианта – конечно же, в сложности нахождения покупателя, которого бы устроили подобные условия покупки. С другой стороны, в современных условиях банки охотно идут на рефинансирование ипотеки ее новому обладателю, а зачастую даже дают некоторые льготы. Данные обстоятельства повышают привлекательность подобных сделок для покупателей.

Вариант четвертый: реализация ипотечной недвижимости банком

Данный способ продажи ипотечного жилья – самый неблагоприятный для продавца. Его с полным основанием можно считать вариантом последней надежды. Реализуется он обычно при наличии у заемщика больших долгов и солидных просрочек по регулярным платежам. Решение о продаже банком «неподъемной» для ипотечника недвижимости принимается по согласованию сторон. Затем финансовое учреждение выставляет объект на торги, причем нередко по цене ниже рыночной. Держатель кредита получает не всю сумму от продажи, а только ее часть, обусловленную условиями договора и уже выплаченной банку суммой кредита.

Выгодны ли сделки купли-продажи ипотечного жилья?

Смотря для кого. Для продавца, то есть ипотечного заемщика, продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка, однозначно – невыгодна. Полученная от сделки сумма будет в любом случае ниже цены, уплаченной вместе с процентами по кредиту. Таким образом, решение о продаже ипотечной квартиры стоит принимать, только если нет другого выхода.

А вот покупка ипотечного жилья – мероприятие достаточно перспективное. Если квартиру реализует банк (по четвертому варианту, описанному выше), можно изрядно сэкономить, купив жилье со скидкой. Некоторые бонусы (например, рефинансирование) есть возможность выторговать, приобретая ипотечную недвижимость и по иным схемам.

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как самостоятельно продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

В настоящее время процент квартир, находящихся в ипотеке, достаточно велик. И не всегда заемщик правильно оценивает свои возможности. Поэтому не лишней будет информация о потенциальной возможности продажи квартиры, обремененной долгосрочным жилищным кредитом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Любые операции в данной сфере регулируются «Об ипотеке» № 102-ФЗ (редакция 06.05.14). В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, волнующий многих собственников ипотечного жилья: «Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке ?».

Причины продажи ипотечного жилья

Можно выделить три основных причины, по которым происходят данные типы сделок:

покупка иного жилья;
снижение доходов;
желание заработать.

Во-первых, по истечении определенного срока заемщик может захотеть приобрести другую квартиру. Чаще всего, возникает необходимость в большем количестве квадратных метров по тем или иным причинам. Это может быть пополнение в семье или желание выделить отдельную зону в жилье под рабочее место.

Такая ситуация приводит к необходимости продажи ипотечного жилья для последующего приобретения более просторной квартиры. Коммерческие банки идут навстречу и выдают вторую ипотеку, если доходы должников позволяют выплачивать сразу два кредита.

Во-вторых, заемщик может столкнуться с проблемой сниженного дохода – потерей трудоспособности, увольнения, проблемами со вложенными средствами и т.д. При таких обстоятельствах ипотеку невозможно выплатить и единственным выходом становится продажа квартиры, обремененной долгосрочной ипотекой.

Но если потеря дохода является временной и через определенный срок должник восстановит свое финансовое положение, то возможна реструктуризация ипотеки. В некоторых случаях банк соглашается на отсрочку выплаты процентов и основной суммы долга или их снижение на конкретный период (обычно – не более полутора лет).

В-третьих, возможны ситуации, когда заемщик имеет реальную возможность заработать на продаже квартиры, находящейся в ипотеке. Например, если стоимость жилья резко выросла. Тогда затраты, связанные с переоформлением, будут перекрыты доходом от реализации ипотечного жилья.

Иногда квартира приобретается на ранних сроках застройки именно с целью последующей перепродажи, так как по завершения проекта жилье вырастает по стоимости.

Документы, необходимые для реализации квартиры в ипотеке

Весь перечень документов делится на обязательные и дополнительные (по требованию покупателя). К обязательным относят:

паспорта собственников квартиры;
свидетельство государственной регистрации права собственности;
документы, подтверждающие право владельцев на квартиру;
договор купли-продажи;
выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в квартире жильцов.

Данные документы, за исключением паспортов, можно получить в Регистрационной палате. Также при наличии детей необходим документ из органов опеки, в случае с мужем/женой – нотариально заверенное согласие супруга на продажу собственности.

Дополнительный список документов, которые покупатель может потребовать у продавца:

кадастровый паспорт квартиры;
технический паспорт недвижимости;
выписка из ЕГРП на недвижимое имущество;
правка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Справку можно получить в управляющей компании, остальные документы – в многофункциональном центре (МФЦ).

Действия коммерческих банков, занимающихся данными операциями

Основным положением, которые должны знать все заинтересованные лица, является невозможность осуществления сделки без вмешательства банка. Только после согласия коммерческой организации права на жилье могут быть переданы другому лицу.

Существует определенный алгоритм. Сначала необходимо получить у банка разрешение на реализацию недвижимости, обремененной ипотекой.

В данном случае кредитор понимает, что он недополучит прибыль в виде потерянных процентов, но в любом случае это выгоднее, чем лишиться всех платежей по ипотеке. В такой ситуации банк идет на уступки и права на квартиру переуступаются после погашения основного долга.

Таким образом, бремя ипотеки не ложится на нового собственника. Но держатель ипотеки, помимо базовой суммы, должен уплатить достаточную большую величину штрафов за продажу, если иное не оговорено в контракте.

Также возможен вариант продолжения выплаты ипотеки и после купли-продажи. Здесь необходима договоренность о том, кто будет осуществлять платежи. Чаще бремя остается на основном должнике, но может быть и перерегистрация долгосрочного кредита.

Тогда новый собственник становится плательщиком. Данная процедура более сложна и дольше оформляется. Но в таком случае коммерческий банк не налагает санкции на жилье, ипотека продолжается в соответствии с начальными условиями.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Выделяют три основных способа продажи обремененного жилья:

самостоятельная продажа;
продажа долгосрочного кредита;
погашение задолженности покупателем.

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке понимается как наиболее сложный процесс. Сначала продавец выясняет у кредитной организации точную сумму задолженности и получает согласие банка. Далее ищет покупателя и заключает с ним предварительное соглашение, заверенное нотариусом.

После этого покупатель погашает задолженность по ипотеке, что приводит к снятию бремени с текущего собственники квартиры. Это прописывается в закладной. После чего регистрируется право перехода собственности на жилье и заключается договор купли-продажи.

Продажа долгосрочного кредита подразумевает иной предмет продажи. В данной ситуации продавец реализует непосредственно ипотеку, но не квартиру. Согласие банка здесь также обязательно, так как коммерческая организация должна одобрить нового кредитополучателя.

После этого создается соглашение о переводе долга на новое лицо – покупателя, который соглашается на погашения долга и принимает права на квартиру. При таком раскладе недвижимость остается в залоге у кредитной организации.

Погашение задолженности покупателем. Этот способ не регламентируется законодательством и банк не имеет к нему отношения. Его суть сводится к поиску покупателя, готового погасить задолженность продавца перед заключением сделки. Такая ситуация несет большие риски для покупателя. Чтобы их нивелировать, он должен попросить расписку у продавца.

Возможные проблемы, возникающие при продаже

Отдельно стоят ситуации, когда возникает необходимость продать ипотечную квартиру, которая еще не достроена. При первичном обращении в банк, там, скорее всего, откажут в свершении операции, ссылаясь на то, что жилье сначала должно быть достроено.

Российское законодательство, в свою очередь, разрешает сделки подобного рода. Нормативно они называются «переуступка прав требования». Таким образом, кредитная организация обязана дать согласие на продажу недостроенной ипотечной квартиры, если иное не прописано в договоре.

Также достаточно сложно полностью провести сделку без дополнительной помощи. Если вы не знаете, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, самостоятельно, то лучше обратиться к квалифицированному юристу, который осуществит документальное сопровождение сделки. Особенно это касается ситуаций, когда покупатель занимается погашением ипотеки до покупки жилья.

Процесс продажи ипотечной квартиры несколько более сложный и долгий по сравнению с обычной реализацией. Но иногда не остается выбора.

В таком случае стоит помнить, что первым делом необходимо получить разрешение у банка, далее снять обременение с недвижимости и, наконец, продать квартиру потенциальному покупателю, поиск которого лучше начать на стадии получения согласия коммерческой организации.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке — 3 основных способа:

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке

После того, как было оформлено право собственности на недвижимость приобретаемую в ипотеку, эта квартира находится в обеспечение у кредитора до погашения ипотеки. Это говорит о том, что вы владелец квартиры, но не имеете права продать или подарить её, до того момента, пока не рассчитаетесь с банком и не снимете обременение с квартиры в росреестре. Но такой объект возможно реализовать. Как можно продать квартиру в ипотеке? Об этом подробно повествует материал, который вы сейчас изучаете.

Рассмотрим приёмы того, как продать квартиру в ипотеке.

Гашение своими средствами

Самый очевидный приём того, как можно продать квартиру купленную в ипотеку- досрочно погасить кредит. Для этого необходимо предварительно прийти в финансовую организацию и уточнить у менеджера условия закрытия займа и оставшуюся сумму долга. При этом банк пересчитывает остаток долга по ипотеке. На сколько он стал ниже, зависит от тех взносов, которые вносились ежемесячно. Если ипотека оплачивалась средствами не превышающими обязательный платёж и происходило это не больше пяти лет, остаток снизится незначительно, так как первые несколько лет вы оплачиваете только проценты, обозначенные в договоре. Только в том случае, если вы вносили суммы гораздо больше, остаток долга значительно снизится. В обмен на полный расчёт по ипотечному долгу кредитор отдаёт закладную.

Закладная- документ, в котором прописаны правила вашего сотрудничества с банком.

В различных кредитных организациях правила при которых можно продать квартиру в ипотеке отличаются друг от друга. Например в Сбербанке заранее надо позаботиться о том, что бы закладную на продаваемую прислали в тот филиал, в котором вы планируете осуществить полный расчёт по кредиту. В МТС надо заранее написать заявление гашение, которое рассматривается четырнадцать дней. На пятнадцатый день вы должны закрыть ипотеку, в случае отсутствия оплаты с вашей стороны, этот банк накладывает штраф в размере 10тысяч рублей.

После того, как вы узнали условия в у кредитора, планируете дату погашения. Когда банк вам на руки отдаёт закладную. С ней вы идёте в росреестр и снимаете обременение. В росреестре вам предоставят расписку, в которой будет указана дата снятия ограничений. После истечения обозначенного времени забираете уведомление об отмене ограничения и заказываете выписку из единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН). В выписке указаны собственники квартиры и существующие ограничения на право пользованием. После этих манипуляций можете продавать квартиру.

За наличные

В том случае, когда у вас нет денег на закрытие ипотеки, у вас есть более сложный способ для продажи такого объекта. Но более сложный, не значит невозможный. Опять же, уточняете все условия закрытия ипотеки у своего кредитора. Ищете покупателя самостоятельно или с помощью грамотного риэлтора. Если у вас есть знания и опыт в продаже недвижимости, и вы уверены в том, что сможете не отпугнуть покупателя, сообщив ему о том, что квартира в ипотеке, то вы можете всё сделать самостоятельно. В том случае, когда такой уверенности нет- лучше обратиться к грамотному специалисту, воспользовавшись рекомендацией знакомых или просто придя в одну из крупных компаний вашего города. Почему в крупную? Потому что у таких компаний больше возможностей и грамотных специалистов. В некоторых случаях такая фирма может даже выдать вам краткосрочный займ на снятие залога.

Сориентировавшись с порядком поиска покупателя включаете режим ожидания. Как осуществляется схема продажи ипотечного жилья этим путём? Покупатель вносит деньги в размере остатка долга, формируется договор о задатке.

Соглашение о задатке- согласно этому документу, участники выражают глубину своих намерений. Продавец поручается продать , а покупатель поручается купить именно эту квартиру. Если покупатель уклоняется от своих обязательств, он прощается с задатком. Если продавец уклоняется от своих обязательств, он отдаёт деньги в удвоенном размере. В этой бумаге указывается стоимость объекта, сумма переданных денег за квартиру и остаток, который должен быть отдан на сделке купли продажи.

Формируется предварительный договор купли продажи квартиры.

Предварительный договор купли продажи- это бумага согласованная между продавцом и покупателем, в которую внесены параметры объекта, цена, сроки и договорённости между участниками.

После погашения ипотеки и снятия ограничений можно совершать сделку.

Какие риски имеются со стороны покупателя?

Задаток за квартиру обычно не выше 1ООООО рублей. Если приобретаемый объект находится в ипотеке, сумма для внесения на первоначальном этапе гораздо выше. При этом у покупателя есть возможные риски того, что после погашения долга, продавец не попытается избежать выполнения своих обязательств. Соответственно даже если попытаться решить вопрос в судебном порядке, покупатель конечно выиграет процесс, но с какой скоростью к нему будут возвращаться его денежные средства, никому не известно. Так же никто не застрахован от несчастных случаев и если до сделки с продавцом что то случится, покупатель опять же теряет большие средства с минимальными шансами на возврат.

Продажа по ипотеке

Бывают ситуации, когда у покупателя, которому понравился ваш объект, нет денег, достаточных для погашения ипотеки. Как правило это происходит в том случае, когда покупатель сам кредитуется в финансовой организации. Что делать в такой ситуации?

Первое, что нужно сделать- это уточнить, в каком банке кредитуется покупатель. Если это тот же самый банк, которому должен продавец, тогда проблем нет вообще никаких. Как правило банки в таких случаях идут на встречу и просто переоформляют ипотеку с одного человека на другого. Если это другая кредитная организация, лучше сначала съездить в него, для того что бы получить консультацию специалиста. Вполне возможно, что эти банки сотрудничают между собой и дадут возможность совершить сделку с таким объектом.

Так же существует возможность переаккредитации. Продавец подаёт заявку, кредитор рассматривает её и при положительном решении займ переоформляется с одного банка на другой. При этом со стороны продавца возможны некоторые финансовые вложения.

Если продавцу отказали в переаккредитации, покупателю стоит попытаться взять ипотеку в той финансовой организации, которая является залогодержателем по данному объекту. Если по заявке придёт отрицательное решение или покупателя не устроят условия ипотеки, который предложит кредитор, придётся изыскивать финансы самостоятельно.

Где взять деньги?

Имеются три способа, воспользовавшись которыми, можно найти необходимую сумму.

Взять в долг у знакомых- понятно, что не у всех смертных есть знакомые, способные одолжить сумму необходимую для погашения на пару месяцев, и всё же, если в вашем окружении такие имеются, этим стоит воспользоваться.

Взять кредит в банке- если у вас хорошая кредитная история и достойный уровень дохода, вы можете попытаться взять кредит в данной организации. НО! Ни в коем случае, при оформлении заявки на кредит, не сообщайте о том, что деньги вам нужны на погашение ипотеки и тем более о том, что вы собираетесь их вернуть через два месяца. Для банка такой клиент абсолютно не выгоден с экономической точки зрения и скорее всего в выдаче кредита вам откажут. Подавать заявку лучше в несколько банков. Получив согласие, сравните условия, предлагаемые банками, внимательно ознакомьтесь с правилами страхования.

Страхование- это подводный камень. По закону, в том случае если страховой случай не наступил, вы имеете право вернуть денежные средства. В реальности некоторые банки научились обходить этот закон, и вернуть страховку будет невозможно, а это внушительная сумма, так как оплачивается сразу или за год, или за весь промежуток, на который будет составлен кредитный договор. А это минимум три года.

Так что не ленимся, задаём вопросы и всё внимательно, читаем все слова, которые находятся в договоре, после чего подсчитываем собственные выгоды от этого способа.

Взять займ в крупном агенстве недвижимости или у частного предпринимателя- иногда этот способ может оказаться более выгодным, чем кредит в банке, но одновременно с этим и более времязатратным и неудобным. Такие виды займов обычно выдают под 10-20% за месяц. При этом необходим какой то залог- золото, транспортные средства или недвижимость.

Новые правила налогообложения

Перед продажей стоит ознакомиться с правилами налогообложения.

Если собственник вступил в права до О1.О1. 2О16года и на момент реализации квартира находится в собственности меньше, чем Згода, налог составит 1З% от прибыли. Вы купили объект за 15ОООООрублей, а решили реализовать за 18ОООООрублей, в этой ситуации облагается налогом- 3ОООООрублей. 1З% от 3ОООООэто 39ОООрублей. В той ситуации, когда цена не выше 15ОООООрублей, вычет не взимается.

Если вы стали собственником с О1.О1.2О16 года, то для вас действуют другие условия. Минимальный срок обладания увеличили до 5ти лет. Формула так же откорректировалась. В той ситуации, когда цена выше 7О% от кадастровой стоимости, вы оплачиваете 1З% с разницы кадастровой стоимости и цены. Необлагаемая вычетом сумма- 1ООООООрублей. Вы приобрели объект за 15ОООООрублей, а продаёте за 18ОООООрублей. Кадастровая стоимость 14ОООООрублей (7О% от 14ОООООэто 98ООООрублей). 18ОООООбольше, чем 98ООООрублей и это означает, что цена за квартиру выше 7О% от кадастровой стоимости. Необлагаемая вычетом сумма 1ООООООрублей. Получается 18ООООО- 1ОООООО= 8ОООООрублей облагается вычетом 1З%, то есть 1О4ОООрублей размер вычета.

Кадастровую стоимость вы сможете найти на сайте Росреестра. Эта информация предоставляется бесплатно.

Имеется средство для того что бы спастись от налогообложения. При покупке недвижимости каждый официально трудоустроенный человек имеет право на возврат вычета с суммы до двух миллионов рублей. Если вы официально работаете, ещё не успели воспользоваться данным бонусом и планируете после продажи купить другую квартиру, вы сможете избавить себя от необходимости оплачивать налог с продаваемой квартиры. Главное, что бы обе сделки завершились в этом году. То есть это не сработает, если вы продадите квартиру в конце календарного года, а приобретёте в начале следующего.

Продажа объекта приобретённого по военной ипотеке

При схожести ситуаций, в вопросе с военной ипотекой есть некоторые нюансы. При принятии решения о продаже в первую очередь следует:

Сообщите о решении в банке и в Росвоенипотеке.
Если планируете вновь быть участником военной ипотеки, заранее напишите заявление на получение второго свидетельства.

Далее действуйте так же, как с продажей квартиры по обычной ипотеке.

Продажа с помощью агенства недвижимости

Как уже упоминалось ранее, жильё, которое находится в ипотеке, комфортнее продавать через агенство недвижимости. Если у вас нет знакомых, которые могут порекомендовать грамотного специалиста, обратитесь в риэлторскую компанию, предварительно изучив отзывы в интернете. Почему с фирмой комфортнее?

Вам не придётся перегружать свой мозг непривычной для вас информацией;
Вы получите качественные консультации и поэтапный план действий;
Вам помогут найти более выгодный займ для погашения ипотеки;
Вашу квартиру будут грамотно позиционировать во всех информационных источниках;
Вы получите рекомендации по стартовой цене и предпродажной подготовке объекта;
Опытный риэлтор не способен спугнуть покупателя- он знает в какой момент и в какой форме доносить информацию.

Стоимость услуг специалиста стартует от тридцати тысяч рублей. И только вам решать- насколько качественен риэлтор, готовый выполнять столь сложную работу за минимальную цену. Качественный и опытный специалист возьмёт за свои услуги не менее 4% от конечной стоимости объекта. Не стоит пугаться таких расценок, ведь вы доверяете человеку продать самое дорогое, что у вас есть. В конечном итоге может случиться так, что дешёвый риэлтор поможет вам потерять на этой сделке, а дорогой специалист поможет сэкономить.

Продажа банком

Хотелось бы обозначить самый невыгодный вариант- продажа залогодержателем. Если заёмщик не может оплачивать ипотечные взносы- банк выставляет такое имущество на специальную площадку и продаёт её с аукциона. При этом стоимость такого объекта на 20% ниже рыночной цены. Банку не интересны ваши выгоды, ему надо вернуть своё. Если квартиру никто не покупает на первом аукционе, она выставляется на следующем, но цена при этом становится ниже уже на 30%. Существуют люди, которые следят за появлением таких объектов на аукционах, и нет таких квартир, которые там невозможно продать.

Как следует из вышеизложенного материала, нет ничего невозможного! Всё продаётся и всё покупается! Да, такая сделка сложнее, чем продажа обычной квартиры, но зато вы приобретёте опыт, а он бесценен!

Можно ли продать квартиру с обременением ипотекой?

Вопрос относительно возможности продажи ипотечной квартиры традиционно является достаточно актуальным среди заемщиков. Ответ на него необходимо искать в действующем законодательстве, регулирующем жилищное кредитование в России.

В каких случаях продают ипотечную квартиру?
Способы продажи ипотечной квартиры: пошаговая инструкция
- Самостоятельная продажа
Уведомление банка
Необходимые документы
Налогообложение
Особенности

Статьи 29 и 33 ФЗ об ипотеке дают заемщику право на продажу квартиры, приобретенной с использованием заемных средств. Но в данном случае стоит учитывать одно важное правило: собственник квартиры не должен забывать о наличии обременения на квартиру в виде залога и не имеет права совершать сделки с недвижимостью без согласия банка-кредитора.

В противном случае полномочия распоряжаться квартирой собственника будут переданы банку (согласно 301 ст.ГК РФ), а сама сделка купли-продажи будет признана недействительной.

В каких случаях продают ипотечную квартиру?

Потребность продать свою ипотечную квартиру может возникнуть у заемщиков по самым разным причинам. Это, в частности:

развод и связанный с ним раздел имущества;
желание заемщика приобрести взамен более просторное жилье взамен нынешнего (например, из-за ожидаемого пополнения в семействе);
потеря работы и связанные с этим материальные сложности (отсутствие возможности погашать ипотечный кредит в соответствии с актуальным графиком);
вынужденный переезд в другой город и пр.

Таким образом, причины продажи могут быть самые разнообразные.

Способы продажи ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Можно выделить четыре основных способа продажи квартиры в залоге по ипотеке. Это:

Досрочное погашение кредита.
Перепродажа долговых обязательств.
Продажа квартиры с помощью банка-залогодержателя.
Самостоятельная продажа.

Рассмотрим указанные способы более подробно. Так, при досрочном погашении кредита заемщику необходимо найти покупателя на жилье с обременением. Сделать это обычно непросто, так как покупатели недвижимости предпочитают не рисковать и приобретать юридически чистые квартиры без залога.

Тем не менее, такая схема имеет право на существование. Она нередко практикуется при покупке жилья в ипотеку на этапе «котлована» и его продаже после ввода в эксплуатацию (когда цена продажи может на порядок превышать цену покупки).

Данная схема предполагает прохождение следующих этапов:

Заемщик подает заявление в банк, где указывает на свое желание погасить ипотеку досрочно.
Банк выдает ему справку об остатке задолженности.
Заемщик и покупатель составляют предварительный договор купли-продажи или соглашение о заключении сделки в перспективе с внесением задатка. Лучше, если такой документ будет заверен нотариально.
Все члены семьи вместе с заемщиком выписываются из квартиры.
Покупатель вносит задаток в размере суммы полного досрочного погашения.
Ипотечный кредит закрывается и с квартиры снимается обременение, о чем делается отметка в ЕГРН.
Покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.
Покупатель вносит остаток денег за квартиру и права собственности на объект переходят к нему через регистрационную процедуру в Росреестре.

Перепродажа долговых обязательств или закладной предполагает изменение заемщика по ипотечному договору.

Обычно такая схема действует при разводе: супруг-основной заемщик переводит ипотеку на свою бывшую супругу-созаемщицу (или наоборот). Конечно, все происходит по совместной договоренности обеих сторон.

Перед перепродажей долговых обязательств потенциальный заемщик должен пройти процедуру проверки кредитоспособности, включая анализ его кредитной истории, оценку платежеспособности и пр. При положительном исходе ипотека переоформляется банком через Росреестр на нового заемщика и уже он продолжает вносить платежи.

Эта схема достаточно распространена ввиду того, что ставки по ипотечным кредитам уменьшаются и перекредитование может принести немалую экономию.

Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа жилья реализуется по схожей схеме. Продавец не должен скрывать от покупателя тот факт, что квартира обременена залогом (иначе такую сделку могут признать недействительной). При самостоятельной продаже порядок действий будет таким:

Заемщик и найденный им покупатель обращаются в банк-кредитор, где заявляют о своем желании оформить сделку купли-продажи.
Сотрудники банка-залогодержателя, а также участники сделки заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально.
Покупатель вносит сумму за квартиру в две банковские ячейки: в одну из них деньги в размере остатка основного долга для банка, в другую – для заемщика.
Банк снимает с квартиры обременение.
Оформляется договор купли-продажи и переоформляются права собственности в пользу покупателя.
Банк-кредитор и продавец получают доступ к деньгам из банковской ячейки.

Если заемщик перестает обеспечивать свои долговые обязательства, то банк может заняться реализацией квартиры самостоятельно.

Заемщик и сам может передать права на поиск покупателя и продажу квартиру банку по своей инициативе.

Правда, данный вариант для него не очень выгоден: банки обычно не заинтересованы в заключении прибыльной сделки и продаже квартиры по максимальной цене. Для них главное – погасить задолженность собственника перед банком.

Схема продажи будет абсолютно идентична той, которая действует при самостоятельной реализации квартиры, только всю сделку от поиска покупателя, сбора документов и переоформления прав собственности будет вести сотрудник банка.

Уведомление банка

При продаже квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо учитывать следующие моменты:

Квартира в ипотеке ограничена в обороте и на заключение сделки требуется получение согласия от банка.
Обязательным является письменное уведомление банковской организации о своем желании заключить сделку купли-продажи, либо досрочно погасить кредит. Для этого необходимо обратиться к кредитному специалисту с паспортом.
Без предварительного письменного уведомления банк может отказать в снятии обременения, что сделает невозможным заключить договор купли-продажи.
Форма уведомления у каждого банка своя. Обычно она включает такие пункты: ФИО заемщика, его паспортные и контактные данные, реквизиты ипотечного договора, цели обращения и причина продажи.
Сроки подачи уведомления предусмотрены кредитным договором.
По результатам обращения заемщику должны предоставить официальный ответ в письменной форме.

Необходимые документы

Заключение сделки купли-продажи предполагает сбор необходимого комплекта документов. Перед заключением договора купли-продажи нужно получить в банке письменное согласие на продажу или справку об остатке основного долга.

Договор купли продажи заключается в письменной форме и должен включать в себя:

Сведения о продавце и покупателе.
Характеристику предмета сделки: ипотечной квартиры – ее кадастровый номер, адрес, площадь, этаж.
Сведения о собственниках и ссылка на правоустанавливающие документы (это договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств).
Цену сделки и порядок расчетов: наличие задатка или аванса, которые пойду на погашение задолженности и сроки внесения остатка.

Остальные условия вносятся по усмотрению сторон.

Для подтверждения этого факта продавец должен получить в Росреестре свежую выписку из ЕГРН.

Для перерегистрации прав собственности от продавца квартиры к покупателю в Росреестре сторонам необходимо подготовить:

паспорта участников;
договор купли-продажи в трех экз.;
технический план и кадастровый паспорт на квартиру;
выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений;
правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН/ЕГРП/свидетельство о собственности и договор купли-продажи от продавца);
квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 руб.

После рассмотрения представленной документации покупатель получит на руки выписку из ЕГРН с отметкой о переоформлении в его пользу прав собственности.

Налогообложение

Продавцу ипотечного жилья следует учесть, что квартира, которая была в его собственности менее 5 лет должен заплатить налог с продажи. Этот срок действует при покупке жилья после 2016 года. Если квартира была куплена до 2016 года, то для освобождения от налогообложения с момента заключения сделки купли-продажи должно пройти не менее трех лет.

Налог платится по ставке 13% НДФЛ. У физических лиц есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн.руб., либо на покупную цену недвижимости (если у них остались на руках подтверждающие документы). Т.е. если квартира была продана дороже или по той же цене, что и куплена, то налог платить не нужно.

Важная информация для беременных — это, безусловно, сведения о сроке выплаты пособий. Узнайте их в нашей статье!

На какой размер пенсии может рассчитывать бывший госслужащий, вы узнаете тут!

Особенности

Определенные особенности имеет продажа ипотечной квартиры, приобретенной с помощью средств господдержки. Речь идет о военной ипотеке и программе материнского капитала.

Квартиры, купленные с использованием средств военной ипотеки, находятся в залоге не только у банка, но и у Минобороны в лице Росвоенипотеки. Обременение в таком случае может быть снято с недвижимости при условии достижения срока службы заемщиком в 20 лет.

Особенность сделки будет заключаться в том, что продавец должен уведомить банк о своем желании продать квартиру.

Эти организации выдают заемщику справку о размере задолженности перед банком и перед Минобороны как суммы внесенных платежей. Если он увольняется из вооруженных сил, то ему нужно будет погасить долг перед Минобороны.

Поэтому заемщику также необходимо получить разрешение от органов опеки на сделку. Для этого продавец должен доказать тот факт, что условия проживания детей не ухудшатся и их доля в купленной взамен квартире будет больше или соответствовать нынешней.